地产G30
房企破产潮未现 万科逆市难并购

  万科一直在等待并购机会,“但机会一直没出现,而在机会可能出现的时候,强大的政府能量使得这种该出现的机会没出现。

  在3月10日的万科2008年业绩说明会上,有投资者问万科总裁郁亮,09年万科购买土地有何安排,是否认为是购买土地的好时点,郁亮表示,万科一直在等待并购机会,“但机会一直没出现,而在机会可能出现的时候,强大的政府能量使得这种该出现的机会没出现,比如说各种各样帮助地产商的政策,像地价可以缓两年的政策等,使得本来应该出现的并购机会不太可能出现了,因为大家好像都挺过来了”。

  “楼市十五条”保驾

  据了解,3月4日,广东省政府出台“楼市十五条”新政,其中有多项旨在为开发商资金链减负,如2008年成交的土地,地价款可申请缓交,近日,广东省国土资源厅更出台政策,提出:使用闲置满两年以上的土地,可暂不作收回土地使用权处理且土地闲置费减半收取。

  外界猜测,上述措施是为华南几家大型房地产企业保驾护航。据了解,保利的金沙洲地王、恒大的广州员村地王等项目都会得以获益缓交巨额的购地款。

  2007年国土部联合其他部委出台政策,要求土地受让人必须付清所有土地出让金后,才能领取土地使用权证书。广东省的上述救市政策表明国土部针对楼市的土地调控政策开始松动。

  实际上,在广东省出台楼市15条新政前,瑞银证券就曾经表示,由于内地政府出台了一系列救市新政策,如近期要求银行放贷给资质良好和全国性开发商,资助其并购和开发项目等等利好消息的背景下,在香港上市的15家大型开发商的破产风险已经较低。这其中就包括绿城和合生创展等被认为资金链一度十分紧张的开发商。

  但同时,相反,对于像万科这样已经将手上高价的地价款都已经基本付清,手中现金充裕的开发商来说,也许也就失去了在这一轮房地产周期中通过并购寻求增大市场占有率的机会。

  据统计,万科在08年拿地成本同比07年下降了48%,万科拿地成本下降的原因既有招拍挂土地地价下降的原因,同时也是因为万科在这一年间加大了通过合作和股权转让等方式拿地的比重。

  但是目前看来,在这一轮地方政府对房地产企业的拯救政策的影响之下,不少房地产企业也渐渐渡过难关,通过合作和股权拿地的机会已经减少。同样万科希望的在行业低潮中大举并购策略也难以实现了。

  根据万科2008年年报显示,目前其账面上有200亿的银行存款,经营活动现金流从07年的负100亿下降至负3400万,这样在富力等其他大型房地产企业忙着回A股、发行公司债的缓解资金紧张的时候,现金流为负和负债率高企的问题在万科这里已经得到解决。本来一旦行业出现万科预期中的破产潮,万科相对充裕的资金实力就可以让他在废墟中捡到很多便宜货的。

  房企倒闭风险或减

  近日摩根大通中国首席执行官方方参加政协会议时透露,由于内地银行放宽信贷,摩根大通原来看好的、在去年11月已谈妥入股价钱的一个房产项目,也因为项目老板最后能够从银行借得更便宜的资金,而拒绝了摩根大通入股。

  他还表示,内地房产企业的倒闭风险,没有原来想像般大,政府救市方案的支持及银行放宽信贷已经使得房企倒闭潮出现的可能性很小。

  目前,有业内资深人士认为,在这一轮房地产周期的调整中,目前地方政府救市政策已经开始发挥作用,银行对大型房地产企业信贷放松。但其也同时也表示,这样一来,那些犯了错的开发商的错误也被掩盖了,按照周期性行业本身规律应该发生的行业洗牌和行业整合已经不太可能发生了。他表示,这主要是中央政府关注房地产周期性调整可能带来的金融风险和社会风险,担心相关产业链生产的萎缩对宏观经济的负面影响;而地方政府则担心土地财政萎缩、房地产投资下滑和相关的行业提供的税收损失。

  但易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受观点地产网采访时表示,从中央层面来看,现在还看不出全力刺激房地产市场的信号,2009年还将是比去年更困难的一年。他不认为房地产企业已经都度过危机了。

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