地产G30
万科:2008年九城市销售冠军

  万科企业股份有限公司今天公布了2008年度报告,公司08年实现营业收入409.9亿元,同比上升15.4%,净利润40.3亿元,同比下降16.7%。实现结算面积451.4万平方米,结算收入404.9亿元,同比分别上升14.6%和15.1%。根据同日公布的董事会决议,公司2008年度利润分配方案为每10股派息0.5元。

  2008年,万科销售业绩同比2007年的高位有所下降,全年销售面积557万平方米,销售金额478.7亿元,分别比07年减少9.2%和8.6%。但万科的市场占有率继续提升,占全国住宅市场的份额提高到2.34%。由于08年东部地区和重点城市的住宅市场调整幅度更大,万科在其进入的主要城市,市场份额提升更为明显,在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等九个城市,万科的市场占有率排名首位。

  率先调价造就九城冠军

  2007年底,万科董事会主席王石偶尔谈及万科对市场形势的判断,认为当时市场存在过热现象,行业将经历一个理性回归的过程。这一观点被渲染为“拐点论”,引发了业内极为尖锐的质疑和空前激烈的争论。与此同时,万科从珠三角开始,已在多个城市率先对价格做出调整。

  随着2008年行业进入全面调整,这一争论已变得不再重要。而万科从2007年四季度开始,销售明显跑赢大市;在进入的主要城市,市场份额都出现了较大幅度的增长。2008年,万科的市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、鞍山和镇江等9个城市排名首位。在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位;在中山、成都两个城市排名第三位。

  房地产市场进入调整期,这是一个2008年行业逐渐达成的共识。而万科早在2007年10月就开始做出了反应。但略显尴尬的是,或许正是这个显得有些超前的决定,导致了万科2008年销售额同比出现下降。

  2007年万科销售金额523.6亿元,比2006年增长了146.6%,远远超过市场年初的预期,甚至也超过了万科原定2006-2008三年快速增长计划设定的2008年销售目标。尤其在市场总体已经出现交易缩量的2007年四季度,万科销售金额高达155.6亿元,这显然与万科率先调整定价策略存在一定关系。但这也使得万科在计算2008年销售同比增长率时,必须面对一个庞大的上年基数。

  如果万科的调价策略推迟两个月实施,2007年的一些销售很可能推迟到2008年实现,这样万科2008年销售额将仍能体现增长。但对于企业而言时机是宝贵的,早一天做出正确的决定,可能远比一个平滑的年度增长曲线更为重要。

  审慎的财务处理

  审慎的财务处理是万科年报的一大特色。和2007年相比,万科2008年的营业收入有所上升,但净利润出现下降,主要原因之一是公司对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备,考虑到递延所得税因素后,这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元,对归属于母公司所有者的净利润的影响为8.9亿元。而公司08年的净利润较2007年减少8.1亿元,因此如果不考虑存货跌价准备的影响,公司08年的净利润实际比07年略有增长。

  2007年土地市场情绪颇为亢奋,地价涨幅远远超过房价涨幅,甚至出现“面粉贵过面包”的不正常情况,尤其在2007年下半年,房地产企业通过公开市场购入的几乎任何一块土地都是高价地。2007年底市场开始进入调整期,之后随着房价的大幅回调,一些项目开始面临亏损的风险。

  相对来说,万科对市场的过热有所警惕,在2007年中期报告和三季度报告中两次提出预警。因而其以高价获得的项目数量,占公司全部项目的比例较为有限。但基于谨慎的财务策略,万科从08年三季度起,在行业内率先开始对存在风险的项目计提跌价准备。

  万科董事会主席王石坦言,上述跌价准备的计提虽然基于审慎的财务策略,但也部分反映了公司在这些项目的获取中,拿地成本偏高。在07年的牛市氛围下,万科尽管对市场方向做出了正确的总体判断,但在具体项目的获取过程中,仍一定程度上受到了市场气氛的影响。

  王石表示,万科管理层对此并不回避。未来公司会进一步完善投资管理体系,整合投资分析工具和方法,兼顾效益和风险,切实提高投资质量。

  对于已经计提存货跌价准备的项目,万科总裁郁亮表示公司会组织集团的专业力量进行集中攻坚,通过精耕细作,深入研究客户需求、提高产品价值创造等方式,增加项目的盈利能力。

  稳健的经营策略

  公司总裁郁亮表示,过去一年中,鉴于住房成交量的大幅萎缩,以及市场复杂性和不确定性的显著提高,万科决定不刻意追求短期内的规模增长,而首先确保经营的稳健性和财务的安全性。在经营上公司继续贯彻“现金为王”的策略,一方面采取各种策略积极促进销售,另一方面,根据销售进度对新项目的开发节奏做出调整,将存货规模控制在合理的范围内。

  2008年万科在资金使用上坚持“量入为出”的原则,全年经营性现金流基本持平,在调整期内,这是一个值得欣喜的成果。截至2008年底,万科净负债率为33.1%,较中期进一步下降4.1个百分点,远低于行业普遍状况;公司持有货币资金199.8亿元,较年初时增加17.2%,足以覆盖全部短期借款与一年内到期的长期负债(此两类负债年底合计178.7亿元)。在行业资金整体紧张的背景下,万科的财务稳健性得到了良好体现。

  同时,万科在存货上坚持“量出为入”的原则。08年中期和三季度时万科根据市场情况,两次下调项目开发面积,全年的新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右,竣工面积由年初计划的689万平方米调整为586万平方米。公司实际完成新开工面积523.3万平方米,完成竣工面积529.4万平方米,全年的开发面积与销售面积基本匹配,存货规模控制达到了预期的目标。

  2008年年末万科的各类存货中,现房库存78.9亿元,占比9.2%,仅相当于万科两个月的销售量,其中80%库存时间尚不足一年;再建开发产品438.3亿元,占比51.0%,其中346.4万平方米已经售出,合同金额为273.4亿元;此外即为341.3亿元的拟开发产品,占比39.7%。这是一个非常理想的存货结构。

  郁亮表示,09年万科将坚持开发节奏和销售节奏相匹配、产品类型与市场需求相匹配的原则,加强对项目新开工、新开盘的管理,确保产品适销对路。预计09年开工面积计划约403万平方米,竣工面积619万平方米。当然,一旦市场销售呈现好转迹象,公司可以随时增加新的开工面积。

  回顾与展望

  尽管过去一年的行业调整给众多开发企业都带来了巨大的经营压力,但万科更愿意从另一个角度看待2008年。王石认为,某种程度上说,万科应该感谢市场调整的到来。因为正是这一次调整,让万科冷静下来进行反思和自我完善。

  回顾这一轮调整,王石表示,尽管万科在行业宏观趋势上做出了基本正确的判断,但在牛市的大环境中,过于舒适的环境使万科在经营细节上也暴露出诸多不足,一些专业能力表现甚至出现了下滑的迹象。这已经成为2009年万科面临的最大挑战之一。

  基于这一考虑,万科2009年的目标是:一方面在确保经营安全的同时,力争促进业绩增长;另一方面,公司将重新审视在牛市氛围下暴露的不足,尽最大努力提高专业能力,提升组织效能,推进技术创新,奠定长远发展基础,实现从“规模速度型”增长到“质量效益型”增长的转变。

  郁亮表示,2009年万科将从“规模速度型”的增长转向“质量效益型”的

  增长,更为关注经营质量,更重视为股东创造收益的能力。

  郁亮表示,2009年公司发展策略的重点方向之一是提升产品的市场竞争力,而产品的市场竞争力涵盖了开发过程中客户定位、产品设计、市场营销、工程质量、成本管理等各项核心业务能力。公司将对现有的产品分类、客户细分进行调整和充实。客户研究的重点不仅仅局限于了解客户目前的需求,还包括充分挖掘客户未来和潜在的需求,以确保公司的客户研究能力始终处于领先水平,确保公司的客户定位具有高度的创新能力和前瞻性。此外,公司在设计创新、标准化、工厂化、精装修、技术研发等多个方面,将继续保持和发扬在产品设计上的传统优势。

  郁亮补充说,2009年,行业资金整体紧张的局面不会改变,市场调整在带来挑战的同时,也为企业以相对较优的价格获取未来发展所需的资源创造了有利的条件。公司于09年将进一步拓展融资渠道,并在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。不过他同时也强调,在此问题上公司将高度谨慎,只有在获得广大股东认同的前提下,股权融资才能提上议事日程;此外公司在融资的时机、规模、方式上也会尽一切努力,避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响,同时确保融资将为股东带来盈利增长。

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