年报观察 | 金科服务轻装上阵

观点网 3月28日，金科服务召开了2023年度业绩投资者会，董事长夏绍飞、总裁韩强、执行总裁罗传嵩、首席财务官闫凌阳、博裕投资股东代表吴晓力等人出席会议。

财报显示，2023年，金科服务实现总收入约为49.8亿元，与2022年同期的50.05亿元总体持平，收入来源主要分为空间物业服务、本地生活服务、社区增值服务以及数智科技服务四个板块，分别占总收入比例82.2%、10.3%、6.4%、1.1%。

年度毛利录得约9.28亿元，同比下降1.6%；毛利率为18.6%，较上年下跌0.2个百分点。从业务分部来看，主要依赖于社区增值服务板块维持毛利及毛利率基本保持稳定。

其中，空间物业服务毛利6.61亿元，毛利率16.2%；本地生活服务的毛利7032.7万元，毛利率13.7%；社区增值服务毛利上涨98.85%至1.84亿元，毛利率增加30.3%至58.2%；数智科技服务的毛利1247.0万元，毛利率上涨0.9%至22.0%。

据参会投资者转述，夏绍飞认为过去两年是一个筑底的过程，并提出未来要实现核心利润增长两位数以上的战略目标。

轻装上阵

空间物业服务是金科服务主要的收入来源，年内来自该板块的收入为40.92亿元，同比微降0.2%。核心业务物业管理服务产生的收入同比增加7.1%至约39.37亿元，其中来自住宅物业的收入占比78.65%。

截止到2023年12月31日，集团在管建筑面积达2.68亿平方米，同比增加约5.1%。其中住宅物业在管面积达2.26亿平方米，占比约84.47%。

全年新增在管面积4881.2万平方米，较上年同期增加约9.8%；其中新增住宅在管面积约3575.8万平方米，较上年同期增加约32.2%，占比73.26%。

值得注意的是，金科服务在2023年终止退出的在管建筑面积达3573.5万平方米，同比增长28.63%。

对此，集团方面表示，2023年贯彻“有利润的营收、有现金流的利润”的经营思路，陆续退管了低质效、低收缴率、负贡献的项目。年内，该集团实现物业管理服务小业主收缴率为91.2%，同比提升3.1个百分点。

据参会投资者转述，会上，金科服务管理层表示，为了能够从2024年开始实现轻装上阵，过去两年进行了集中释放，“我们在财务上、在业务经营上，都是非常的安全、非常的健康。”

另外，作为集团第二增长曲线，本地生活服务全年收入5.14亿元，同比增加5.3%；年内，餐食服务收入约3.44亿元，同比增加73.8%，物业+团餐服务联合中标项目超10个。

从业绩来看，集团的第二增长点已经初步形成，同时还收购了线下团餐服务供应商上海荷特宝配餐服务有限公司66.85%股权。

原以为本地生活服务将会成为金科服务未来的发展重点之一，但在集团规划中，该业务定位主要还是作为核心业务的辅助及补充业务。

据悉，对于未来业务发展，金科服务方面表示，接下来将聚焦于住宅服务与企业服务两个核心的业务，之后在核心业务的服务力基础上，再去做其他业务的延伸。

同时指出，企业服务与本地生活服务，特别是团餐业务的协同性非常高，因此企业服务与餐饮服务的业务协同将在公司未来发展及经营上处于非常重要的一个位置。

另外，集团管理层还表示，本地生活服务在公司的核心区域内没有得到全方面的增长和夯实之前，不会考虑在全国去做伸展。最好的物业服务战略就是做密度，“在过去这几年，我们一直强调一句话，叫‘一城顶一国’，如果把一个区域的密度做得足够好，效果相当于一个国家。”

会上还提到，集团目前在核心区域的市占率大概在10%左右，而行业头部可以实现30%以上的市占率，因此公司未来成长空间非常大。

2023年，金科服务完成对成都蜀川物业、成都喜沁金沙物业等4家第三方住宅物业企业并购，为集团带来了1160万平方米的物业规模。

于2023年12月31日，金科服务集团拥有现金及现金等价物约29.06亿元，与年初基本持平。年内经营性现金流净流入约4.51亿元，创上市以来的新高。

得益于良好的现金流表现，金科服务2023年以来于公开市场回购了2882.62万股股份，2024年或还有相当一部分资金用于持续的回购。

据了解，2023年12月22日，金科服务发布公告，改变IPO所得中2.5亿港元用途，将用于回购公司股份或雇员激励计划。

独立前行

2022年，在要约完成后，博裕投资成为了金科服务最大的股东，持股比例超30%；而第二大股东金科股份在2023年12月26日因司法判决转让予第三方部分所持股份后，持股比例降至25.49%。

因大股东的更替，金科服务与金科股份之间不再似以往般紧密。截至2022年，金科服务来自金科集团的收入占比10%，而到了2023年已不足10%。

据参会投资者转述，金科服务方面指出，从2022年开始，公司已经大幅缩减了和关联方之间的新增业务，2023年存量业务规模也不超过1.5亿元，同比下降约65%。

于2023年12月31日，金科服务合约管理建筑面积约3.51亿平方米，其中约63.6%为独立第三方开发的物业；在管建筑面积中约55.3%为独立第三方开发的物业；年内集团新增在管面积中，来自关联方的面积为1397.8万平方米，占比仅28.64%。

另外，于今年2月，金科股份向法院递交了重整申请资料。对此，金科服务管理层表示对公司影响不大。

同时指出，在业务发展上，公司比较独立，正常的经营与业务发展不会受到金科地产集团的任何影响；此外，结合公司经营情况，以及对关联方应收欠款做了减值拨备，因此对财务也没有太大影响。

截至期末，在计提减值前，金科服务贸易应收款项、应收票据、其他应收款项合计约42.0亿元，超过总收入比例，其中来自关联方部分达12.02亿元，占比约28.63%。该部分减值拨备达22.0亿元。

值得注意的是，该集团年内应收贷款规模约16.24亿元，均来自关联方，最终该部分减值拨备12.52亿元，减值规模达77.08%。

针对与关联方的应收账款现状，金科服务方面表示，经过双方的沟通，实现了一部分以物抵债，2023年整体以物抵债规模超过4亿元。

金科服务方面表示：“通过对过去拓展的能力检验，我们对达成未来的发展目标有充分的信心。”