近两千套房源入市 城方联手仁恒置地的重资产租赁打法

观点网 上海浦东新区又一大型租赁社区上新。

最新消息显示，“城方·仁恒派”世博璟尚社区正式开业，提供1898套租赁住宅。

据了解，上述项目由上海地产旗下租赁品牌城方联手仁恒置地共同推出。

不可否认，近两千套房源集中入市，将在很大程度缓解周边区域的租房压力问题，从而起到稳定市场的作用。

但对企业而言，这种大型租赁社区的打造，不仅仅要求房源体量的提升，对项目的业态集合、经营能力亦有着很高的要求。

新房入市

2024年，上海住房租赁市场迎来交付大年。

最新消息显示，“城方·仁恒派”世博璟尚社区正式开业，提供1898套租赁住宅。

资料显示，世博璟尚社区位于浦东世博滨江带的雪野路华丰路交界处，该项目总建筑面积约20万平方米，总配套面积约1.9万平方米，含1.4万方配套商业空间，共提供租赁住宅1898套，最高楼层33层，机动车位1172个。

目前，该项目设计了48-150平方米的全生命周期户型，共有六种选择，可满足单身白领、新婚夫妇、三代同堂、三代二孩等不同家庭的需求。

世博璟尚社区一次性释放近2000套房源，无疑将进一步缓解区域租赁住房结构性供给不足的问题，满足市场居住需求。

从市场透露的消息来看，目前世博璟尚社区项目正处于申请状态，至于具体的申请情况、租赁价格等，暂未披露。

观点新媒体查阅发现，目前多平台已上架城方公寓·世博璟尚社区项目，在租房源类型共三种，包含70平方米的二居室，租金8780元/月起，其次95平方米的二居室租金11407元/月起步，125平方米的三居室租金最低则需16902元/平方米。

另据第三方平台数据显示，浦东新区世博板块可租赁房源的单价从95元/平方米/月至187元/平方米/月不等，具体价格根据房源位置、配套的差异，出现一定的浮动。

对比来看，世博璟尚社区项目整体价格处于中等位置，平台工作人员透露，项目刚刚上新，已经有不少潜在租户咨询。

不可否认，这种大型租赁社区的入市将对规范市场起到一定的作用，对稳定区域租赁房源价格也将起到“压舱石”的作用。

不过，从运营商的角度看，这种大型租赁社区不同于以往的分散式公寓、集中式公寓，规模更大、业态更繁杂，对企业的运营能力亦提出了更高要求。

据了解，世博璟尚社区内规划约1.4万平方米的商业空间，打造了品质生活、美食天地、泳池运动中心、亲子娱乐四大业态主题。除此之外，还规划了35%绿化率功能性景观，包含户外阳光草坪、乐动王国、运动天地等。

这也意味着，除了提供近两千套房源以外，项目还拥有多重业态的集合，场景更加丰富，管理难度也将呈数量级增长。

城方模式

自2017年以来，上海便加快了住房租赁市场的建设，采用的措施则是从供应的“龙头”着手，推动租赁用地、集体土地建设住房租赁项目。

观点新媒体了解到，截至去年年末，上海已累计供应租赁住房用地222幅，总建筑面积近1900万平方米，可提供超过25万套租赁住房，其中大部分为保障性租赁住房。

前些年供应的租赁用地，经过几年的建设周期，亦于近两年加快了入市步伐。

本次新开业的世博璟尚社区，正是2017年推出的租赁住房用地项目之一。

2017年10月31日，上海中心城区共计出让5宗租赁住宅用地，总面积为16.3万平方米，合计建筑面积约为44.81万平方米，最终地块均由上海地产（集团）有限公司拿下，成交金额为37亿元。

其中，彼时成交的浦东新区南码头社区Z000301单元15街坊15-01地块，正式此次上新的世博璟尚社区建设用地。

次年8月20日，上海地产集团拉来了仁恒置地集团，双方代表共同签署了《世博2租赁住房项目建设委托管理合同》，共同打造上述项目。

经过了六年时间，世博璟尚社区正式面向市场。

实际上，这种以租赁社区为主的重资产模式，是上海地产集团及城方公寓的主要打法。

据了解，城方是国有企业上海地产集团旗下租赁业务品牌。自2017年下半年以来，上海地产集团开始涉足住房租赁业务，2018年1月20日正式发布“城方”这一品牌，并不断加大租赁住房用地的储备力度。

2017年，上海地产集团共获取9幅租赁住房用地，面积总计66.6万平方米，平均楼板价仅8079元/平方米；2018年，又于公开市场竞得静安区、杨浦区、青浦区和浦东区等六个区共10宗租赁住宅用地，2020年、2021年继续斩获四宗地块。

根据城方官微此前披露的数据显示，截止到2023年10月，该公司累计在运营项目23个，房源规模约2.2万套；在运营商业项目16个，约8.5万平方米。

就租赁市场而言，城方这种重资产模式不仅能够起到盘活存量土地资源的效果，在增加住房租赁供给、促进租赁住房市场发展等方面，更起到了积极作用。

除此之外，从上海地产集团此前拿下的租赁住房用地情况来看，价格普遍较低，且大多为零溢价成交，无疑能够进一步企业降低土地成本、提高后续项目的租金回报水平。

更重要的是，虽然重资产模式下企业面临的资金压力较大、项目的盈利周期亦较长，但随着保租房公募REITs落地，城方公寓亦能实现顺利退出。

据市场消息称，2023年10月，上海地产集团发布保障性租赁住房公募REITs基金管理服务项目招标公告，根据相关文件透露，此次上海地产集团保租房REIT的发行总额不低于10亿元。

不过，上述REITs的底层资产暂未披露，目前并未在交易所查询到相关的申报信息。