险资20亿再购物流资产 平安人寿与基汇资本的进退考量

观点网 2024年开年，平安人寿大手笔扫货物流地产。

据平安人寿近日公告，该公司成功收购基汇资本位于广东江门的两个物流园及一个位于陕西西安的物流园。

市场消息透露，此次收购所涉资金超过20亿元人民币，折合约2.8亿美元。

实际上，在中国电子商务高速发展与房地产市场遇冷的大背景下，越来越多险资将目标聚焦到物流地产这一“新蓝海”。

平安人寿此次大举押注物流地产，一方面是看到了物流仓储的巨大市场需求与发展机遇；另一方面，也有调整资产配置结构，提升投资回报率的意味。

至于基汇资本，选择在市场巅峰时间将运营成熟项目出售变现，显然能够获得更高溢价。

进退考量

平安人寿的投资步伐一直没有停下。

最新消息显示，近日平安人寿发布三则公告称，该公司成功收购鹤山市合能商贸有限公司、维龙（江门蓬江）供应链管理有限公司及安华维龙（西咸新区）仓储服务有限公司100%股权。

由此，平安人寿成功将位于江门的两个物流园资产及位于西安的一个物流园项目收入囊中。

当下，物流地产已然成为资本市场最为青睐的投资标的之一。一方面，过去几年，物流地产在疫情影响下仍旧展现出了较强的抗风险能力，仓储物流的整体经营业绩始终表现平稳，受经济周期波动影响较小；另一方面，随着“仓储物流类”基础设施公募REITs的上市，亦带动了仓储物流资产的交易活动度。

两方因素叠加作用下，推高了物流地产的投资热度，平安人寿同样是看到了发展趋势，选择在此时机大手笔加码其中。

从交易的对手方来看，为何基汇资本选择在物流地产势头正猛的当下抽身离去？

对此，有市场分析人士认为，基汇资本此次出售属于正常的投资退出流程。

据了解，基汇资本最早于2014年涉足中国物流地产，彼时与意大利物流仓储开发商维龙中国建立了合作平台，在中国市场收购、开发并管理现代化的仓储物流设施。

该公司官网透露，基汇维龙物流合作平台通过3支基金投资了近40个项目，总面积超过400万平方米，总募资规模达到15.15亿美元。

此次交易的三个物流园项目，均属于基金的投资范畴。

公告透露，江门鹤山项目为维龙(鹤山)珠西智慧物流产业园，土地面积为14.75万平方米，建筑面积为25.01万平方米。

根据鹤山市人民政府官网显示，维龙(鹤山)珠西智慧物流产业园定位为维龙供应链管理和结算总部、智慧物流仓储快递分拣中心、冷链物流中心、物流大数据供应链金融服务中心，项目已于2021年7月正式投产运营，并引入希音跨境电商项目租用全部仓储面积。

江门蓬江项目是维龙（江门）大消费供应链产业园，土地面积7.98万平方米，建筑面积8.22万平方米；西安咸阳项目则是安华维龙（西咸·秦汉新城）电子商务园，土地面积22.78万平方米，建筑面积16.08万平方米。

其中，江门蓬江项目于2021年8月27日提前完成竣工备案，西安咸阳项目，一期工程已于2020年10月年建成投运，二期已于2021年11月建成投运，两个项目均处于租赁运营状态。

整体而言，三个物流园投入运营时间均已超过两年，有一定的租户基础，运营较为稳定。

作为一家资产管理公司，基汇资本的商业逻辑是透过基金形式孵化物流地产项目，当项目成熟、形成稳定现金流之后进而出售，回笼资金用于投资新项目，以此实现资本的增值与循环。

当下，三个物流园区已然进入相对成熟阶段，且资本市场热度较高，选择在这个时期溢价退出，显然要比长期持有更具价值。

市场消息透露，此次收购总代价超过20亿元人民币，折合约2.8亿美元，不过由于公告并未披露基汇资本持有上述三项目的原始代价，暂无法计算相关的投资回报。

但根据公司官网和公开信息，有第三方数据估算，基汇资本中国基金部分已退出项目平均收益率为14.2%。

险资配置

基于不动产配置角度考虑，近两年险资投资的视角更多转向了仓储物流等现金流稳定的资产类型。

平安人寿亦早早瞄准中国的物流市场机遇，早在2023年11月，有市场传闻称黑石拟以总价超100亿价格出售中国的11个物流园项目，而收购方正是平安。

彼时有不愿具名的消息人士告诉观点新媒体，双方已签署了意向合作书，而平安签约前已完成了尽职调查。

消息同时称，上述收购交易将分为两批交割，第一批主要是华南和华东；第二批是其他城市。需要特别指出的是，第二批并不一定会交割，平安需进一步视市况而定。

不久之后，黑石和平安均出面否认了上述消息，此项交易最终能否落地仍是未知数。

虽未能如愿拿下黑石11个物流园项目，但平安人寿并未放弃物流地产的机会。

对平安人寿而言，此次收购的物流园项目整体运营稳定，公司后续无需投入大量资金建设、改造，更重要的是加大投资优质、现金流稳定的物流园区项目，对于稳定及提升平安人寿的资产回报率也有较大的助力。

毕竟，当下市场观点普遍认为，物流仓储最具韧性的地产板块，在回报率上稳居各地产物业之首。

世邦魏理仕亦发布统计数据显示，一线城市物流地产投资净回报率在6%-8%，远高于商业地产的4%-5%和住宅地产的2%-3%。

实际上，受地产行业流动性影响，自2021年以来中国平安便开始就逐渐压降不动产的规模。

截至2023年6月30日，中国平安的保险资金投资组合中，不动产投资余额为2093.93亿元，在总投资资产中占比仅4.5%。在该类投资当中，物权投资占据75.6%的比例，债权投资占比18.7%，其他股权投资占比5.7%。

据了解，在此前业绩会上，中国平安首席投资执行官邓斌谈及未来资产配置时提到，一是会积极主动配置专项债等长久期的利率产品；二是看好商办、长租公寓、园区类资产，这一类投资会带来长期稳定的现金流，以及价值增值的潜力。

“平安非常看好具有稳定现金流的不动产投资，比如说商办、长租公寓、园区类的投资。”

的确，不止是前述提到的物流地产，过去一年时间平安人寿频频加码商办、产业园等资产。

2023年年初，平安人寿接连加大对上海来福士广场等六个商业办公项目、北京丽泽金融商务区、上海东方万国等四个产业园区的投资。

根据平安人寿在保险协会官网披露的消息，仅去年上半年，平安人寿已对五个不动产项目累计出资总额达到了538.96亿元。