GDIRI观察 | 嘉实京东仓储REIT解除限售后

观点指数（GDIRI） 1月25日，嘉实京东仓储REIT发布公告表示，该基金的部分战略配售份额将于2024年2月8日解除限售。此次解除限售的份额共计1.8亿份，其中场内解除限售份额为1.705亿份，场外解除锁定份额为950万份。

此次解除限售后，嘉实京东仓储REIT的可流通份额将合计达到3.3亿份，占该基金全部基金份额也由解禁前的30%上升为66%。流通份额包括场外份额，这些份额在符合相关办理条件的前提下，通过跨系统转托管至场内后即可上市流通。

此外，公告还详细列出了此次解除限售的场内份额和场外份额的具体情况，包括证券账户名称、限售份额总量、限售类型、限售期等信息。

对于公募REITs的投资者而言，限售主要目的是稳定市场，并保护其利益，而对于REITs本身而言，限售是为了让投资者在充分了解、熟悉该REITs的投资特点和风险后，避免盲目跟风炒作而导致REITs股价大幅异动。

观点指数了解到，本次解除限售的限售份额持有人是REITs投资者中的其他战略投资者，其限售期为12个月；而对于原始权益人及关联方，其限售期为36-60个月，目前还未解除限售。

事实上，解除限售前嘉实京东仓储REIT已经经历了股价的大跳水，这主要是源于其关于武汉项目主要承租人的一份续租公告。

据京东REIT1月公告披露，武汉项目整体出租给湖北京邦达供应链科技有限公司，2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月（含税含物业费）。但其续租协议中却将湖北京邦达续租首年起始净有效租金降至28.98元/平方米/月，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日，在续租期内租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。

此公告披露后也在二级市场上掀起轩然大波，直接导致其股价多次触发10%的跌幅限制，因此也多次发布停牌公告，1月4日收盘价为3.117元/股至解除限售前（1月24日）收盘价2.468元/股，跌幅已达到21.46%。

二级市场的持续波动也促使原始权益人与运营管理机构通过增持“安抚”市场情绪，避免挤兑风险的发生。1月10日，嘉实基金发布公告称，计划使用不超过1000万元增持嘉实京东仓储REIT，以展示其对嘉实京东仓储REIT的长期投资价值认可。

而嘉实京东REIT方面也对武汉项目租金下降采取了风险缓释措施，未来5年的总租金收入差额1821.78万元，将由运营管理机构采取相应措施承担。

具体组合措施包括：运营管理机构将与基金内项目上的物业管理供应商进行谈判磋商，协商降低项目的物业服务费、维保费等物业相关费用（5年合计约1247.65万元）；运营管理机构将主动减免部分运营管理费用，每年减免金额为除物业相关费用降低以外的其他差额部分（5年合计约574.13万元）。

回到解除限售后四个交易日（1月25、26、29及30日），嘉实京东仓储REIT的收盘价分别为2.482、2.468、2.465、2.459元/股，股价暂时未有大幅波动，换手率也低于5%，从市场角度来看，大多数投资者仍持续认可嘉实京东仓储REIT的底层资产价值。

但同时也需注意到，与其他解除限售的仓储物流REITs相比，嘉实京东仓储REIT也并未迎来逐步上升的溢价率，其25、26、29、30日的折溢价率分别为-30.03%、-30.43%、-30.51%、-30.68%。折溢价率为负表示该公募REIT的市场价格低于其资产净值，也说明市场对该REIT的价值持保留态度。

比如中金普洛斯REIT解除限售后两日（2022年6月14-15日）的折溢价率为27.87%、28.18%，且2022年6月30日其折溢价率达到35.7%，整体增长幅度达到28.09%。

解除限售后的可流通份额增加的同时，市场活跃度会有所增加，投资者会更加多元化，公募REITs的二级市场价格也会进一步往其底层资产的内在价值回归。

观点指数认为，其底层资产中的另两个项目即重庆项目和廊坊项目在后续租约签订时需十分谨慎，解除限售后的市场流动性更强，如若REITs的底层资产租户续约情况或租金收入情况仍未达投资者预期，其股价也会面临新一轮的压力。