谷底一年 | 白名单里的新城

编者按：2023年，是中国经济在三年疫情后的第一年，身处诸多外部环境和内部发展的压力，但经历艰难，我们更应坚定信心。

在谷底，走向上的路。观点新媒体继续策划和推出年度系列报道--“谷底一年”，以求全面与深刻聚焦在困难时期里，优秀企业群体的坚强与坚韧，它们遭遇坎坷，心向美好。

与此同时，我们亦将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读中国经济与行业未来发展。

观点网 2023年末，一份传闻中的白名单，成为了房地产的一个“哥德巴赫猜想”。

消息称，监管机构在起草一份中资房企融资白名单，列入名单的房企共有50家，将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面支持，而且部分区域的相关部门和银行等机构已在和企业进行沟通。

偌大的房地产行业，谁有机会、有资格能够进入这份备受关注的名单？

据悉，白名单企业包括了50余家国有及民营房企，覆盖范围有所扩大，一些出险房企也可能包含在内。

观点新媒体注意到，在这批传闻名单中，出现了新城控股的名字。

白名单

“新城控股会出现在白名单之中。”有业内人士向观点新媒体透露，新城控股仍面临挑战，但大概率会出现在白名单内。

能够进入名单，代表新城控股有希望获得资金支持，得到有效的流动性补给。

事实上，进入白名单与否对于房企的重要性不言而喻。在行业深度调整期，高杠杆、高周转、高负债模式已不复存在，稳住底盘、保持企业运转成为转危为安的关键词。

在此背景下，能够进入白名单的企业皆有立足之地，新城也不例外。

分析认为，新城控股取得白名单通行证与双轮驱动战略息息相关。尤其从商业布局来看，截至2023年上半年，新城控股商场开业数量合计146座，商业运营总收入达到52.01亿元。

来到2024年1月5日，新城控股已完成2023年定下的20座开业目标，旗下开业的吾悦广场项目达到22座。

新城控股2023年新开业商业项目统计

数据来源：观点指数、企业公告

据观点新媒体总结，新城2023年主要新增的商业项目依旧聚焦三四线能级城市，但不难发现，该公司也在尝试进行调整。

一方面，2023年开业项目对比2022年的15座有所增加，另一方面，在代管项目方面下了不少功夫，今年新增的项目中，代管项目占比提高，达到8座。

数据来源：观点指数、企业公告

以台州路桥吾悦广场为例，新城进驻该城市时打出的宣传标识为“闽浙区域首个开业的轻资产项目”，而吾悦广场涉及的区域共18个，包括西北、华北、东北、鲁东、鲁西等，闽浙属于其中之一。

据新城控股披露的2023年上半年销售和结算情况显示，浙江区域于报告期内的销售金额与2022年上半年相比下跌12.61%；出租物业数量则与2022年同期持平，合计16座；累计年度租金方面，2023年上半年较2022年微降1.5%，约合7.01亿元。

新城控股吾悦广场项目数量前五位城市

数据来源：观点指数、企业公告

此外，2022年及2023年浙江省整体销售金额与2021年相比同样呈现下降趋势，从182.35亿元降至31.38亿元。

行业下行期，这也算正常现象，而且浙江区域销售数据依旧排在新城进驻省的第三位。

选择在舒适区内寻找新增长点，属于理所当然的事情。即便是最有优势的商业板块，进行轻资产布局时也会倾向于在项目较多的城市落地。

以浙江台州这座城市为例，2013年以来，新城落地的吾悦广场达到3座。因此，台州第4座进行可以借力，加速轻资产布局。

同样的轻资产步调还出现在乌鲁木齐，资料显示，乌鲁木齐西山吾悦广场由新疆德源房地产开发有限公司开发，新城建管进行代建代管。

这宗项目是新城建管在新疆落地的首个代建代管项目，同时也是乌鲁木齐第4座吾悦广场。

从浙江到新疆，新城正在寻找更符合当下市场环境的轻资产扩张之道。

截至9月底，新城旗下代建平台新城建管已经完成布局全国48座城市，管理项目57宗、总管理面积达588万平方米。

陆续斩获的项目中，大多涉及此前多次布局过的城市：常州武进嘉泽项目、常州新北区春江项目、南阳高新项目、郑州巩义未来之光项目以及天津西青项目。

护城河

以轻资产模式进一步巩固进商业版图，是新城2023年实施双轮驱动战略的具像化体现，既打开了经营思路，也为营收数据提供一定保障。

从新城近5年营收及利润变化来看，自2021年起开始受到行业震荡影响，营业收入及归母净利润数据有所下滑。

通过的现象看本质，新城财务数据上的滑坡式下降反映了房地产业内所面临的共性问题，并体现得淋漓尽致。

数据来源：观点指数、企业公告

2022年及2023年上半年，新城归母净利润与同期相比均有下滑趋势，分别为13.93亿元以及22.78亿元，销售毛利率也分别下降至20.03%和19.04%。

提及营业收入下滑的原因，新城方面表示与物业交付收入减少有关；净利润与毛利率下滑的原因，主要在于地产项目交付减少导致公司毛利减少，并直接影响利润相关数据。

此外，观点新媒体观察到新城2023年第三季度净利润同样下滑了41.32%，这与报告期内计提存货跌价准备较上年同期增加相关，无形中拉低了期内利润。

与此同时，商业护城河也显现出在危难时刻的维稳作用。

从主营业务看，2023年上半年，新城房地产开发销售营收虽然占大头，但营业成本也高达318.97亿元，毛利率为12.83%，较上年同比减少3.89个百分点。

物业出租及管理业务方面，营收总额为48.65亿元，约占总营收11.08%，但由于轻资产项目开发进度进一步加快，营业成本占总营收数据明显低于房地产开发销售业务，毛利率也达到69.55%。

观点新媒体还注意到，2023年1-6月，新城商业运营总收入52.01亿元，其中包括了商铺、办公楼及购物中心的租金等收入；2022年同期，这项收入为47.18亿元。也就是说，在营收与净利润下滑时，商业运营收入实现了同比增长10.24%，且该部分业务占公司整体业绩比重逐步提高。

此外，新城2023年上半年利息支出总金额为37.82亿元，商业板块的收入明显大于这部分支出，一贯坚持的商业运营策略减轻了部分利息负担。

从财报数据来看，商业项目运营数据的提升侧面反映该板块业务正在尝试为企业构筑财务护城河。但观点新媒体也同时关注到，即便如此，该公司整体债务问题依旧值得关注。

从负债率角度观察，新城债务水平较为平稳，自2019年以来资产负债率维持在80%左右，并呈现逐年下降趋势。其中，2019年为86.62%，2023年第三季度下降至78.62%。

数据来源：观点指数、企业公告

截至2023年上半年，新城控股短期借款合计16.64亿元，应付票据有35.94亿元，一年内到期的非流动负债209.30亿元，依次相加，目前短债规模为261.88亿元；

此外，应付账款402.94亿元，其中账龄在一年之外的是45.43亿元。也就是说，新城控股应付账款中，账龄一年以内约为357亿元。

仅从短债层面看，新城资金安全链还需进一步加固。在当前外部市场环境影响下，除了企业内部拓展要更谨慎，外部融资也需发力。

融资路

首先从融资层面来看，据观点指数发布的2023年12月房企融资能力报告显示，新城排名第15位，介于中交地产与美的置业之间。

近年来，新城融资成本数据无较大波动，2019-2022年分别为6.73%、6.72%、6.57%及6.52%，2023年中期进一步降至6.41%，较上年同期下降0.09个百分点。

数据来源：观点指数、企业公告

截至2023年中期，新城投资性房地产余额升至1170.66亿元，主要涉及旗下吾悦广场、吾悦生活广场。这部分资产，还存在通过抵押贷款等方式进行融资的空间，提供流动性支持。

于2023年上半年，新城通过抵押自有商场获得的经营性物业贷净增量约为60亿元人民币，存量经营性物业贷和商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）总计约为210亿元和27亿元。

截至2023年6月30日，吾悦广场商业项目中约有39家未进行抵押，剩余360亿元的空间，应能为偿债提供部分增量融资来源。

新城以商业项目作为融资筹码的方式也引来市场关注，据标普估算，截至2023年6月，新城现有抵押物业获取的融资的贷款价值（LTV）比平均约为35%，而新发放贷款的贷款价值比可能接近50%。

标普还认为，新城将动用内部资源和获取新的贷款来偿还2024年到期的总计约70亿元人民币境内外债券。这些将到期债务分布于2024年全年，最大一笔4.5亿美元债券将于2024年12月到期。

实际上，与2023年约130亿元人民币债务刚兑相比，新城2024年到期债务规模较小且较分散。针对这部分债务，还可以选择发债融资，维持资金池的平衡。

此前于2022年10月，资本市场消息显示，新城控股计划在银行间市场发行15亿元人民币中期票据，将由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

彼时，新城控股向外界透露的细节中，票据最早将于该年10月发行，期限拟发3年期，簿记建档区间在3.0-4.3%。但引起外界关注的重点在于，距离股首次发行“中债增”全额担保中期票据不过一个月，新城控股再次宣布发行债券。

于2022年9月，新城控股完成了2022年度第二期中期票据，即“22新城控股MTN001”的发行。该中票实际发行总额10亿元，发行利率3.28%，期限3年，同样由“中债增”提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

同年5月，新城控股还发行了2022年度第一期中期票据“22新城控股MTN001”，发行金额10亿元，期限2＋1年，票面利率6.50%。据了解，当时为了成功发行这笔债券，“中债增”和上海银行还为新城控股创设了信用风险缓释凭证。

此外，新城控股还在境外发行了总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司于报告期内到期本金为1亿美元的境外美元债券。

来到2023年11月，有消息传出，新城有望在中债增支持下发行一笔金额未定的中期票据，有传闻即将发行的票据金额为20亿元。

观点新媒体经过查证得知，12月初，交银投行微信公众号披露一则发行消息称，新城控股集团股份有限公司MTN即将发行，债券简称“23新城控股MTN001”，发行规模至多8.5亿元，发行期限为三年。

积极寻求发债之外，坐拥众多资产的新城控股也在择机出售项目回血。

9月26日，新城控股股东新城发展发布公告，将以13.67亿元的代价出售常州恒轩咨询管理有限公司100%的股权。

资料显示，常州恒轩的主要资产涉及有上海星轶影院管理有限公司97.60%的股权，双方合作在中国营运及管理合共144家影院。截至8月31日，常州恒轩和上海星轶未经审核净资产总额约1.7亿元，非控股权益约3021.68万元。

此外，常州恒轩需要向新城发展全资附属公司富域发展集团有限公司偿还8.56亿元的股东贷款，据公告显示，交易的最终金额将达到约23亿元。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。