肖琴：园区精细化营运及产业生态构建 |2023大湾区产业论坛演讲

本文为肖琴女士在2023大湾区产业论坛“全体大会”上发表的演讲。

肖琴（润城新产业副总经理）：非常高兴在今天这个场合，一方面是见到了很多老朋友，因为产业地产这个圈子很小。另外一方面也是见到了很多新朋友。润城新产业也是一个新的产业平台公司，也借这个机会跟大家介绍一下我们这个平台公司。

大家可能对华润置地、中城新产业都有些了解，但是对润城了解比较少。实际上润城新产业是华润置地和中城新产业合资的产业平台公司，当时我们是合资了两家产业平台公司，一个是华城新产业，专门做产业园区的投资开发，另外一个是润城新产业，专注做产业园区的招商运营。

我们成立这样一个产业平台公司的定位是做专业产业园区运营服务商，刚刚张总提到中集产城聚焦的方向，润城聚焦了4个产业方向，这些方向都跟华润的产业有一定的关系，比如说智能制造，华润水泥、怡宝都是做智能制造的，还有智慧城市，就是华润微电子、华润数科，都是做新一代信息技术、智慧城市这个板块的。

还有智慧能源，华润电力在往这个方向转型。医药健康方面大家听得更多，华润医药的999、紫竹、江中、双鹤等等，这也是基于华润自身的产业禀赋，加上润城过去开发的园区、运营的园区，基本上都是聚集在这四个板块。

说到专业主题园区，大家就可以理解，比如针对生物医药的园区，它在产业空间载体的建设上会有一些特殊的要求，相比于标准化的产业园，生物医药园在危废的排放、GMP厂房、双回路电源、甲类仓库上都有特殊的需求。

所以我们认为，园区的招商运营应该就是从产品设计开始。产业运营不是等交付以后才开始运营的，从产业的产品设计到产业的招商，就在为后段的产业运营做服务，所以我们认为产业运营是在前期的产业定位、产品设计的时候就要考虑到，后端的运营怎么样使用这样一些空间。

说到产品这一块，润城现在也细化了我们的产品线，目前我们的三大产品线大概是分为三类：一是产城综合体，主要是在一线城市的核心区域，比如在深圳提的M0产业空间，它就是以研发为主的产业。

第二类是在城市的近郊，我们叫科创城，它有研发、办公，也有生产。第三类是产业基地，就是在远郊，以生产制造为主的园区。

针对不同的产业主题，比如生物医药、电子信息、智能制造，不同的产业门类对空间载体又有不同的需求。在这个过程中我们也是慢慢沉淀出了不同产业方向的专业园区的产品特点。

说完产品，比较核心的就是招商。我们在这方面总结了三点经验：第一，大家知道飞机在正式试飞之前都有一个风洞实验，润城在招商的时候，跟我们的产品研发中心是直接联动在一起的，在前置招商的过程中，我们会根据客户的需求做一些客户产品的定制。这个产品定制就是在我们的风洞实验室完成的。

第二是招商，润城除了自己组建招商的团队以外，我们也在整合一些其它的合作伙伴，我们叫润城通平台。第三个是和政府合作。

展开来讲，现在润城也是形成了自己的产业大数据平台，基于我们的产业大数据平台，根据不同的项目产业定位，再由我们的招商人员一对一跟进客户，直到产业招商落地。

除了自己的招商团队以外，我们也发现在很多城市也出现了产业客户外溢，很多行业协会、企业家朋友手上都有一些客户资源，我们也是打造了一个类贝壳的产业平台，可以在这上面帮助很多独立经纪人和产业园区撮合交易，润城在这里面收取平台费。

真正要招大商是离不开和政府互动的，所以打造了一个优企行，政府可以对接到更多的龙头企业、大企业，我们现在在深圳和上海和政府达成了合作，作为政府的招商大使，去进行招商引资的工作。

这里有一个案例，我们在福建泉州晋江有一个集成电路产业园，从前端产品定位、前置招商到园区运营达成与政府的全面合作，在项目动工之前，联合政府已经引入了一家医疗企业，这家企业的需求是很大的，针对这样的企业实现了产品的定制。

在现在这个行情下怎么做好产业运营服务，刚刚张总也提到了中集产城做的很多服务，润城的垂直产业服务也是植根于中城的Compass的服务，针对不同的产业门类，需要的产业服务是不一样的，比如对于制造业企业来讲，它的三个核心痛点，一个是降本增效的需求，第二是需要有供应链或者市场对接的需求，第三产业对接及市场赋能，润加速。

在降本增效方面，我们成立了科理中城咨询公司，通过拆解制造业行业的产品，告诉他们优化产品设计，从而降低成本。这是科理中城跟小鹏一起拆解了特斯拉汽车，最后形成了针对新能源汽车的公开行业报告。

关于供应链对接这一块，之前也是打造了一个天集社的平台。这个平台就是一个小程序，企业可以在里面找零部件、代工、市场。最开始这样一个平台是源于在服务园区企业的时候，我们发现很多上下楼的企业就是行业的上下游，但是大家互相不认识，通过平台的搭建，企业可以把它的需求在这里发布。

比如说你发布了需要批量生产一部分产品的时候，另外一家企业看到以后，就可以跟着企业形成对接，这样一个平台就解决了企业跟企业之间的供应链对接需求。针对这方面的对接，我们也在给很多政府做当地的市场供应连对接的平台，这也是通过无偿的服务去服务到更多的园区企业和它的上下游的产业对接。

产业对接及市场赋能，润加速。华润有很多业务板块，它的应用场景很多，我们通过华润旗下的润加速开放了很多应用场景，帮助智慧化的企业、科技企业，在华润的应用场景里面落地，甚至拿到订单，甚至投资，助力企业加速发展。

在信息化平台方面，我们希望能够进一步提升运营精细化程度。举个例子，在我们的平台上可以实现企业到租前6个月的提醒，这样对于很多运营人员来说，他知道企业租期快到期的时候，提前跟企业沟通，了解他们是否要扩租、续租或者是要搬迁，通过精细化的管理，实现资产管理的数据沉淀。

后面有一些案例，今天因为时间关系我就不展开讲了。一个是我们在深圳宝安和雪花一起合作的雪花科创城项目，因为本身是雪花的金威啤酒厂，后来做了一个深圳的工业上楼项目，润城参与了整个项目的设计和招商工作，虽然项目还没交付，但是它的工业上楼产品去化已经达到了80%，欢迎深圳的同行和朋友们前往参观。

另外在前置招商这一块，我们在惠州的一个项目前置招商已经达到50%，当前置招商比较高的时候，产品就可以实现定制化。

刚刚说的雪花科创城是以销售为主的，还有租赁的物业，大家一直觉得租赁的前置招商是相对比较难的，因为大部分企业都是要看到你的楼建好之后才愿意进驻的。在佛山润慧的项目，我们通过半年的时间实现了满租，其核心是通过产品的差异化，满足在市场上没有满足的一些客户需求，所以实现快速满租。

运营方面的案例，这是我们在广州运营的一个产业园区，当时定位是做5G与新一代信息技术的，这个项目也是通过三年的时间，现在达到了93%以上的出租率，这个项目本身运营得比较好，去年也拿到广州市提质增效的补贴1000万元，这也说明我们的运营创造了价值，拿到了政府的补贴。

另外是在北京大兴的项目，当时是跟华润的生命科学拿了项目，现在在由润城运营的生命科学的产业园。做药的企业，它的研发周期是比较长的，它对资金的需求是比较大的，在这个项目里面，一方面我们给企业提供了很多的资金对接服务，包括对接一些FA机构，另外一块就是在北京大兴，政府对生物医药企业有很多政策扶持，但是相关企业对政策并不太了解，最后这些企业能不能拿到补贴，怎么拿到补贴，所有的政策落地都是由我们的园区运营人员是帮助企业对接政府，去拿到补贴的。所以也是通过这样一些针对企业的专业化服务，包括一些政策和资金的服务，赋能企业的发展。

以上就是润城目前的一些工作，包括我们现在运营的实践，也希望借这样一个场合，跟更多的同行一起探讨，在这样一个大的形势下，如何把产业园运营做得更精细化。