张一平：如何破解园区运营 | 2023大湾区产业论坛演讲

本文为张一平先生在2023大湾区产业论坛“全体大会”上发表的演讲。

张一平（中集产城党支部书记、产业研究院院长）：各位同行，大家下午好！首先感谢观点机构邀请我来给大家作一个交流。大家知道我以前更多的是在房地产的场合出现，最近几年因为涉足了产城融合，所以在园区领域跟大家交流的机会也更多一些。今天我要讲的主题是“园区运营要点和产城融合破局”。

大家知道做园区招商难，但是我觉得运营更难，招商和运营有非常大的关联。我会介绍一个我们从2018年到现在精耕细作的园区，规模不大，总建筑面积18.9万平方米，现在出租率是95%，主要以卫星、物联网和人工智能、建筑科技类企业为主。

我所在的平台是中集集团，对于我们集团我就不作过多介绍，重点从三个方面把运营的事情讲清楚。

中集产城中集集团的二级平台，从2003年到今年正好是发展了20年，这20年中间，我们前10年是在做传统的房地产，从2013年在东莞松山湖拿了第一块园区土地，当时叫C65，一直到今天转型到产城融合赛道，公司也从原来的中集地产更名为中集产城。目前我们在大湾区和长三角运营的面积大概1000万平方米，重资产占70%，轻资产占30%。

下面我就从运营的角度就是为谁运营、谁来运营、怎么运营这三个角度跟大家作一个介绍。

我曾经在园区运营过程中跟一个国企的总裁交流，他问我：张总，你们的园区现在招商做得这么好，你们是怎么做到的？我说我们从拿地开始就招商。他说，我的同事告诉我，房子还没建好，怎么能招商呢？现在我要给大家讲的是，在拿地的时候就做运营。

2018年6月份我们拿的这个项目，拿地以后我就在想做什么产业，要什么样的空间，要什么样的配套。现在回过头来讲，那时候已经开始在做运营，当然那时候还没有这个概念，只是现在复盘的时候，总结这是一个运营的思维。

所以从某种意义上讲，我们讲运营比招商还要早。在我的实践中，我觉得有很多客户来，是因为我服务做得好，很多准客户是被我的服务能力打动的。

所以我们讲运营先于招商，当然这个项目是个命题作文，当时因为和中集集团的智能集装箱和低轨卫星有关联，光明区给我们一块地要做一个低轨卫星产业园。但是在深圳的20+8产业里面，空天产业还是一个未来产业，并不是一个比较成熟的产业，所以相对来说这个产业是比较难做的。

上个月的高交会，我们做了一个空天低空科技展，即使到了5年后的今天，这个行业的发展还在初期。我们的空间怎么做，配套怎么规划，实际上都需要有运营的思维。

低轨卫星物联网产业园怎么做？谁来做运营？要懂产业的人来做运营，所以要从一个地产人变成一个产业人。以前我是深圳市房地产投资协会的会长，也是深圳市建筑和地产专家库的专家，今天是深圳市卫星物联网协会会长、深圳工信局的专家，我们的团队里面有几个同事都是坚持在研究这个产业。

从一个局外人深入到产业里面，有什么方法论？我把它提炼出来叫：学、研、投、政、企、协。

2018年中美关系已经开始紧张，我们这块地是2017年就开始跟光明区政府在谈，勾地的时候，产业导入方面就有要求，要我们做国家级重点实验室，要引入ORBCOMM。拿到这块地之后，美国人已经不跟我们玩了，而且低轨卫星领域也是一个敏感的领域，相当于我们这个项目的一个由头没了，但是项目还要继续朝着这个产业定位去做，那怎么办？

所以我们就发起了一个深圳市卫星物联网协会，2018年11月份发起，成立一个协会，发起单位、会员企业都有要求，符合条件才能被民政局通过。当时我们没有那么多会员，就成立了联盟，这个协会是在2020年9月份正式成立的，跟一些院士、院校和研究机构打交道。

通过这个平台，我们做了5方面的工作：第一是抓研发。我们跟北邮、先进院、哈军工进行协同，他们也是我们的会员企业；第二是立标准，我们跟深职院建立一些卫星通信领域的标准；第三是促应用；第四是搭平台，我们现在正在组建一个卫星应用中心，跟北邮、国家星网合作；第五是建配套，我们提供园区的配套，除了光明的园区，在20+8的产业集群出来以后，宝安就是空天产业的集聚区，所以把主阵地又从光明挪到了宝安。

目前在光明的园区，跟卫星和卫星应用相关的企业不多，大概只有1/3。有两个方面的原因，一是目前这个产业还处在一个比较早期的发展阶段，虽然吵吵得比较厉害，但是这方面的龙头企业并不多。

第二个是我们在宝安航城街道的孔天产业园，完全是以空天为主的。大家知道中集海工做海上发射，我们有运载的能力，还有微秒控制、捷泰普科技、华力创通进入。

华为手机卫星直联，其中一颗芯片就是华力创通提供的。

如何运营？实际上就是打造一套赋能产业的C+运营体系。这是中集产城今年成立20周年正式发布的，我们从基础保障、空间运营到企业赋能，覆盖了三大类、七个子类，超过100项服务。

在基础保障方面，第一块就是物业服务，包括维保、设备、能源管理。我们在光明有一个中集行政公寓，光明的生态环境很好，但是商业配套不足。园区的配套出来以后，成为了光明的一个比较好的商务接待点，我们这里有长租公寓、短租公寓，还有会议中心，在前海也有企业家交流中心，这些配套是园区必须有的。

在企业赋能方面，我们组建了自己的一些产业的IP，做了一些省级、国家级的公共服务中心，也有我们自己的孵化器。

另外就是资本方面，产业和资本怎么连接，我们依托中集资本以及外部资本，按照产业来做一些科技创投。这方面星河、金地威新做得比我们更好，他们在股权投资、产业投资方面都做得很好，我们才刚刚起步。

运营做得好不好，用什么东西来评价？有没有为客户创造价值？我们光明的园区曾经有一个领导跟我说，你为什么把租金搞得这么高？我说这是市场化选择的，你应该问我为什么租金这么高，入住率还这么高？这就是我们的运营在里面发挥了作用。