物流篇：资本出海

观点指数 过去的一年里，生物医药与大健康产业成为产业发展的热门方向，同时科技、智能、新能源、数字化等依旧是不变的主题。虽然经济复常下，行业依旧承压，但政策支持以及公募REITs、产业结构走向深化的基础上，产业未来的发展仍然光明。产业之外，物流仓储业与其他产业的融合亦更为积极，继续打造生态价值链。

与行业共成长，观点指数发布《2023产业暨物流园区运营发展报告》，对过去一年产业与物流领域的发展进行总结。

同时，对过去一年表现卓越的产业、物流运营企业以及优质园区项目，观点指数进行评估和肯定，发布“卓越指数 • 2023产业物流卓越表现”研究成果，持续为行业提供榜样的力量。

以下为《2023产业暨物流园区运营发展报告》物流篇和相关研究成果：

自2月起企业逐渐摆脱疫情阴霾，快速进入复工复产的状态后，拉动供需两端实质性回暖，从而促进了物流仓储的发展。虽然10月的四项指数均较上个月有所回落，但整体依旧运行在扩张区间内。而10月社会消费品零售总额回升较快，叠加目前消费观念的改变使得线上消费需求增加，企业会选择不断提高配送运输效率，物流体系的完善程度正是解决问题的关键所在，因此该体系的构建完善也有利于零售的发展。

融资方面，上半年融资事件主要以发行债券为主，下半年则从债权融资转向权益融资，以IPO上市为主，于此可以有效降低杠杆水平，避免债券到期给企业流动性带来压力。此外，可以看到企业大多选择赴港上市，其中的主要原因是国内的物流快递企业层出不穷，市场整体竞争激烈，利润空间逐渐缩小，且叠加港股上市门槛相较A股低，能推进国际化布局，有着更多国际投资者的港股市场自然成了“香饽饽”。

投资方面，近期金额较大的一笔投资来自东久新宜设立的基础设施开发平台，此外还有与贝恩资本设立的新经济基础设施平台，两者的首批拟投资项目均位于长三角地区。而ESR方面则继续深化京津冀布局。期内河北廊坊百医物流园已竣工，就项目区位来说，因其与各大交通干线接轨，因此这个项目也能很好地提升地区物流的效率。年内，京东产发通过收购一处物流资产包完善其东南亚布局，而此举也将不断发展其全球供应链，进而利好上市后的市场估值。

REITs表现方面，年内三支仓储REITs业绩表现稳中向好，租金及管理费用收入逐渐上升。站在长期投资的角度，REITs的持续分红能力也是评判其价值的关键。如若产品能够持续分红并达到投资人预期，也将会驱使二级市场价格向资产的真实价值回归。而京东仓储REIT年内也已完成1次分红，红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT则已累计分别完成了3次和5次分红。

指数扩张趋势不变，物流与零售相辅相成

宏观数据方面，纵观1-10月物流、仓储、电商及快递等发展情况，可以发现年内1月三项指数筑底，自2月起开始逐渐回升，虽部分月份有所回落但趋于稳定，且数值持续维持扩张趋势。

数据来源：中物联、国家邮政局，观点指数整理

如年内2月的多项指数上升幅度大，物流业景气指数较1月回升5.4个百分点；仓储指数回升13.1个百分点；2月快递发展指数虽较上月有所下降，但同比上升11.1%；电商物流指数则缓慢回升，且连续5个月保持在110以上。

据国家统计局数据显示，2023年1-2月社会消费品零售总额为77067亿元，同比增长3.5%。1-2月份全国网上零售额为20544亿元，同比增长6.2%，这也表明消费需求端在稳定增长，并不断向物流仓储业传导。

观点指数认为，自2月起企业逐渐摆脱疫情阴霾，快速进入复工复产的状态，拉动供需两端实质性回暖，从而促进了物流仓储的发展。

同时也可以注意到，10月四项指数均较上个月有所回落，主要是受前期基数较高影响，但依旧运行在扩张区间内。而1-10月全国实物商品网上零售额同比增长8.4%，占社会消费品零售总额的比重是26.7%，占比相较9月份提升0.3个百分点，比上年同期提高0.5个百分点。

其中双十一不断拉长销售战线，从10月中旬到11月11日，期内的快递物流单量暴涨。

据申通网点负责人表示，今年的网点快递单量平均比去年增加20%，第一轮高峰在10月31日到来，大约为3万6000票，相比平时的日均3万票增加了20%。此外据国家统计局披露，2023年11月1日至11日，全国邮政快递企业共揽收快递包裹52.64亿件，同比增长23.22%，日均业务量是平日业务量的1.4倍。

观点指数认为，此次双11的快递业务增长反映了消费者观念的改变，也即从原来的线下购物逐渐转变为线上购物，同时消费观念的转变也反哺了快递物流业务的发展。

因为需求的不断提高会促使企业选择提高配送的运输效率从而可以在相同的时间内运输更多的货物，物流体系的完善程度正是解决上述问题的关键所在。因此社零总额的多少也与物流体系、物流枢纽等基础设施的完善程度有关，促进物流体系的构建也有利于零售的发展。

如菜鸟几年前只能实现“1日达”，到现在已经可以实现“半日达”、“小时达”等，速度的提升也使得消费者更为依赖这种购物方式。

其中，1-11月共录得10起国家与地方层面相关政策的颁布。可以发现，从下半年开始政策从构建物流流通体系、建设综合物流枢纽着手促进。

微观主体方面，年内普洛斯、京东产发、菜鸟地网等多个样本企业均重视现代物流体系的建设。

如11月14日，普洛斯与国寿投资签约了战略合作协议，且国寿投资方面表示将通过多种形式积极参与、大力支持普洛斯集团专注的供应链、大数据、新能源领域新型基础设施投资及产业生态建设。

11月30日，京东物流与神威药业正式签署了战略合作协议，未来双方将在物流、健康、企业采购等领域展开合作。根据协议，京东物流和神威药业将从物流科技数智化转型和物流供应链体系建设两方面展开合作。

债权转向股权融资，港股IPO成“香饽饽”

期内，观点指数录得主要融资事件共计28起，披露总金额为551.9亿元；其中债券发行8起，披露金额为65.49亿元；基金设立7起，披露金额为277.21亿元；IPO事件9起。

可以发现上半年融资事件主要以发行债券为主，下半年则从债权融资转向权益融资，以IPO上市为主，这样可以有效地降低杠杆水平，避免债券到期对企业流动性带来的压力。

同时还有部份企业选择设立不动产私募基金及公募REITs进行权益融资，这也打通了Pre-REITs基金到公募REITs之间的通道。

期内REITs方面最值得关注的是2月8日上市的嘉实京东仓储基础设施REIT，其上市第一天涨幅超10%，此类将资产置于公开市场进行融资，不仅有利于提高估值，也将刺激存量的物流仓储资产积极主动上市。

此外还可以注意到，企业大多选择在港交所递表，其中包括乐舱物流、泛远国际、菜鸟、极兔速递及已在A股上市的顺丰。观点指数认为，其中的主要原因是国内的物流快递企业层出不穷，市场整体竞争激烈，利润空间逐渐缩小，且叠加港股上市门槛相较A股低，能推进国际化布局、有着更多国际投资者的港股市场，自然成为了“香饽饽”。

如若顺丰此次能够成功申请发售H股，则将成为中国首家“A+H”股的快递物流公司，更有利于其国际化布局，同时也更加有利于顺丰利用国际资金实现快速扩张。

此外还需注意到，此前顺丰的《第六届监事会第四次会议决议公告》中提及本次发行的H股股数不超过发行后公司总股本的10%（超额配售权行使前），并授予整体协调人不超过前述发行的H股股数15%的超额配售权。

观点指数了解到，这个比例实际上相对其他的“A+H”股来说并不多（其他大多为10%至15%，甚至有部分企业发行的占发行后公司总股本数的15%以上），股份数的多少也在一定程度上展现了顺丰并不只是想通过“A+H”股的形式获取境外资金，背后还隐藏着拓展国际仓储物流布局的战略，且带有占据境外仓储物流市场份额的考量。

而从前文所总结的宏观数据上也可看出，物流市场持续向好发展。

因此在此种良性竞争的激励下，物流企业不仅需要守住自己的“一亩三分地”，还需要不断拓宽融资渠道，加速抢占全球市场份额才能创造出“第二增长曲线”。

国内稳扎根，海外广布局

投资方面可以发现，年内样本企业国内主要布局在长三角、京津冀等地区，但是部分样本企业也在不断拓展其海外的布局。

如近期金额最大的一笔投资来自东久新宜与一家全球领先的境外投资机构设立的智能制造基础设施开发平台，总投资规模超7亿美元，且首批拟投资项目位于上海产业核心区及长三角地区，主要服务于高端智能制造产业。

此外值得关注的还有10月24日其与贝恩资本设立的新经济基础设施平台。

该平台致力于中国核心经济圈城市智能制造园区资产开发及运营，总资本规模约2.5亿美元，双方将以股权投资的方式出资。此次合资平台的首批拟投资资产依然位于长三角区域。

这并非东久新宜年内仅有的两笔大资金投入。此前的3月29日，其宣布与多家国内机构投资者成立投资金额约60亿元的基金，同样主要投资于长三角等重点枢纽城市的新经济园区资产，服务和支持当地冷链、物流等新经济企业的蓬勃发展。

4月13日也同样与境外投资机构设立总投资规模约140亿元的合资平台，聚焦于长三角、大湾区和京津冀首都经济圈等。

从年内多笔位于长三角等区域新经济的偏好投资可知，与产业相比，东久新宜更倾向于用“新经济基础设施”对物流仓储、冷链等业态进行“以点带面”的描述；而对于长三角这个地理区位而言，投资标的的选择则更多考虑该区域较大的政策加持及高质量发展的协同效应。

此外，还需要注意到，期内ESR的河北廊坊百医物流园已竣工，该项目主要是为生物医药制造业提供一体化仓储管理系统和一站式的冷库和干库解决方案。

从项目的区位来说，位于河北廊坊广阳经开区，且与京沪高速公路、京沪铁路、京津塘高速公路和104国道等国家主要交通干线紧密相连，因其四通八达的交通网络使其能很好地承担城市智能配送中心及货物转运中心的角色。

ESR集团联合创始人兼联席首席执行官沈晋初也表示，随着ESR廊坊百医物流园的投入使用，不仅能够提升地区物流效率，还将有力推动地区经济的发展，该项目是ESR在华北地区高标仓的重要布局，也将进一步加强ESR在京津冀地区的影响力。

京东产发在2020年公布全球化布局后，据观点指数统计，其近三年已先后收购了位于越南、印尼、英国、荷兰等国家的多处物流仓储项目，其中英国的收购项目数量最多。

可以发现，此次收购的项目是京东产发首次在新加坡布局。而据此前京东方面表示，其将始终坚定以供应链为基础的核心战略，将供应链基础设施作为国际化的支点。为了进一步聚焦京东在全球供应链基础设施和数字能力的建设，还将集中资源投入到包括东南亚在内的跨境供应链基础设施中。

因此，观点指数认为，本次新加坡的布局不仅仅是京东产发拓展东南亚乃至全球市场的一步，同样也有不断完善供应链，利好成功上市后的市场估值的间接作用。

业绩表现稳健，持续分红的能力同样重要

年内，三支仓储REITs业绩表现稳中向好，租金及管理费用收入逐渐上升。

数据来源：物流仓储REITs季报，观点指数整理

（注：柱状图表示的是出租率情况，折线图表示的是租金及管理费用的收入情况）

值得关注的是，京东仓储REIT其底层资产的三个项目合计可租赁面积为34.13万平方米，而截至2023年9月30日，实际已租赁面积为34.13万平方米，出租率为100%，且这已是连续三个季度达到满租状态。

据观点指数了解，京东仓储REIT出租率之高与其战略选择有关。

11月17日，嘉实京东仓储基础设施REIT于沪市仓储物流REITs 2023年集体业绩说明会表示，目前京东物流的底层资产租户租约长度为5-6年，换租成本较高、难度较大，且租户之间黏性较强。京东物流来自第三方其他客户收入占比超50％，且较分散，京东物流更倾向于保持整体运营平稳，不会大量引进外部租户降低内部黏性。

观点指数认为，与京东仓储REIT的租户结构相比，其他大量引入多种租户的物流园区会面临着租户需要灵活租期也即是短租期的可能，因为企业在快速扩张时需要在物流地产上及时响应。

此外还可能会面临着不同租户的运营特征不同，其对于物流地产的选择也同样千差万别，企业为了满足租户的多种需求也必须进行适应性升级改造，不仅成本高而且难度大，如若选择内部租户，其园区建设的可复制程度高，相应地，建造或升级改造成本也低。

而对于中金普洛斯REIT，可以发现其资产区域较为分散，而另两支REIT的资产区域则较为集中，所对应的出租率较高。

虽然出租率方面并未达到满租，但是在租金及管理费用收入的表现上却是稳步增长的，扩募对此贡献也同样功不可没。

6月16日，中金普洛斯REIT完成首次扩募，底层资产扩大至京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈的10个仓储物流园，且募资总额为18.53亿元，达到拟募集金额上限目标。普洛斯方面还表示接下来将继续保持常态化扩募计划，履行必要的扩募流程，获得各机构持有人支持。

此外，站在长期投资的角度，REITs的持续分红能力也是评估其价值的关键。如若产品能够持续分红并达到投资人预期，也将会驱使二级市场价格向资产的真实价值回归。

11月24日，嘉实京东仓储REIT拟分红，方案0.659元/10份公募REITs份额，这也是其上市以来的首次分红。而据观点指数统计，自上市以来，红土盐田港REIT进行了3次分红。而据中金普洛斯REIT披露，目前已合计完成了5次分红，累计金额达到5.8亿元。

可以注意到中金普洛斯REIT分红次数是最多的，这也表明了这支REIT的底层资产运营和盈利能力较为稳健。

年内，ESR、东百集团等均把发行REITs产品摆在比较重要的位置。因为公募REITs的发行不仅可以助力仓储物流开发企业盘活存量资产，还可通过滚动投资让企业可以根据市场需求和业务发展情况，逐步提升底层资产的运营效率，从而形成更为高效的物流网络。

如9月4日，东百集团发布公告表示在审慎研判发行公募REITs相关事宜。12月1日，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新为“已申报”。 据相关报道称，易商集团拟将江苏富莱德仓储一期、江苏富莱德仓储二期、江苏富莱德仓储三期等三个项目分拆、打包为REITs在上交所上市。