产业篇：复常挑战

观点指数 过去的一年里，生物医药与大健康产业成为产业发展的热门方向，同时科技、智能、新能源、数字化等依旧是不变的主题。虽然经济复常下，行业依旧承压，但政策支持以及公募REITs、产业结构走向深化的基础上，产业未来的发展仍然光明。产业之外，物流仓储业与其他产业的融合亦更为积极，继续打造生态价值链。

与行业共成长，观点指数发布《2023产业暨物流园区运营发展报告》，对过去一年产业与物流领域的发展进行总结。

同时，对过去一年表现卓越的产业、物流运营企业以及优质园区项目，观点指数进行评估和肯定，发布“卓越指数 • 2023产业物流卓越表现”研究成果，持续为行业提供榜样的力量。

以下为《2023产业暨物流园区运营发展报告》产业篇和相关研究成果：

经济走向全面复常的今年，国家更加强调聚焦产业、回归制造，数字化智能化技术在园区的应用中更加普遍。不过，发展较快的一线城市却面临着“产业空心化”、“办公楼、产业园空置率高”，双重夹击的问题。

在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023年超半数产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。包含在新三板上市的武侯高新在内，16家样本上市企业中，有12家企业营收下降，11家归母净利润录得下跌，10家毛利率较去年同期下滑。

从公募REITs市场来看，前三季度公募REITs市场情绪不佳，活跃度较低，全市场流动性的紧缩进一步放大了REITs市场的流动性压力。产业园REITs的二级市场表现更是持续走弱，显示投资者对产业园短期的发展有所顾虑，流动性较弱亦令市场波动更大。

部分产园REITs受大客户退租影响明显，同时招租落后于预期。

困局之下，生物医药园区仍是投资者关注的重点，但亦出现一定的需求隐忧。仅以粤港澳大湾区来说，该区域是我国生物医药产业聚集的重要区域，以广深两大头部城市为核心，两地各有优势，但相较上海与苏州则缺乏生物医药头部企业。

近年来东莞产业腾笼换鸟，从世界代工厂一举跻身世界知名智造中心，目前已具备完整的制造业产业链基础，未来将在大湾区城市群里担当最为重要的科技转化高地及高端智能制造中心。被评定为9个产业转型升级基地的凤岗天安数码城，在多年发展下已渐成熟。

工业用地方面，土地出让整体收缩，产业企业投资扩产意愿较低。对于产业园区开发商而言，一手土地市场拿地体量也较去年同期明显减小。1-10月成交土地数量22981宗，同比下跌20.89%；成交土地面积98564.30万平方米，同比下跌22.55%；成交土地规划建筑面积134081.16万平方米，同比缩减21.11%；成交总价3422.83亿元，同比下跌14.01%。

地产结转缩减，超半数企业经营数据转弱

过去的几年里，市场环境发生了很大的变化，产业园运营商遇到的问题是多方面的，困难是前所未有的。

在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023年超半数产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。

数据来源：企业中报，观点指数整理

由于港股上市企业不公布三季报业绩，因而选取半年报业绩做统一对比。可以看到，包含在新三板上市的武侯高新在内，16家样本上市企业中，有12家企业营收下降，11家归母净利润录得下跌，10家毛利率较去年同期下滑。超半数企业上半年的经营遇到了较大困难，经营数据整体转弱。

数据来源：企业中报，观点指数整理

张江高科利润大增主要由于期内有重大资产出售事件发生，对公司当期利润贡献较大。期内，张江高科将旗下子公司张润置业的股权出售予华安张江产业园REIT，以推动该单REIT完成定向扩募的操作，张润置业为张润大厦原始权益方。

出售张润置业，为张江高科贡献的净利润达到3.08亿元，占归母净利润的比例为77.86%。

市北高新则因报告期内未实现产业载体销售，导致本期经营业绩出现大幅亏损。市北高新在报告中解释称，产业载体销售策略是以面向大客户销售为主，大客户销售的特征是销售周期长、成交金额大，给公司阶段性经营业绩带来一定波动。

去年同期由于疫情影响，园区运营企业业绩受到较大冲击，因而大量企业有动机在一季度集中结转物业销售收入以粉饰业绩。而今年同期再无该项发生，因而引致该部分企业业绩出现大幅下滑。

除此之外，市场此前预计的商业活动快速恢复的情况未见，新增需求不足，且受国际需求急跌的影响，外向型的企业订单削减，企业扩大生产规模、增加租赁面积的意欲大减，甚至出现大租户缩减业务并退租的现象。

在业绩整体下滑的大背景下，企业更需留意自身的现金流健康状况，确保主营业务回款，拓宽融资渠道。

市场情绪不佳，产园REITs整体下行

截至目前，上市交易的公募REITs共29只，首发募集资金总额达954.52亿元，离千亿大关愈发接近。

其中，产业园REITs占31%，共计9支，其具备持续的经营收益和稳定的现金流，有较强的抗通胀能力，且分红稳定，是REITs市场较为重要的一环。一般而言，应该受到投资者的青睐，然而现实却很骨感。

从交易数据来看，2023年REITs市场相当长时间呈现量价齐跌的现象，市场信心持续走弱。

市场活跃度方面，11月份，过半REITs活跃度均持续下探，受经济复苏预期转弱、部分项目基本面恶化影响，投资者愈趋谨慎，REITs市场流动性进一步收紧。

二级市场上，1-11月份，产业园REITs整体表现弱势，市场每况愈下。去到11月，刚在10月完成解禁的临港创新园REIT和东久新经济REIT尽管已较10月跌幅收窄，但仍维持跌势，份额解禁对二级市场价格的影响超预期，显示投资者对产业园短期的发展有所顾虑，流动性较弱亦令市场波动更大。

除此之外，湖北科投光谷产业园REIT、杭州和达高科产园REIT跌幅均处于6%-7.5%间。

整体来看，前三季度公募REITs市场情绪不佳，活跃度较低，全市场流动性的紧缩进一步放大了REITs市场的流动性压力。华安张江产业园REIT、建信中关村REIT出租率出现下滑，其余产业园REITs则表现相对稳健，但二级市场受到牵连下跌。

政策方面，近期，沪深交易所发布了《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》，主要包括发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为和配套支持政策等五方面。

多项新规均指向REITs市场流动性和稳定性的提高。如在询价与认购方面，设置分阶段、分时间的减持，以防止“打新”投资者早早抛售，引发市场波动。

另外，文件还提到“配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资”，希望加快引入长线资金以稳定REITs二级市场。

从2023全年来看，REITs新项目发行明显在提速，然而未能如预期带来明显的长期市场热度，也不存在明显分流存量项目资金，大幅冲击估值的情况。

从目前还在证交所走流程的产品来看，截至今年11月末有4支REITs已通过但未正式上市交易，另外还有10支产品正在审批中。而10支正在审批的产品中有4支属于园区基础设施类，其中包括易方达广州开发区高新产业园REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT及博时津开科工产业园REIT。

REITs资产续租压力大，短期难见改善

从前三季度累计可供分配收益完成情况来看，博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT、华安张江产业园REIT三支产业园REITs完成度分别为62.79%、67.59%和67.97%。

园区底层资产方面，华安张江产业园REIT、建信中关村REIT出租率下行明显。其中，建信中关村REIT三季度再有5家租户退租，新招租面积难以弥补退租面积，导致出租率进一步下滑至63.73%。而且目前北京产业园租赁市场仍未见触底迹象，未来上地区域的租赁压力还将持续。

建信中关村REIT方面，受经济下行影响，相当数量的互联网企业经营战略调整，降本增效成为主流，一批边缘业务被裁减，导致上地区域互联网企业租赁面积持续调整，严重影响中关村产园REIT的租赁情况。当前行至年末，互联网租赁面积调整业已近尾声，但受到上地北清路区域内新增租赁面积供应影响，预计年底区域内空置率将继续攀升，短期内租金继续承压。

华安张江产业园REIT方面，出租率则依然受到哲库的退租事件拖累。据此前报道，OPPO在5月12日宣布终止旗下芯片子公司ZEKU（哲库）业务，3000多人的团队就地解散，而哲库科技正是华安张江光大园REIT扩募拟新购入基础资产的重要承租方。

资料显示，哲库科技在张润大厦实际租赁面积为19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积的45.97%。尽管张润置业也能按照合同从哲库科技扣留租赁保证金约1096万元，等于额外增加一笔收入，张江运营团队也持续披露其招租的最新情况，但填满如此大面积的空间尚需较长时间。

该退租事件引起机构投资者乃至证监会、交易所的关注，亦令下半年起投资者对租户集中度高的产业园愈发担忧，纷纷在投资者交流会中提出疑问。

另外，还出现上交所在对新申报的博时津开科工产业园REIT发出的问询函中提出要求，要求管理者分析重要现金流提供方退租或集中换租对基础设施项目现金流的影响，并评估设置风险缓释措施。

另外，6月30日上市的中金湖北科投光谷产园REIT首次披露季报表现。2023年9月末出租率为87.63%，租金单价平均为62.72元/平方米/月，较募集说明书披露的2022年末租金单价61.6元/月/平方米有所提升。

政策上，中国证监会年初召开的2023年系统工作会议就强调，2023年将大力推进公募REITs常态化发行。发改委则表示要优化基础设施公募REITs市场环境，研究税收政策。可以看到，2023年的国内REITs市场迎来了更多样化的底层资产和发行人，为机构投资者分散配置提供更多的机会。

产业聚集性强，湾区医药发展优势凸显

我国生物医药产业呈现出空间布局上的集群式特点，产业布局主要集中在经济发展水平高、科技水平高、人才聚集度高的地区，且随着生物医药产业的加速发展，聚集化的趋势持续加强。

目前来看，我国生物医药产业现已形成环渤海、长三角、珠三角、中部长江经济带、川渝等主要聚集区。总体上呈现东部强势，中西部后发追赶、打造自身独特优势的格局。

单就粤港澳大湾区而言，是我国生物医药产业聚集的重要区域，以广深两大头部城市为核心。根据《广东省发展生物医药与健康战略性支柱产业集群行动计划（2021-2025）》，广东省将重点推进完善“双核多节点”的生物医药产业空间布局，定位广州、深圳市为发展核心，珠海、佛山、惠州、东莞、中山市等为重点节点，打造生物医药与健康产业集聚区。

同时，提出实施十大产业特色园区建设工程，通过发挥广州国际生物岛、深圳坪山国家生物产业基地、中山国家健康科技产业基地、横琴粤澳合作中医药科技产业园等产业集聚带动作用，建成10个特色鲜明、规模效益显著、辐射带动效应明显的综合性产业园区，形成2个千亿级产业园区。

单就广州而言，广州起步早，产业基础更为稳固，区内高校和科研机构形成有效支撑，拥有强大的产业带动力，缺乏新药及医疗器械制造领军企业和独角兽企业；历经多年发展，目前已形成以科学城、中新知识城、国际生物岛“两城一岛”为核心，健康医疗中心、国际健康产业城、国际医药港等产业特色园区协调发展的“三中心多区域”的生物医药产业格局。

广州国际生物岛聚焦科技研发，重视引进科研机构和人才，培育良好的学术环境，现时引进的研究机构包含由钟南山院士、徐涛院士、廖万清院士等领衔的实验室。戴德梁行调研数据显示，广州国际生物岛的优质产业园区的平均租金范围约60-90元/㎡/月，整体平均出租率约70-80%。

对于深圳来说，深圳生物医药产业起步较晚，但因人才政策突出，人才基础雄厚，自主创新能力高，资本实力强、受到跨国公司青睐，因此在生物医疗产业设备方面优势突出，但新药的研发资源不足，且同样缺乏生物医药头部企业。

目前，深圳已处于我国生物医药产业前列，基本形成较为完整的生物医药健康产业链。在基因检测、医疗器械、创新生物药等细分领域居于头部位置，已培育出一批全国领先和创新型企业。

空间布局上，根据《深圳市培育发展生物医药产业集群行动计划（2022-2025年）》，深圳生物医药产业集群布局体现协同创新发展新格局，其中坪山、光明、龙岗布局研发制造和生产制造环节，南山、福田、大鹏新区布局研发设计环节。

具体而言，坪山区定位为核心集聚区；南山区定位为产业引领区；福田区定位为创新政策探索区；龙岗区定位为生物药创新发展先导区；光明区定位为技术创新区；大鹏新区定位为精准医疗先锋区。

根据深圳政府统计公报，2022年深圳生物医药与健康产业增加值676.78亿元，增长6.7%。

相较于北京、上海、苏州的生物医药产业园区，广州缺乏新药及医疗械制造领军企业和独角兽企业，知识产权融资方式单一，生物医药板块资本市场不成熟；深圳则同样缺乏生物医药头部企业，大量企业处于孵化期或者加速期，缺乏引领作用，高校、研究机构等研发资源亦不足，研发基础不够牢固。

园区依然是我国生物医药产业发展的重要载体，各园区针对生物医药产业的政策保障力度不断提高、相关政策数量稳步增加。生物医药产业成为各地园区发展的重要支柱产业，生物医药园区则成为区域经济发展的重要依托。

我国生物医药产业园区仍存在产业规模有待提升、源头创新能力不足等问题，同时面对国际产业竞争加剧，供应链可能受阻的外部环境。

从投资者角度看，由于当前投资者更看重园区出租的稳定性，如租期较长的工业厂房，涉及到环评、证照且生产研发设备难以搬迁的医药类产业园等，且由于医药园有较强壁垒，因此租约较其他高新园区更为稳固。

东莞产业转型升级，打造高新制造产业链

近年来东莞产业腾笼换鸟，从世界代工厂一举跻身世界知名智造中心，目前已具备完整的制造业产业链基础，未来将在大湾区城市群里担当最为重要的科技转化高地及高端智能制造中心。

根据广东省地区生产总值统一核算结果，2023年前三季度东莞市地区生产总值为8118.72亿元，同比增长2.0%。其中，第一产业增加值为27.81亿元，同比增长5.3%；第二产业增加值为4488.59亿元，同比下降0.3%；第三产业增加值为3602.33亿元，同比增长5.1%。

“五支四特”产业中，电子信息制造业增加值下降1.5%，增速比上半年提高3.4个百分点；食品饮料加工制造业增长12.0%；化工制造业增长3.2%。从产品产量看，充电桩、光纤、显示器、集成电路等产品产量分别增长102.6%、69.3%、51.4%、37.0%。

今年11月末，东莞市工业和信息化局发布关于印发《东莞市工业和信息化局关于进一步优化市产业转型升级基地管理工作有关规定》的通知。文件中评定了9个产业转型升级基地，并明确表示东莞未来不再新增认定产业转型升级基地。而凤岗天安数码城正是9大基地之一。

近年来凤岗迎来了专业化、高端化的制造业产业园区集群建设。以凤岗天安数码城为代表的产业园区集群，不仅提供了一系列现代化的工业基础设施和服务支持，还吸引了大量高科制造企业及机构的进驻，推动东莞从传统工业往高新制造转变。

据了解，凤岗天安数码城项目总投资约为100亿元，占地面积约40万平方米，总建筑面积约为150万平方米，分为两期进行开发建设。其中，项目一期被命名为“天安数码城T5”，而二期为“天安·深创谷”。

2018年，天安将一期四组团约8万㎡产业大厦调整工业4.0厂房。建面约74万㎡的项目二期为M0产业用地。最终，项目一期四组团成功引进24家工业规上企业。

除了基础的办公和生产空间，项目还配套建设了学校、体育中心、人才宿舍等空间。

此外，项目二期“天安·深创谷”已于2020年拿地，并在当年11月正式动工建设，占地面积约18.4万平方米，建筑面积约100万平方米，为一次性开发建设，预计2024年全部建设完成。

为解决制造企业的仓储需求，凤岗天安数码城计划在项目二期打造闪电仓，规划提供包括仓配运营服务、代发快递、城配干线运输服务、ERP系统服务等在内的一站式解决方案。

工业用地成交低迷，生产企业扩产意愿低

中国第三季度GDP同比增长4.9%，高于市场一致性预期，从而推升今年前三季度GDP同比增速至5.2%，显示经济恢复态势在整体上取得一定成效。

但亦须看到，现时大部分企业仍采取成本节约型租赁策略，多数拥有搬迁需求的租户继续处于观望状态，生产企业扩产的需求持续走低，购地自建或租赁厂房的计划继续延期，市场调整期进一步延长。

从工业用地成交情况来看，工业土地出让整体收缩，产业企业投资扩产意愿较低。对于产业园区开发商而言，一手土地市场拿地体量也较去年同期明显减小。

数据来源：Wind，观点指数整理

从全国工业用地出让情况来看，2023年1-10月供应土地数量31429宗，同比下跌16.71%；供应土地面积136442.60万平方米，同比下降19.80%；供应土地规划建筑面积179150.65万平方米，同比下降19.14%；供应土地起始楼面价为平均249.78元/平方米，同比增长7.04%。

从成交情况看，1-10月成交土地数量22981宗，同比下跌20.89%；成交土地面积98564.30万平方米，同比下跌22.55%；成交土地规划建筑面积134081.16万平方米，同比缩减21.11%；成交总价3422.83亿元，同比下跌14.01%。

从数据可以看出，无论是出让还是成交的数据，工业用地都较去年同期呈现显著的萎缩。工业用地增量供应尚难获得需求吸纳，新增工业投资的信心有待提升。

地价之外，在准入产业、投资强度、投产后收入、纳税额等方面进行产业用地出让监管，已成为近年各地在出让重点项目产业用地时的标配。今年更出现了全新的情况，江苏省太仓市璜泾镇原永乐村“窑厂”工业区出现了全国首例“限地价生态投入价高者得”的产业地，区内原有产业为化纤加弹行业，地块存在显著的环境污染问题，属于典型的低效工业用地。

地块最终由中新集团摘得，公司承诺投入146万元用于提升项目周边河道、水体、绿植的生态环境面积。

这表明未来在热点地区拿工业用地时，特别是涉及“工改工”、转型升级的地块，除了园区的投资强度和财税贡献要达标之外，环境生态修复能力也可能成为考虑的因素，城市更新类的新型产业用地开发所需能力是多样化的。

“工改工”获政策红利，企业参与保持谨慎

当前发展最快的一线城市，面临着产业空心化和办公楼、产业园空置率高双重夹击等问题。

对于北上广深而言，早期发展的一些产业已不符合未来方向，但却占据着核心区位的土地，严重阻碍了回归制造的政策落地。

为此，自然资源部9月发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，决定在北京等43个城市开展低效用地再开发试点，为全国各地的“工改工”实践提供新的探索方向。作为全国最早的“三旧”改造试点省份之一，广东在9月25日也有所响应，发布关于延长旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引有效期的通知。

简单来说，“工改工”是将存量低效的工业用地再开发，实现产业的转型升级。从现时操作方式看，通常是在现有存量工业用地或旧工业区，通过城市更新、拆除重建、综合整治等方式，将旧地用地性质升级为新型产业用地（M0）。

今年，广州、深圳都提出了“制造业立市”，“工改工”和“工业上楼”的相关支持政策，上海亦出台了《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》，寄希望于发掘存量工业用地的价值，“以高端化、智能化、绿色化为方向，推动轻生产、低噪音、环保型企业“工业上楼”，支持各类经营主体建设3000万平方米‘智造空间’”。

从历史来看，粤港澳大湾区是工业上楼在国内发展最早、最完善的地区，当地工业以中小企、轻工业为主，再加上优质工业用地稀缺，自然走上“向天空要空间”的道路。

“工业上楼”的好处不仅仅在于解决工业用地紧缺的问题，更重要的是为头部城市提供了一条工业存量资产盘活的有效途径，使头部城市在实现产业转型的同时，可以将高新技术企业的制造基地留在当地，避免产业空心化，这在强调“制造业强国”的当下尤为重要。

不过，深圳市龙华区城市更新和土地整备局在10月初发布了关于《龙华区大浪街道新桥塘工业区城市更新单元计划》（失效）的公告，为“工改工”的热潮泼了一盆冷水。该项目也成为了深圳2023年2月发布《深圳市“工业上楼”试点项目审批工作方案》以来，首个计划失效的“工改工”项目。

据了解，该项目申报主体背后是广东本土房企方直集团。观点指数认为，本次失效一是由于房地产行业处于下行期，造成母公司方直集团战略收缩；二是由于“工改工”项目本身前期投入大、盈利空间少，而方直集团又未能在“窗口期”寻得有效合作方分担压力，推进上亦有操作失误。

从现实角度来讲，尽管政策有所倾斜，但是“工改工”项目依然面临着开发周期长、利润空间小、各方诉求复杂难以满足等问题。再加上项目建成进入运营期后，提高的租金收费水平会令招商难度提升，意味着需进行全新的定位和招商规划。这对于一般的开发商而言难以应对，更需要具备丰富经验的产业运营商参与，进行长期经营。