腾笼换鸟，理性面对“工业上楼”新趋势

（2023年11月26日）当前发展最快的一线城市，面临着产业空心化和办公楼、产业园空置率高双重夹击等问题。

对于北上广深而言，早期发展的一些产业已不符合未来方向，但却占据着核心区位的土地，严重阻碍了回归制造的政策落地。

为此，自然资源部9月发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，决定在北京等43个城市开展低效用地再开发试点，为全国各地的“工改工”实践给出探索的新方向。作为全国最早的“三旧”改造试点省份之一，广东在9月25日也有所响应，发布关于延长旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引有效期的通知。

今年，广州、深圳都提出了“制造业立市”，“工改工”和“工业上楼”的相关支持政策，上海也出台了 “工业上楼”政策，寄希望于发掘存量工业用地的价值，腾笼换鸟以将先进制造业留在本市。

从现实角度来讲，尽管政策有所倾斜，但是“工改工”项目依然面临着开发周期长、利润空间小、各方诉求复杂难以满足等问题。再加上项目建成进入运营期后，提高的租金收费水平会令招商难度提升，意味着需进行全新的定位和招商规划。这对于一般的开发商而言难以应对，更需要具备丰富经验的产业运营商参与，进行长期经营。

然而“工业上楼”实际上是一个高难度课题，不是什么产业都能满足，新兴产业对载体的要求多样化，更要了解企业诉求，不能一味推动建设，否则还是会出现载体过剩的隐患。比如当前上海产业核心区域基本都是C65用地，工业用地不足，办公研发空间过多。生物医药、集成电路等产业的小试、中试需求无法得到满足，造成产业流失。

带着对产业园区和科技制造的持续探索，以“产业筑梦”为主题，2023大湾区产业论坛将于12月12-13日在深圳腾讯滨海大厦4楼多功能厅召开，共话产业发展前路。会议将全面涉及产业运营、投资机会、资产管理、REITs、招商稳租、产业生态打造、数字化、ESG、物流机遇等热点话题，汇聚一众行业践行者，以演讲、对话、交流的形式，对当下国内产业园区的发展、未来可能性进行深度剖析与交流探讨，助力行业健康发展。

同时，为了记录以及表彰在产业、物流领域具有卓越表现的企业、机构及项目，观点指数研究院将在论坛现场发布“2023产业园区运营企业卓越表现”和“2023产业园区卓越表现”，以表彰业内表现出色的企业和项目。