资本圆桌讨论会三：REITs展望，不动产投融资的蓝海

主持嘉宾：

世联评估集团副总经理 陈迅

讨论嘉宾：

美国富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事 陈晓欧

上海百联资产控股有限公司副总裁,、上海百联百世资管有限公司董事长 杨斌

晨曦控股战略发展中心副总经理 徐琍英

大成律师事务所合伙人 刘唯翔

陈迅：非常荣幸这次组织方给我们准备的议题，公募REITs的融资蓝海，今天下午刚开场的时候也听了，其实前面包括讲了一些不良资产，后面也讲到了公募REITs，我觉得这个组织方很有心，通过不良资产我们也了解到目前两个大的热点，一个是资产的重组盘活，还有一个是公募REITs。

这两个未来可以很好的嫁接起来，通过很多资产的盘活运营，到后面做一个公募REITs的退出，这是形成了一个完整的闭环。

今天我们也是针对这个议题，跟大家在这里具体分享一下，包括一些资产的价值，包括未来公募REITs怎么走，跟各位嘉宾做一个分享，首先我们嘉宾做一个自我介绍。

陈晓欧：我是美国的富尚资产董事长，也是越秀REITs的独立董事，富尚资产是我之前和另外一个合伙人在美国成立的，我们专门做不动产的私募股权投资和资产管理，目前国内做了8年时间，总共管理规模800万方，目前国内私募股权投资的重点是REITs，我们有一个项目比较出名，就是上海中心，我们合作了很久，这是未来一个很重要的核心资产，未来的估值会达到800到1000亿。

杨斌：大家下午好，我来自百联资产集团，百联是上海的国资。我们是轻重并举，主要是在上海做城市中心，有很多存量资产，还有新拿地开发的项目，谢谢各位。

徐琍英：大家好我是来自晨曦控股的徐琍英，晨曦最初的时候是一个深耕房地产投资领域的私募基金，最近我们也开始利用地产投资经验和数据，开始做一个地产投资的SAAS平台，我本人是在晨曦负责产业地产的投资，同时覆盖了REITs的投资。今天非常高性能和大家一起做分享，谢谢。

刘唯翔：大家好，我刚刚已经主持了一场圆桌，我是来自大成律师事务所的律师刘唯翔，主要是做地产交易融资的服务，也很高兴和大家进一步做分享。

陈迅：我们现在的议题主要是针对公募REITs，公募REITs从去年6月份开始，已经有600多亿的规模，我们之前也参与了相关的工作，包括下周也有一单规模比较大的百亿级高速公路的公募要发售。

到年底，公募REITs的规模市值基本可以达到800亿左右，这一年的公募REITs发展还是比较顺利和比较快的。

公募REITs的价格体现，从我个人来看是三个方面，第一是资产未来运营产生的收益，监管也规定了，要求首发项目预期收益率不能低于4%，其实有一个硬性的门槛。

第二是，公募REITs资产未来通过运营管理提升资产价值，这有一个资产价值提升的利得；第三是二级市场的价格波动。

目前我们首批公募REITs二级市场价格波动是比较大的，大部分都是一上来就直接涨停了。我个人觉得，其实未来公募REITs是一个更平稳的产品，没有股市那么大的波动。

当然从今年整个的走势来看，整个REITs市场是明显好于IPO股票市场的。

晓欧总是越秀REITs的独立董事，越秀是国内最早一批在香港上公募REITs产品的企业，目前香港公募REITs都是以商业不动产为主，内地REITs是以不动产基础设施为主，还是有着本质的差异。

我想请您介绍一下，假设未来国内可以把商业放进来，需要做哪些准备？能够有什么借鉴参考的地方？给大家做一个介绍。

陈晓欧：这个展望是很重要的，因为现在国内毕竟只开放了基础设施类的REITs，对于真正的主流商业地产，比如我们耳熟能详的综合体、办公、商业等等，还没有开展。但是在海外，包括美国、香港、新加坡市场，主流资产其实还是以商业不动产为主。

我们预测，国内目前基础设施类的REITs主要服务的是大型国资投入的基础设施的盘活，这是有点象纾困的市场。但是在未来，REITs势必会引入房地产。但不动产要进入到真正的REITs市场，我认为有几个大的需要提升的空间。

第一，目前国内对于资产组合管理的技巧，还是相对缺乏的。之前越秀在香港上市的时候，是2005年，当时是拿了广州的四个资产上市的，估值是46亿港币，发展到今天已经将近500亿港币。

这个过程中最重要的一个技巧，就是资产组合管理，这个是一个动态管理，是有出有进的，不能够只是持有一些资产，当做一个退出平台。

REITs应该是进取型的，既有退出也有进入，目前国内即使一些头部企业可能技术还不是很成熟。

第二，REITs资产加资本的联动也是一个技巧。二级市场REITs份额的增长，我们看到几个产业园区REITs一年内涨了47%，将近50%，增长率相当快，这是属于资本市场的管理，底层是不动产的管理，这两者是有联动的。

怎么样通过资产管理，控制好股价以及资产的表现，这个在国内几乎为零。

再往下深究，就是资产管理的体系化和专业化的深度，国内一些企业还欠缺一些功夫，这是我一些粗浅的看法。

陈迅：非常赞同您的观点，资产未来更多是看运营，通过运营才能得到比较好的价值提升。

比如现在的公募REITs都是由公募基金管理人管理，很多公募基金管理人不是本职，并不是单纯的资产运营管理。因为REITs是资产上市，而不是公司股权的IPO，通过这个资产的运营才能得到一个有效的价值提升。

未来判断好的REITs产品，一定是运营非常不错的，包括产业园、物流园这样的资产。包括像一些未来会涉及到的城市更新，及相关的一些产品。

杨斌总，百联和我们也有很多的合作，现在还在和百联做类REITs产品。百联做传统城市更新项目相对比较多，如何通过城市更新的运营，再到后面的公募REITs退出？想请您给我们讲讲。

杨斌：我们跟大家切入点不太一样，因为百联集团是国内做商业知名的，是上海大型的国资。南京东路很多商户，很多都是百联的，包括浦东的八佰伴都是百联旗下的商业用地，历史上还是用商业零售模式进行扩张的。

我们这个平台现在运营5年，完全是按照商业不动产的资管平台来打造的。所以说，我们是在商业基因的环境里成长起来的。

百联集团发展历史当中留存了大量的存量资产，尤其是在上海的中环和内环，在外滩和苏州河这些文保建筑，包括电影“八佰”里的四行仓库，都是百联集团旗下改造和运营的。

这些资产的改造就意味着投入，以前我们就是自有资金，往里面砸钱。当然国企融资成本很低，我们中票最低的时候1点几，这时候我们就要考虑，这个REITs和类REITs对我们意味着什么？

我们内部也有争议，去年做了一个CMBS，我就非常不满意，当时市场认为4已经相当不错了，但是百联集团内部比较的话，肯定是不经济的。

但是我们战略上坚定要做这个事情，对一个资管平台，公募REITs一定是未来资本闭环必不可少的终极解决方案。

我也在新加坡管理过上市REITs，跟国内的REITs比较，感触特别深，包括刚才陈总讲的，海外有专门的机构，懂地产懂资本市场的持牌机构，国内还不一样。

对我们来说，城市更新目前已经改了十几个物业了，里面有很多产业类的、艺术类的、设计类的产业，包括在北外滩还有元宇宙，这个也很重要。

现在商业讲体验，都在讲体验，也很卷，已经没有什么可以成为一个商业物业吸引顾客的卖点了。一定要有产业内容，包括元宇宙。对我们来讲，改造完，投入了运营，得到了提升，接下来就要考虑资本化的问题。

现在商办没有打开，我们之前改完的十几个物业主要是办公，我们自己提出一个概念，大家有兴趣可以去外滩，四川中路、香港路，我们有大量的艺术办公空间，是有相当艺术水准的。

这种资产我们未来又不想简单卖掉，对国资来讲，卖资产是不靠谱的事情，一定要通过资本的方式变现，同时运营还在手里，所以REITs一定是未来的方向。

考虑到商办公募REITs还看不到目标，未来我们会拓展更多的产业园、公寓。为什么要做公寓？因为我们有很多保障性住宅用地，以前不愿意投这个，回报率很低，现在有了退出通道，成了资本非常喜欢的资产。

公募REITs一定是在我们的规划里面，以后CMBS我们不发了，这种债性的没有意义，我们还是发权益类的。不管现在这个市场上面的回报率低还是高，这是一个另外话题，3%和4%绝对是偏低的REITs回报，不用跟新加坡比，跟日本比都偏低。当然上市以后涨50%也是不理智的，因为上市的REITs价格飙升就意味着回报率和分红偏低，这是一个翘翘板。

最后，REITs是商业不动产的未来，大家要重视。

陈迅：谢谢，REITs产品更长，看的是长期的走势，并不是短期能炒的多高，这个其实是直接影响收益率的。但是你说从国企角度来说，做REITs的好处就是能够实现轻资产的运营，目前市场上几家国企做的并表，大部分可能会选择做一些。

监管也有规定，原始持有人要有20%的份额，如果要并表，份额要更高一些，如果真的实现了轻资产运营，对资产的再改造，或者未来资产的再扩张，这是有非常大的帮助的。

我跟徐总也是合作多年，想问一下徐总，您是如何看待公募REITs的基础定价的，包括价值的内涵。

徐琍英：这个题目比较大，我觉得选一个小的角度来讲。

目前二级的价格大家都可以看到，所谓的收益率偏低也是共识，但是在我们这块，依然在关注这个市场，甚至不会排斥看二级市场的投资机会。

这个市场怎么投资，也是很简单的，我们自己也在看股权这块的产业地产的投资，就是价值首先锚定现金流，投不动产都是看现金流。

这个现金流怎么看？我会分开看，一个是看静态，现在可见的资产，在你面前的资产的现金流，还会看潜在的资产，或者说潜在的现金流。

这个潜在的东西怎么理解？首先你面前的资产是会动态变化的，现金流虽然现在可能有租约，是满租的，但是这个租约的可实现性，可持续性，是不是按照租约的条款履行，给你支付这个现金流，事实上也是有不确定性的，这时候就要做分析。

其次，一个所谓的潜在资产，因为这个REITs具备生长的功能，也有换仓处置的功能，这时候关注平台未来潜在的资产，到底是会往什么方向走，这个也影响了未来的现金流预期。

这就是我们看到这个标的，定这个价值的根本出发点。

我们会觉得，在这里面看着看着就会看到哪儿呢？就会看到产业端，我们看REITs的时候会更多关注产业地产的REITs，在投资的时候不管是看REITs还是看不动产，都会看底层产业是什么，这个租户是什么，所在的行业是什么，看着看着就会感到看到了PE和VC，会看企业的价值，看到企业的成长如何影响供应现金流的质量和韧性，这个就非常重要。

我们看的时候，会再往下看一步，不仅仅是看物业。以前我们说看物业看地段，从现在公募REITs的市场和产业地产的市场，更多是看地产，或者说看公寓更多是看客群，看消费群体的需求，以及什么样的支付能力，未来的支撑度。

我会发现这里面有两个点是需要关注的，大家非常容易做的是对于历史现金流的认定，和对现状现金流的认定，在这个基础上我会推出一个未来现金流，会看市场平均的增长在那儿，出租率在哪儿。

大家会忽略未来现金流的非标性或者独立判断，不能只是基于现在的租约情况做判断。

现金流还是非常重要的，这个现金流的质量和怎么分析，还是非常考验经验的。

陈迅：主要是看现金流，但是这个里面一定要穿透到底层分析，这个我非常赞同。因为我们评估就是要依托于现金流来做估值，会更多的穿透到底层，看他有没有产业配套，因为产业园是需要产业配套支持的。

中国的产业园是比较多的，企业主导的，政府主导的，还有一些混合型模式的，都不一样。而且这里面还有很多园区是有一些政府扶持的税收优惠在里面的，未来拿掉了以后是否还有比较好的成长性，这些都是要做综合的趋势判断的，不单单是看现有的租金情况。

很多的租赁都是包装过的，包括包装我们都会做详细尽调。我们在尽调的同时，律师也会跟我们做很好的工作，包括权属，包括产权，包括合规性。

这里面也想问一下刘总，如何通过律师尽调，帮我们更好判断价值的风险点，这些资产有什么措施防范风险？

刘唯翔：谢谢陈总，说到我的本职工作，坦率说我们也参与过公募REITs的工作，早年还参与过国内一些房地产公司在海外的上市，这个问题是可以比较一下的。

当年我们做龙湖海外上市的时候，非常有挑战性，配合投行、会计师、评估师，把中国这一轮房地产的生意介绍到海外的资本市场，怎么把一个非标的东西解释成一个标准的东西，这里面法律的工作是比较有成就感的。

把一些问题解释清楚，把相应的法律规定解释清楚，把现实跟法律规定之间的差距解释清楚，把风险剖析出来，看资本市场是不是接受，看交易所是否接受。

我记得很清楚，当年我们国家出台了对高尔夫球场不支持的政策，但是很多开发商手里有高尔夫别墅项目储备，这个怎么办？我们就配合他们把高尔夫球场和住宅切割开来，高尔夫球场就不用上市了。

当然，技术上我们还配合把高尔夫球称之为小球运动，玩一些文字游戏，反正法律没有这么规定，我们觉得有空间，法律专业就可以配合，把这些工作做好。

甚至当初还有一些不知道大家有没有印象，当年我们国家有过9070政策，就是住宅小区里面70%的房子要在90平方以下，正好在上市过程中出了这个政策，怎么办？

这种事情当年在海外资本市场上市的时候，的确是需要各方中介鼎力相助才能行，而且这也不是非法的事情，这是我们律师的价值。

刚才大家说公募REITs一年就干了20单，这个很了不起，但是大家要知道，这之前我们已经努力了十年都不止了。

我们09年就写过专门的立法建议稿，写的很详细，参与了当初的过程。

这一年20单是经过这么十几年的酝酿，累计下来的，而且大家看到表现比较好，那是经过挑选的，不是真正的市场行为。这个过程中，我们律师的作为比较有限，更多的是根据法规比较明确的出一些合规意见。

这个交易跟我们市场上的买卖是不一样的，基本是左口袋到右口袋，至少不是高度对抗性的交易。大家说这个收益率偏低，实际上我理解就不是一个很市场化的定价。

我们是希望以后，相信中国的REITs市场肯定会比香港、新加坡、日本加起来还要大，至少在亚洲。

陈迅：确实，目前国内公募REITs一年就干到了20单，马上后面也说了，将来公募REITs要常态化发展，所谓常态化发展就是至少每个月要来一两单项目，你要想想未来公募REITs的体量多大。

我们一般资产分两类，一个产权类，一个特许经营权，特许经营权，前面信保基金的领导也给大家列了表，产权类的都涨得比较好，特许经营权类的涨得一般。

特许经营全大部分是属于基建、高速公路类的，这些资产其实都有一个特许经营期，随着这个经营期的逐渐减少，价值是在减少的。

而产权类产品有一个未来资产利得在里面，如果未来商业放进来，那么这个资产利得更大。

我们也想跟几位嘉宾探讨一下，未来这个市场到底是什么样的走势，是否现在过度的二级市场上涨会不会降温，会不会有一些资产的变动？

陈晓欧：谢谢陈总，现在中国的市场20支REITs，总共的市场规模是600到700亿，还没到700亿。全球REITs市场是2万亿美元左右，本身现在已经发行的，一年时间下来占到整个全球REITs市场规模的九牛一毛，跟亚太地区的日本、香港、新加坡比还是差得很远。

可以看到，在中国这样一个市场体量下，这个市场的能量应该是很大的。刚才提到的每个月发行一两单，这个市场完全可以容纳。基本可以判断，这个市场如果不出大的风险，应该是一个飞速增长、快速长大的市场。

但是我们观察了很久，这个市场的运作机制是存在一些有待改进的地方。

比如用公募基金作为载体发行REITs，这个在整个市场当中是不合理的，因为公募基金本身的经营模型，并不是一个专业的REITs模型，所以中国公募基金天生不具备专业的REITs运营管理能力，未来可能在市场上会出现一定的运营风险。这个怎么规避？这是需要我们市场尤其监管部门严加关注的。

第二，这个市场还有一个重大的障碍没有解决，就是税收问题。税收是比较重要的一个环节，因为在国外这个是减免的。REITs本身的规则，90%以上是分给投资人，本来是待分配的收入，怎么可能再通过税收剥掉一层，这对市场的健康发展是不利的。

从这些情况来看，这个REITs市场在这样一个经济环境下，2020年4月30号发行的试行草案，到去年9单REITs到现在20单，到现在一些比较重要的特点、特征性的改造，还是有一定的距离。

我们很希望市场能够真正健康发展，把一些重要特征按照REITs的运营规律，设定和塑造出来。

这个市场如果进入良性发展的赛道，我个人认为会广泛纳入广大资产，不仅仅是商业不动产。中国有大量带现金流的资产，包括前面提到过的基础设施以外的很多资产，比如5G基站，比如森林，也可以作为有现金流的资产纳入REITs。

这样REITs市场可以有无限的增长空间，有可能会成为全球最大的REITs市场。

杨斌：现在上市的都是基础设施，我们看国内的大宗交易，包括国际上的商业不动产交易占比，还是以商办为主，因为这种产品容易被投资人定价，管理也简单。

第二是零售物业，之后就是一些综合类的，包括一些医疗相关的。

这两年我们可以看到一个趋势，物流增长比较快，还有是新经济相关的，像IDC这些，代表了未来的趋势，也可以解读未来公募REITs要关注什么。

目前我们的体量来看，商办最大，增长最快的是物流新经济相关的基础设施，包括公寓，这是政策性支持的。未来都会成为REITs的重要组成部分，这是政策加经济发展结合的物业类型选择。

至于回报率的问题，充分体现了A股市场的特点，发行之前已经把股价抬得很高，发行的时候肯定是这样，必然导致公开市场的降低。

这也跟当前国内不断降息有关系，因为这是一体的，相互之间有一个内在联系的，意味着REITs的回报率也在走低。

另外公募REITs除了基金层面的管理，还有一个非常重要的角色，就是底层资产的感觉，这个角色是不可或缺，因为是真正的第一线保证资产良好运营和持续稳定现金流。

未来把资产发REITs，本身一定要有主动管理的能力，你发REITs并不是说为了这笔融资，你是想通过部分变现，仍然对资产实现控制权。这个控制不是简单的所有权控制，还包括运营端的专业能力，否则对上市REITs来讲，他有权利选择其他的底层资产。

这跟基金管理是一样的，有主动管理的能力才能在权益人和市场之间，形成一个良好的、有机的、持续发展的过程。

陈迅：非常赞同杨总的观点，未来公募REITs一定是要看管理人的运营能力和主动管理能力。未来如果公募REITs能够有一个很好的发展，其实这个蓝海里面肯定有运营管理占了很大一部分的功劳。

现在国企确实运营管理能力偏弱，甚至有的资产是不管的，现在为了做公募REITs重新包装。监管也有规定，允许关联公司出租进行公募REITs发行，这个关联公司出租就和纯市场化不一样了，这里面我们要看一看运营管理能力，运营管理能力好的，未来的REITs成长性一定是更好的。

徐琍英：前面两位嘉宾是资产端的观点，说这个市场是不是过热，我们在投资端怎么看这个事情？

的确大家看到的是涨幅不理性，完全严重超越了租金在这一年内可以涨的空间。但是这里面我们觉得也可以分开看，首先是这个市场参与的资金端、资金主体还不够多元化，这也导致了为什么会看到上市首日普遍涨30%，这里面有供给和需求端的严重失衡。

因为整体大环境缺资产，没有特别让人有安全感的资产，在这样一个经济下行的环境下可以投。大家觉得这个市场非常安全，而供需失衡会带来定价的错位。

从市场长远的发展来讲，资金的热情还需要再热一点。一是理性的机构资金需要更多参与，我们现在看到险资参与，银行的资金参与，券商的资金参与，他们可以算一些机构资金的代表，但是二级市场价格表现是散点交易造成的，并不一定能代表整个体量。

比如我们说600亿和700亿的盘子释放出来是否还有这样的成交价格体现，未必，这个是待商榷的。

从为市场长远来看，要形成一个合理的定价，推导到一级市场做物业定价或者说退出定价，我们要呼吁更多机构资金能够参与到二级市场交易里，形成合理的二级市场定价，这个是非常重要的。

是不是降温？我们认为是的，看持有人构成的时候，或多或少是可以推导出一些内在的成因，因为整体市场是热的，不能说特别克制，是相对克制的。

我觉得我们做REITs投资的时候，其实并不排斥二级市场，我们是从一个机构投资的视角参与。当然，我们资金体量并不能做二级市场的价格引导，是一个参与的态度，希望这个市场长期健康发展。

对应到产业地产投资，也是一个非常好的退出市场，我们希望长期健康理性的发展，希望更多理性机构资金参与，把这个市场平衡出来，这是我的观点！谢谢。

刘唯翔：我就讲两个点，市场预测不是律师所长，从我关注的点上跟大家分享一下。

可以把这个问题稍微转变一下，我觉得我们国家的市场需要REITs这样的工具，会不会在短期内或者可期待的未来发展壮大，这个的确是取决于国家的最高决策。

刚刚晓欧总说的税收问题，我们关注了很长时间，一个好的REITs要得到市场化的呈现，至少要有三个部委牵头，发改委、证监会和国税总局，现在公募REITs是没有国税总局参与的，所以税一直没有突破，这样就导致了这个产品是有一些残缺的。

第二，为什么说市场需要这个？因为我们有大量机会参与做一些私募交易，在前期结构化的服务当中，我们会知道为什么这个项目可以做成，为什么这个项目不能做成，没有做成。我们看了大量的项目，我们国家幅员广阔，很多地方我都没有去过，如果不是为这个项目都不会去。我们一个个人都不会去的地方，投资人怎么会去？这是很大的问题。

很多时候不是说项目本身不够好，可能单个项目上收入回报、现金流都是可以的，但是投资人不投，因为投资人不能过去，对这个城市了解不多。

实际上，不知道大家有没有这样的感觉，过去这么多年，我们市场把全国各地的资产变成一个相对标准的投资产品，这个工具是开发商创造出来的。我们国家的开发商是挺了不起的群体，他们每年前十前二十的企业有千亿的流水，这些流水不是在北上广深，是流向全国各地。

开发商是把全国各地的底层资产做了标准化的处置，虽然做的是债性产品。现在开发商的游戏规则在改变，他们一家有千亿、上万亿的投资，现在没有地方去了，怎么办？不可能都留在北上广深，如果要寻找国内出口，REITs有可能是比较好的出口。

因为投的资产是一样的，对于风险和回报要求也是差不多的。

还有一点，律师行业的特点是不需要通过股权的方式扩张，而是通过品牌的方式扩张。我们跟四大会计事务所是差不多的法律结构，有一个全球化的网络，我们地产组是一个跨全球交流最活跃的行业，因为房地产这个生意在全球是差不多的。

我们经常跟欧美的同事沟通，说你们这边做哪些业务，发现美国欧洲的房地产组同事一般只做两类业务，一个是REITs和其他金融产品，还有一类是资产管理，或者说是租赁。不像我们在国内，比较好的房地产法律服务是并购融资。

他们基本上没有并购，因为发达国家房地产的价值不太会有很大幅度的增长，两个机构之间交易房地产项目，没有什么底层逻辑，一般来说都是打包上市，然后在上市过程中做很多金融产品，在这个方面有法律服务的需求。

所以我觉得，相信我们国家也是朝着成熟市场发展。刚刚几位嘉宾分享的REITs的基础设施，比如说资产管理体系、定价体系，这些都慢慢的成熟之后，相信我们国家的REITs市场也会像欧美发达国家那样发展壮大。

陈迅：最后请每位嘉宾说一下对中国REITs市场未来的希望和期望，包括一些展望。

陈晓欧：希望这个市场能够走上一个十分健康而且体制完善的状态，刚才谈到了税收，谈到了法律主体。对投资人来讲，这个市场会成为一个比较好的介于股债之间的投资市场。

说到回报的问题，所有中国的REITs是4%，这是偏低的回报，越秀过去十年平均的分红收益是7.98%，如果你有一百万港币投到香港的REITs市场，一年拿回来将近8万的回报，这是很好的中高端收益的产品。

如果这样的一个投资方式在国内套到REITs上，我相信中国的金融市场会出现一支很优质的生力军，这是大家资产配置中很重要的方向。

希望这个市场进入良性循环，让这个市场成为真正值得谈到的，值得大家关注的市场，也成为地产人投身其中的重要赛道，谢谢。

杨斌：祝我们的公募REITs市场规模首先要达到美国的1.2万亿规模，我们算过，估计2万亿美金是没有问题，毕竟我们有450万亿的资产价值，这一天一定会来。

徐琍英：这是一个承载了太多人期望的市场，但是我们也看到有很多的问题，或者说大家觉得有些不合理的地方。看到了我们就积极的参与，不要回避，一定要改变它，这样才能让包括我们在内的所有人赢得一个更好的参与环境。

刘唯翔：对于REITs市场，大家应该多谈一些问题，少谈一些主义，更切实的按照更市场化的手段推进，REITs一定会成功。

陈迅：今天我们这一场的REITs讨论就到这里，希望未来REITs市场更加繁荣，而且REITs市场最有魅力的地方是可扩募，通过扩募把这个资产不断做大。