资本圆桌讨论会二：新兴领域与地产私募基金

主持嘉宾：

高力国际中国区资本市场及投资服务、副董事总经理 顾立宇

讨论嘉宾：

睿星资本大中华区董事总经理 马千里

上海建工股权投资基金管理有限公司首席投资官 汪海平

览睿资本首席投资官 贺舒婷

鼎晖投资董事总经理 王嵋

燕鸟资本股东合伙人、长三角区域负责人 郑德明

顾立宇：很高兴可以参加今天的观点资本圆桌的论坛。

今天请到的嘉宾跨度很大，有外资的基金，有内资的机构，也有国企的基金，资产类别方面有公寓，也有停车位，也有改造类，包括IDC等等，这个跨度是非常大的。

第一个问题是希望请教在座各位嘉宾，在目前这个时间节点，一方面是二十大指明了发展方向，另一方面大家也会看到全球经济的波动，很多的不确定性因素，在这种大背景下，作为投资人，请问一下我们有没有什么新的角度，新的方向，或者是新的领域，可以做一些分享。

马千里：大家好，简单介绍一下，我是马千里，我们一直希望市场还是有机会，但是现在总体的大经济环境下，相对比较不确定性比较高，不只是中国，包括海外，牵涉到中国未来怎么和海外有一定的关联，不一定是中国很不好，而海外很好，会有各方面的因素。

我们的观点还是更加的保守，探讨现在的机会。我也可以和大家分享，睿星资本过去有大增长的时候，都是有大风波的时候，不是说有风波的时候没有机会，而是我们要更审慎的考虑，从风险的角度考虑，怎么样分配我们的子弹。

汪海平：大家好我是来自上海建工的，我在公司是分管投融资公司，我们是纯国资的管理公司，我们管理有200亿的资金，这个环境下，我们以前从业者都是从商办存量改造慢慢到现在。

长租公寓是我们的主要方向，现在政策比较正确，市场也比较明确，我们通过存量的受并购改造，也通过拿一些地块进行开发建设。这两年来，我们存续了很多不良资产，包括烂尾楼，我们主业是做建筑总承包的，我们有这个技术优势，加上身份优势和资金，我们可以把这些大的项目通过金融的手段，加上建筑的手段化解，把楼建起来，这也是化解一些地方政府的问题。

第三，我们在从发展的角度来说，我们看一些产业方面的内容，原来的一些BP的业务，还是以偏办公为主，我们现在是看产业，包括物流的也好，还是智能制造也好，研发制造也好，跟着做产业的细分龙头做，跟着专业产业园的运营做产业，这是我们未来的增长点。

贺舒婷：我们是停车场专项基金，在中国收购了70个项目，算上杠杆的放大相应，资产管理接近人民币100亿，在这个细分领域是中国，或者说亚太地区最大的，也是投资历史最悠久的一支基金。

因为行业确实是比较小众，所以大家之前接触比较少，很感谢观点给我这个机会，让大家认识一下。

回到这个问题，优势在哪里，之前嘉宾说要专业化和精细化，我们闭着眼睛挣钱的时代已经过去了，我们之前设立这个停车场专项基金，也是考虑到在房地产若干子领域里面，停车场是相对一个价值被低估的小赛道，不但从资产的价值被低估，从运营的角度也是被低估的，它有几个我们认为目前来看，经过运营业被证实的优势。

首先就是大家可能不太关注停车场的停车费，我也是做了这一行才发现，没有人会注意停车场从8块涨到10块钱一个小时，对投资来说这是25%的增长，是不需要做任何事情的增长。

从成本结构，我以前在香港做大宗交易，我们看办公，看商场，看物流园区，他们的运营成本比较高，而且过几年就要做资本化的改造，这个行业对人员素质的要求也是相对高的，人力成本每年都涨。

但是做这个停车场运营，这是一个被动的资产类别，不需要主动做很多的资本改造，这个行业里的运营人员相对来说成本结构也是比较稳定的。当你的收入增长比较快速而简单，你的成本结构又是比较稳定，这个利润就会比较可观。

还有一点，这个停车场的生意抗风险能力比较高，我举个例子，大家这两年可能也发现了消费在萎缩，我们去商场的时候，不太会买那个衣服或者鞋子，但是你出去的时候，你不会在乎十几块钱的停车费。

你看到办公楼里面的租户清了，很多商户关门了，但是停车场的收入没有太多的减少。很直观的来看，如果有人不付停车费，这个车就离不开闸门。

这个停车场生意在资本流动性泛滥的时候，没有人关注，但是在经济平稳或者阶段性下滑的时候，这个资产优势就显示出来了。就是在一个小的细分的还没有被高估的领域做专业的精细化的运营，谢谢大家。

王嵋：我是鼎晖投资不动产基金，国内股权投资业务和美国股权投资业务的负责人，很荣幸受到观点的邀请，跟大家做这个分享。

过去两天的会议当中，我们也学到了很多的东西。针对我们这次的议题，在新的市场环境下，我们看到什么样的新的机会。

从我们鼎晖投资来看，我们是一个以传统PE，股权投资起家的私募管理机构，实际上从08年我加入鼎晖投资做不动产投资开始，整个这十几年在中国的不动产投资经历当中，我们一直是以公司的基因特点，一直在求新求变。

我们最早是从08年开始，06、07年是以投房地产公司的企业家上市之前的成长性的企业，很快我们就做了专业的房地产基金，进行了项目层面的投资，在过去十几年的时间中，随着开发类项目的火热，给我们带来了机会，我们在全国跟很多大型、中型、小型的开发商做了很多股权类的开发项目的投资。

前面几年时间我们也是最早的跟PE高科技上市公司企业合作，在全国做了长三角京津冀地区的专项产业园区的股权类的合作。我们在最近几年，也在不断的看新的赛道和策略，由于我们在PE和VC层面有很多的产业投资，我们投了很多的消费类、制造业和硬科技，到物流等所有的行业，包括生物医药都有投资。

我们公司能力圈之内也有一些相对来说的优势，我们对产业方面有一些更直接的资源可以调配。在最近几年我们也非常重视，我们希望和房地产的结合，我们也在做一些物流，包括数字中心的投资，不仅是在资产层面有合作，实际上我们也投了一些数字中心，包括一些物流企业的公司。是在不动产和公司层面有一些结合，使得我们的能力圈的范围，可以体现我们公司在资源整合方面的优势。

我们不动产团队和在中国做投资的机构有不一样的地方，我们15年开始也做了相当多的北美不动产投资，完全是以租金收益和底层现金流为主的投资逻辑，大概投了30多个物业，使得我们对这两个市场是直接的比较，我们有亲身的体会。

我们今天认为在中国的市场，我们团队的感觉，在这样一个调整和相对困难的情况下，对照在北美的投资，深刻体会到一个有稳定现金流的资产，能够给投资人带来的中线、长线和短线的收益。

在相对有压力的市场环境下，对目前存量资产未来的机会还是有信心的。因为虽然北美市场跟我们市场不一样，但是我们会关注一切有稳定现金流的不动产，我们相信这个未来会是投资的机会。这个说的比较宽泛，我认为现金流是非常重要的，任何一个资产只要有稳定的现金流，这都是我们希望布局的赛道。

顾立宇：我问个问题，在现在这个时间点上，国内，包括国外北美，我看到都是带现金流的物业，回报率的要求会不会不一样。

王嵋：专业的基金管理人来说有一个非常大的痛点，就是资金的成本，在北美这样成熟的市场中，长租公寓，包括停车场这一类，包括公共楼和商业物业都是低成本资金的配置渠道，但是我们基金的渠道，我们在北美寻找物业的时候，投资回报要求也是比较高的，必须是15%以上，甚至是20%，是因为我们资金性质决定的。

但是因为这样高的回报要求，我们深刻的体会到，一个净租金收益有一个小的增长，比如10%的增长，这对资产定价是非常有爆发力的。控制住成本以后，我们的租金有增长以后，这个增长的价值是非常有爆发力的。

回到您的问题，我们15年开是在北美投资，都是成熟物业，有增值的工作做好，才能得到高回报。我们很多项目超越当时的预期，都在20%以上，包括我们跟马总所在的机构，也是非常优秀的长租公寓的管理人，我们都有学习和合作。

基金管理人是要乐观的看待市场，我们在今天这个存量的市场上，也希望在存量物业的投资方面，能够看到一个比较好的投资回报，给投资人带来比较优秀的抗风险能力的投资机会。

郑德明：首先是要感谢观点，我记得第一次参加观点的活动是在海南博鳌，那时候参与的都是开发商大佬，到今天有很多老朋友也在，也有很多新朋友，感触也蛮深的，现在基本上都是机构投资人为主。感谢陈总和观点，给我提供这个来交流学习的机会。

回到燕鸟资本，我简单介绍一下，我们是2016年成立的，主要的合伙人都是开发商背景，但都是以原来的CFO、金融背景为主，我们也是一个创业团队，从成立的时候，主要是以投资长租公寓为主，在全国投了有3万间的长租公寓，从今年开始，我们的策略就非常的聚焦，围绕REITs，我们觉得REITs是中国地产未来发展的方向，今天非常有幸，和大家可以交流探讨。

顾立宇：谢谢，今天因为我们有三个议题，我就不按照议题的顺序来提问了，刚刚各位嘉宾讲的内容，我分别提几个问题。

首先是马总，现在长租公寓的赛道很火，交易很活跃，我想听听您对这个赛道，在这样的情况下机会在哪里。第二，对于您的资金来源，现在是国外还是会找更多国内的LP。

马千里：好，总体来说，虽然今年感觉长租公寓已经开始成熟了，可是我们觉得未来的发展潜力还是很大的。毕竟前面几个REITs刚刚上，还有一定的限制性。所以我们说这个赛道更像是工业地产、物流地产十年前的状态。

我相信在未来的五年六年，我们会看到更多的资本，无论是外资还是内资，会进入这个市场。从需求的角度，中国毫无疑问以后肯定是全球最大的长租公寓市场。无论是做高端的，还是低端的，是蓝领的，学生的，都会找到机会。更多是定位自己，挖掘团队的优势。

比如说像我们在北美，我们是有很大的市场，睿星资本在北美，在规模是3个EQI的规模，我们的市场占有率还不到3%还是4%，非常小。美国对比中国，肯定不是最大的市场，因为中国人口多，我们这里不担心找不到机会，更多是怎么进行更好的发展。

从资本的角度，现在也比较有趣，以前中国的资本成本很高，海外的资本成本相对比较低，现在随着美元的通胀，包括利率的变化，现在很多人说美国投资很贵，希望到中国投资。

可能中国的资本成本会越来越靠近全球的基本标准，现在长租公寓我们对赛道有不错的信心，因为现在利率下来了，包括以前很多的机构投资人在国内，更多希望是发债，跟投开发商，后面做一些加成，现在那些机会一方面越来越少，第二大家也会意识到风险，这也会和全球的机构投资人的观点越来越吻合，从资本的角度，未来我们应该还是希望继续用海外的资金也好，国内的机构投资也好，还是利用好正确的资本，对现金流，对资产，对可能投资的目标，跟我们的能力，包括我们的投资理念进行吻合。这方面我们总体来说多，是会觉得机会会越来越多。

顾立宇：现在国外升息了，这个时间点，我请教汪总，目前外资普遍偏饱受，对国资而言是不是一个很好的市场机会。

汪海平：我们现在跟市场上的各类机构都有广泛的接触，原来因为成立时间比较短，以前在一个初创期，资金也好，项目的扶持也好，都还不够规模，我们现在无论是项目还是资金对和市场上各类机构有广泛的接触，我们接触过程中观察，外资没有像以前那么多的数量，活跃数量没有那么多，但实际上真正长线看，长期看好中国市场的几个主力的外资还是很积极的在看项目，包括在落子。

大家也看到一个客观事实，虽然今年大宗成交，爆出来的成交金额和数量并不是很多，但是那么几家还是蛮聚焦的，包括物流和大宗的商办，甚至是不良资产。

对于国企来说，现在会有一些机会，因为国企的特点，大家也很清楚，规矩比较多，管的比较严，决策流程相对比较繁杂。以前在市场非常活跃的时候，你要跟市场化的机构拼，有时候难度会大一点，特别是竞争难度会大一点。

现在一些热门的物流项目，我们如果拼市场，也是拼不过人家的，因为决策流程和机制摆在那里。我们如果看好物流就选择和专业的玩家合作，因为我们本身的背景是做建筑的，做施工的，不是做运营的，也不是做物流的，我们在不同领域就选择和不同的专业玩家，在这方面的头部企业，已经有很多沉淀，无论是项目、经验和团队都有很多沉淀的玩家，一起来合作。

我们的优势，第一，在一些问题的处理上，我们的身份，处理政府关系也好，包括谈判条件上，会有一定的优势。第二，我自己有一定的资金量。第三，我的合作方式会比较灵活，我可以做优先，也可以做夹层，这个合作方式是很灵活。

这样不同项目匹配的时候，我们就有不同的角度。你的需求是什么，比如有的要做优先，我可以做夹层，有的项目是民企，我们就做优先。国企对基本的收益要求也不是特别高，反而我在选择项目的范围上又很广。

我们就是在政府层面，在收益率层面，项目的选择层面，合作的模式上，就很灵活。唯一就是决策流程稍微慢一点，但是慢我是指跟原来决策速度非常快的机构比，我们现在看，因为对市场的不确定性，现在大家都不会很快，我们相对也还好。

因为国企的特点，做一些小项目就不是特别的有优势，我们反而做一些大项目，大家拼一些大项目，这样无论对内部的决策吸引力，还是对我们的管理效率和优势的发挥，都会比较有利。

这样和民企也好，外资也好，在不同层面形成了互补，这个也是在摸索过，反思出我们自己怎么市场化发展。

顾立宇：谢谢，下面是请教贺总，停车位是属于另类资产的类别，在现在这个时间点上，您怎么看这个机会，机会在哪里，另一方面在风险的角度，因为产权的因素也好，管理的情形也好，跟一般的地产项目还不太一样，这块从投资人的角度怎么看风险问题。

贺舒婷：这个问题是挺技术性的，首先关于停车场收并购的机会，停车场的单体不大，很多开发商不喜欢，开发商日子好过的时候，他们不愿意把停车场拿出来销售，尤其是地上很多是自持的，他们就更不愿意把这个拿出来，导致我们以前找优质项目是很难的，这几年有一些变化，现在闭着眼睛赚钱的时代过去了，现在要看有什么沉淀资产可以盘活，这时候发现他们的需求和我们可以提供的资金匹配了。

我举个例子，两三年前我做的一个项目，是在北京收购了SOHO中国的九个停车场资产，有很多是地标性的建筑，三里屯、建外、中关村等，我们18年谈的时候，他们是不愿意出手的，两三年前他们就愿意了。

现在有更多的开发商主动找我们，把所有的停车场列一个清单给我们挑。这就表示什么呢？闭着眼睛的好日子过去了，大家总算可以看到，还有一些以前不注意的沉淀资产可以盘活资金了。对我们这一行来说，现在就是一个很好的机会。

第二个机会，就是从运营的角度，前面嘉宾说到中国的新能源车发展很快，对我们停车场来说，国家为了刺激消费会鼓励大家买车，不敢鼓励大家买房，车子成了现在大家的消费大头，在马路上的车多了，到停车场的车就多了，我们的收入就涨了。

现在国家鼓励新能源车的发展，对我来说，我可以在停车场开展一些非停车的业务，比如充电桩、分时租赁等等。这是我认为，从投资和运营角度来讲的机会，会比以前好。

说到风险，我个人觉得首先还是宏观层面的风险，现在经济确实在下行，尤其是因为现在疫情封控导致一些地方办公楼的停车场办月租的人少了，或者是有一些商场，因为经济环境不好，来商场消费的人少了，我们在商场下面的停车场收到的临停收入也有反应，这是和宏观经济挂钩的，这是各行各业暂时逃避不了的。

其次，从我做投资的角度来看，因为开发商现在面临着一个违约或者经营难处越来越明显，我们的交易资金会有一些潜在的风险，比如说以前我在过户之前会把钱打给房地产开发商，以前不担心资金的安全，现在就担心会不会被银行冻结，这个交易资金的安全是我们非常关注的风险。

顾立宇：下一个问题问王总，国内国外您已经说明了，就不再展开了，鼎晖投资本身是投了很多PE，你也提到现在有BP的策略，这块是怎么做不同赛道的，在不同投资类别之间做一个衔接和嫁接的。

王嵋：您的问题非常好，因为鼎晖投资的性质，我们有PE，也VC，也有不动产，各行各业都有。我自己个人觉得我们公司在历史上，在资源整合上做的是不太好的，由于基金管理的性质，大家各自在自己的条线推进，没有一个资源整合的部门，这个职能也不存在。包括现在大家每天做事情非常忙碌的时候，也没有想把公司的资源整合起来。

以前也不需要这样做，今天我们是被逼的，我们会发现我们做不动产投资的时候，在今天这个时点和现在的政策环境下，我们和领导有很多沟通，他们需要产业，如果没有产业是不行的，我们就想我们公司有什么资源，可以和不动产进行结合，这是一个市场的政策环境迫使资金方，或者投资人想这个事情。

包括早上中信资本也提到，投了顺丰以后怎么利用顺丰的资源。我们都是做同样的事情，我们以前是比较零散，因为一个事件驱动了这个事情，我们未来会梳理什么条线适合在不动产场景呈现，我们要把公司内部的产业资源，包括一些技术方面的资源，我们要把这些结合起来，给到不动产赋能，大概是这样的想法，当然这个过程一定是一个不断学习的过程，我们先从简单的比较好入手的来做起，比如说我们可以观察一下，我们希望去的地方，缺的产业是什么，我们看一下自己的资源里面有什么东西可以匹配。

我们现在给一些地方政府，包括上海政府有一些生物医药产业的投入，我们做这个事情，我们也把对不动产这边的投资做拉动。包括物流这块的投资，我们也在把我们物流上下游的能力赋能到这里，使得我们可以获取项目，资源落地和未来运营方面，除了资金的贡献，也在其他方面给予拉动和赋能，这样体现我们更全面的价值。

顾立宇：郑总，您怎么看现在市场上的机会，交易的机会，以及对应的风险。

郑德明：我们认为现在的机会主要还是围绕REITs，尤其是投资方面的，REITs推出以后，整个投融管退的闭环就形成了，以前要在海外上的，新加坡的REITs回报要求蛮高的，6%，国内现在已经上市的REITs也就是4左右，这个想象空间就打开了。

从物业类型来说，我们仔细看一下，现在上的一些，排除权益类的，高速公路、发电、污水处理等等，我们主要还是看和地产相关的产权类的，产权类主要是分为保障性租赁住房，工业用地上的标准厂房，研发楼，物流，以及数据中心，当然数据中心现在还没正式上。

从这几个方面来看，保障性的租赁住房已经纳保了，租金涨幅是受一定限制的，也就限制了投资的回报测算。看一下发行人基本是以政府的人居集团、国央企为主，华润最近在申报，也是一个大央企。这个市场化的主体要做长租公寓REITs，还是有难度的。

我们把主要精力还是放在一些工业地产项目上，除了一些国企上来以后，东九也上了（音译）。地域也打开了，不仅是北上广深，合肥也上了，西安也申报了，整个区域的概念打开了。

前面嘉宾说了顺势而为，我们也做了很多研究，尽管是开发商背景，我们也有很多是理工科出身的，也做了一些相关的研究，包括现在资本比较热的生命科学，包括冷链物流，包括新能源汽车，尤其是新能源汽车，我们觉得是中国唯一领先世界的产业，而且产业链非常完善，没有卡脖子的现象。我们认为新能源汽车领域是可以大力发展的。

说到区域，也是通过一些对产业的研究，比如说IDC，现在国家出台了东数西算，如果不是在八个节点里面，将来就很难上REITs，比如说广东，我们就看到只看韶关，希望地方就不看了。生物医药也是，最完备的是华东，以张江为头，然后是苏州、杭州，还有长三角其他的一些城市，还是要对产业有一些深入的研究，这样才会有机会。

顾立宇：好的，谢谢各位嘉宾的分享，也谢谢下面观众的参与，谢谢。