资本圆桌演讲 | 邵宇：这才是未来

邵宇（东方证券首席经济学家、总裁助理）：各位下午好。

宏观永远重要，我看到参会的名单还是以职业经理人为主，职业经理人永远最卷，永远在寻找最多的机会，我也是职业经理人，和大家一起探讨有什么更好的机会。

最新的议程名单，第一个是不良资产，第二个是REITs，在这里面还得发掘一些机会。基本的事实，做房地产的都很清楚，房地产下行，上次讨论的时候还说有二次触底的过程，就是不再那么有利于加杠杆了，这是因为预期有所变化了。房地产对经济的贡献率和产出也到了负的水平，这是现实。

大家知道，房地产行业不是房地产本身的事情，牵涉到土地、财政还有货币投放，包括未来的基础设施。我们看到这么漂亮的道路都是未来要用房子的出让收入和税金还的，需要有足够多的接盘侠才行，过去个循环很猛，现在看的话，压力很大。

我是经济学家，怎么样运营房地产项目没有经验，但一些趋势是如此的清晰。

我的理解是这样的，以前的模式，特别是高周转的模式，大家知道那个时代过去了，看最近的龙湖、旭辉，这意味着很多的变化。

你可以看到，发展这个词是中性的，我们是一个发展中的经济体，毫无疑问，也可以理解。

第三个词是安全，安全当然非常重要，特别是这样一个环境下。因为我们觉得周边的环境相对不安全，这对方面有更多的需求。

开放市场，这个大家其实已经看到了，相对而言给的权重略低一点，这是一个客观的分析，没有问题。这里面可以看到很多清晰的价值取向，为什么是这样子？存在的不一定是合理的，不管你喜欢不喜欢，这就是趋势。

这时候我们就想应该怎么做？说白了，我们现在整个的逻辑，从内部来看，肯定更多的偏重公平。房地产也好，互联网也好，对这块都会有比较大的调整空间。以前我们更多强调自身的发展，这个情况下要定位房地产，这样才能看得比较清楚。

大的趋势是难以改了，我们要看应该怎么做。

我做过两个分析，第一，这次里面提到比较重要的发展格局，我的理解，房地产每一块都有定位，比如现代产业，这个产业和我房地产有关系吗？当然有关系，REITs也有关系。

现在的产业要载体，这个载体可能不是简单的产城融合，可能有更丰富的含量。刚才听到一位讲者提到是否加入一些技术含量，比如5G，当然要有，否则怎么发REITs。

还有比如区域协调，以前的区域协调更广的面积，现在是更加集约。在这个更广的过程中，你要铺过多的摊子就是不良资产，那么不良资产怎么接？是地方接还是国家来接，这个定价非常关键，不良资产都是定价的问题。

这是一个复杂的过程，如果要市场化解决，肯定要更长的时间和更多的职业经理人参与其中。

另外还要看一个东西，高水平开放是一个确定的区域，不是什么地方都一样，有的地方开放就高，就会吸引更多的资本，比如这次躺赢的新加坡。

第二是乡村振兴，第三是科技兴国，科技和教育，这个篇幅非常多。

我们能不能更具像一点？可以。这个图每次开会的时候我都会说，这个是非常重要2035远景规划目标。

决策者看到的是BP，是蓝图，是国家的蓝图，五年、十年、十五年；我是从投资人的角度，看到的是母公司的商业计划书，如果母公司都没整明白，怎么确保自己家里可以做好？

我作为经济学家的功能之一，就是告诉各位职业经理人往哪个区域，哪个领域，哪个行业、哪个企业，哪个模式，哪个业态，去配置你的资源。在这个过程中，可能会分享到母公司的红利。

说白了很简单，我就是告诉大家怎么卷的有效率，因为职业经理人都比较卷。

我的逻辑很简单，这两个点也是特别重要的点。首先绿色的前提在这儿，意味着我们非常紧迫的发展时刻表，我们的判断，绿色发展非常重要。当然这个前提下就是区域的问题，包括不良资产的处置，包括未来的区域热点在哪里。

这个图是十年前的图，感谢各位，很努力，把绿色的这里都干出烂尾楼了。城市化总归会结束，们希望以房地产为主的GDP会慢慢的下来，科技和产业这块慢慢起来，这样就可以拉平。

问题是感谢各位的努力，房地产是这样子下来的，科技很慢，因为芯片还没搞起来。

下面还有一个底层逻辑，就是人口，我们都希望人口2030年就达峰，很不幸的是可能今年就会达峰了。当然我的判断不一定对，给大家做参考。

两个地方，第一是在我们这个地方。我之所以来晚了，是在浦东新区做一个企业家的交流。这个地方是临港自贸片区，有830平方公里，现在常住人口只有66万人，目标是成为一个滨海新城，在未来10到15年引入200万常住人口。这个地方部署不仅有特斯拉、大飞机，空港、深水港，还有一系列的建设和基础项目。

我说这个是什么意思？以后是高度结构化的，在哪里可以吸引到人，吸引到资本，吸引到大型的项目、产业，才会有机会。这个地方和新加坡差不多大，我们能不能在这里形成一个资本集聚的高地？这个地方的目标是再造一个浦东，一万亿的GDP，就是一个城市了，过万亿的城市没有几个，这个里面就有机会。

还有一个也很重要的，一体化示范区，上海拿一个区，青浦，浙江拿了一个县，嘉善，苏州拿了一个区吴江，这里集聚了大量的资源，如果未来十年可以把人和资源吸引到这里来，这些就成为城市化最终的战场。

上海现在最新的政策，研究生在五大新城可以自由落户，大家开玩笑说先给了一张沪C牌照，就是郊区牌照，五年以后可以转为沪A。这是招揽人才的一种，这和香港的优才差不多。

另外一块在珠三角，有一块区域值得大家看看，香港和深圳比邻的区域，北部都会区，这意味着可能会把以前的香港模式真的变成新加坡模式。

这里面目标是250万常住人口，现在香港只有750万人。香港最头疼的问题是房价问题，当然还有产业和基础设施，和深圳的融合，这是一个全新前景。

这里会有一个新的模式，各位职业经理人在这里可以找到自己的定位和新模式，就会有机会。当然找到这个机会的时候，我们作为投资人，作为金融资源的供给者，我们愿意和大家合作。

我最近见了很多产业园的运营商，我们现在是要做精，这个地方就做这个集群，做好配套，配置一个全新的系统，包括线上线下一体化的系统，完成招商、发布、产品、体验等等，甚至把元宇宙的概念放在这里面，提升估值。包括香港也对虚拟资产打开了很多想象的空间，这就是我看到的未来。

究竟怎么和产业结合在一块？这里面就必须提到我们至关重要的这个结构。

说REITs说产业，我们是投产业的企业，我们看什么？看园区里面标志性的产业集群，如果是，我们可以找到合作的机会。当然产业的玩法很多，对我们来说，大道至简，只看好四个领域。

然后是找到一个先行先试者，就是关键的运营环境和场景。我们认为我们有一个重要的判断供大家参考，过去十年只有一件产品征服了世界上所有人，就是iPhone，未来十年如果还有两个爆款，第一是全自动驾驶的新能源汽车，第二个是家里的通用型人型机器人，这两个是绝对的爆款，基本人手一个，你值得拥有，就像iPhone一样。

今年中国上半年新能源汽车出口接近300万辆，在内燃机时代中国是输掉的，我们要加入这个产业。

回到REITs，中国是基建狂魔，未来有什么？我们有一个判断，现在的智能驾驶汽车的方向，对我们的网络算力要求是爆发性的增长，新的基础设施一定要配合。

最后是金融，行业本身的成长会带来巨人，这些巨人就是我们大家服务的目标。不管是做地产还是做REITs，这就是我们的核心客户，他们可以拿到溢价和成长的空间，才会成为我们有力的客户。

只有这样才能找到合适的路径，跟整个大的发展趋势密切的结合在一块。

这才是未来。