年会演讲 | 袁嘉骅：后疫情时代商业地产的内生创变

袁嘉骅（招商商管总经理）：大家下午好。去年的这个时候我在这里和大家分享我们打算做的一些商业地产，上次说的时候很多都是产品，我们今年做的更多是把筹备的商业先开出来，作为我们招商本身，我们是长期看好。

下面要分享的是我们要做的商业，不会有这么多的数据分享。我们真正开始商业筹备是在去年，招商蛇口本来是工业和产业园为基础的，还有一些基建为基础的公司。

过去的一年，我们有什么体会呢？这些是一些数据，这些是我们公司研发部所给我的数据。经济在收缩，通胀在上升，正如我们所说，我们是看长远，2030年中国商场零售额会达到多少，最下面的租管费会达到多少，我们会在当中能够分到一些。

我们看这个消费升级，过去一年发现这四个词经常碰到，碰到更多的是消费观念和消费意愿，就是因为疫情，在座有一些也会像我这样，不小心被封了几周或者几个月，消费观念和消费意愿真的是改变了。

我们本身也在研究，就觉得单单做商业本身，至少在接下来的中短期来说，可能数字很难看。所以我们接下来做的更多是从多产品先发展，多元体验，我们会用一些我们的优势资源进行聚合。

大家看综合开发，产业复合，生态融合，包括TOD链接，要算大数，这少一两年算大数。

这是今年疫情情况下，我们开出来的第一批商业，希望明年会有8到10个Mall开出来。

简单说一下我们过去所开出来的一些mall的元素和细节。

这是几天前刚刚开业的成都大魔方，就像我刚才说的融合，这包括了一个演艺中心。大魔方，成都人是比较了解，我们天天都在盼着演艺重新的开始，听说正在铺排演唱会，听说11月份会来。当然一样是算大数，这个演艺中心本身可以给我们多少赋能。

这些都是一些IP和细节，最重要的是我们在那边做了一个天际跑道，这个天际跑道，有一段是俯瞰成都SKD最好的位置，有一些领导和商家来想了解成都的这个地下商业是什么样的，就到这里看就可以。这是我们所说的，我们和演艺中心和SKD之间的链接，以及我们业态的错位。

这是我们厦门的海上世界，我们拉来了很多文旅的项目，这个旁边有我们的邮轮，我们开业当天，我们就特别安排了邮轮从深圳到这边来停靠，就是通过邮轮开启未来的邮轮经济，来给我们这个商业赋能。

这个mall虽然只开了一个多月，现在的客流对我们来说是非常满意的，尤其是周末和节假日。这是在厦门肯定听说的，在厦门休闲购物有两个选择，如果买奢侈品去万象城，如果想带家庭好好的玩，就来我们这边。

这些都是一样的，我们也是算大账，我们引入一些文旅项目，投入也很大。刚开始我们是挺担心的，文旅项目怎么能够转正，后来开业之后，我们看了一些数字，我这里没有办法分享，这些文旅的流量，他所给到我们的收入，都能够给到我们mall很正的收入。

这也是我们今年开的，这个商业本身不是我们的目标，我们本来是想做一个很大的盒子，十几万的购物中心，只是因为规划问题和政府要求问题，倒逼了我们，必须要做一个慢生活文旅，同时中间的湖经营也接过来，倒逼我们做了一个低密度开放街区，娱乐、夜生活和一些水上运动。

现在去常熟的人都会这边玩，这是常熟人民休闲和餐饮的首选。我们购物中心开出来的时候挺后悔，当时的力度用的太大了一点，当时开业是百分之百出租，后来发现，如果出租率没这么高的话，我们接下来能够有更多更好的租户和收入。

这个也是单单纯商业本身算不过来账的，必须要有一个文旅，这是我们在筹备的，还没有开出来，这是合肥的一个体育中心，商业体量不大，怎么结合体育公园、体育馆。

以及另外一个，这是我们在深圳，我们和华侨城合作，我们是代建、代运营的深圳国际会展中心，我刚刚还在微信群里面问我的同事，明天的亚洲宠物展会不会开展，因为已经推延了一次，只要这些大型的展览能够回来，我们旁边的商业招商就会更顺利。

我们这个购物中心应该是在明年中左右封顶，到现在还没有真正的招商，因为商家到那个地方，就是看不到人。一样的，要算大账。

这是更长远的，这是一个最新的图，还不是最终的图，这是接近2.3平方公里的，深圳妈湾，这整个规划会到2035年，我们也是在算大账。商业总体量接近80万平米，我们会和前海自贸区一起经营，怎么做？单单靠我们是做不来的，我们的规划更多是找更多的合作伙伴，包括今天会议上的各位，如果对这个深圳妈湾商业怎么做有想法的，或者有兴趣，都欢迎你们找我们。这个地方我们希望做成一个大湾区真正的新中心，这边可能会跟其他不一样的地方，我们这边留了一大片的空地。

这个也是我们在算大账的，这块地我们开始做的时候，我们当时租金的力度很高，大家都想到2024年深圳的租金应该是非常高，可是经过过去3年以后，我们发现租户的租金承受力没这么高。

除了接近46万平米的商业之外，这个地方大家知道，我们有个20万平米的购物中心是和K11合作，这边也有商业，也有写字楼，我们这边有几个高栋楼，里面有一个是高级学校，还有一个是国际医院，刚刚我说的，必须是多业态，这个大账才能算的下来。

还有一个是目前在做的成都天府时代公园，这是三四年以后才能成型，商业总体量40万平米，虽然名字放在成都天府，其实离天府中心非常远，从前几天开业的大魔方往南开车还有接近20公里。这个地方我们也不能单单靠一个两个mall支撑，我们目前正在做的是怎么把整个的绿化绿地、公建做起来，还有独栋的商业和写字楼建起来，这个方案还没有定下来，这是一个长期的，必须算大账。单单看购物中心本身，是明年要开业，大家很清楚，这个地方周边都是工地，我们怎么样可以做起来。

刚刚说了这么多，我们是经过过去一年多的筹开，我们很多商业觉得单单用商业本身来把一个mall开出来的话，可能挑战会比以前大很多。从去年开始就一直谈X+商业， 这是我今天和大家的简单分享。我们希望两三年以后，我们能够像万象那样，跟你们分享一些数据，还有我们的成果，谢谢。