年会演讲 | 蔡云：商业地产未来可期

蔡云（中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长）：尊敬的各位朋友，各位同行，特别是新老朋友，大家好，我们今天又聚到一起了。已经3年了，每一次我们在一起聚会，我都很深情的说我们又聚到一起了。

今天看来我们又很不容易的聚到一起，我昨天从北京到上海，我在首都机场的时候，有一种感觉，真的很悲壮，因为我已经接到社区的电话，我只要回去就是3到7天的隔离观察。

但是我觉得，观点商业年会年年吸引我，吸引着我们，我们又能为他聚到一起，特别是今天这么多的新老朋友，有你们在我很有信心，有你们在就是我信心的源泉。我今天说什么，此时此刻信心比黄金还重要，我今天跟大家交流的题目就是商业地产未来可期。

我们知道探讨国家当前的经济状况，有多少多少的不利因素，首先一个是疫情的反复，超预期。还有一个就是美联储的激进紧缩，加上地缘政治，加上我们本身PPI单边的下行，CPI低位的徘徊，需求不足，就业不足等等，这些情况充斥着我们每一个生活的方面。

可喜的是，我们看到3季度，我来之前，正好3季度的数字出来了。3季度我们的GDP是30亿元，同比增长了3.9，而1到9月份同比增长是3，有增长，就应该有信心。所以我认为我们是在一个合理的区间里面发展，这是信心之一。再一个，社会消费品零售总额同比增长3.5%，二季度是下降了3.6%，购物商场是空的，商业街没人，消费疲软，但是在第三季度，我们确实看到了增长。可以说消费对整个的经济贡献是达到41.3%，消费如此的重要，我们多么依仗消费。

分析三季度为什么有这个好转，第一个是失业率下降，虽然很少，但是确实是下降了。第二个是第三产业的发展，什么是第三产业，就是服务业。我们商业地产依赖就是服务业的发展，服务业增加值同比增长了3.2%，同时我们服务业生产指数，信息传输软件等等分别增长了8.8%和5.5%。

我们展望一下四季度的状况，可以说四季度在目前这个形势看，随着消费的逐渐修复，我们会发现逐步的拉动了整个经济增长的主动力的回归。因为任何一个市场，一个社会，主要就是消费来拉动，人口消费拉动市场。很重要的是我们消费是一个回升过程，到了年底了，可能消费每年正常的都是往上调高一些。

第二，基建投资一直是保持两位数的增长，制造业稳中有升，我们现在的基础设施有着很大的动作。说到房地产投资拖累的要素也在缓和，说到房地产，我多说两句，房地产确实是处于深度的调整期，可以说在需求不足和流动性的风险双重压力下，市场主体的信心趋弱，加上近来的一些风控事件。过去二十多年，我们在高杠杆的作用下确实快速增长了，现在是二十年积累了现在的风险。这种不是单一的，不是暂时的，是积累出来的风险。

在当前我们这次调整可以说是时间长、幅度比较深，损失非常重大。这个有两个局面产生，一个是我们房地产企业本身发展模式的问题，我们要调整发展模式。再一个，有制度环境的问题。所以我在想，随着国家政策的不断向好，房地产对效益的拖累会越来越趋于缓和。

特别是海外视角，包括瑞银、IMF都对我们有比较好的预期，总之信心是有的，市场还是会向好的。

回到我们商业地产的发展契机，商业地产还能不能发展？商业地产这么多年风风雨雨，我们经历了电商的打击，经历了体验性商业受到疫情的影响，我们逐渐迭代商业，商业还会不会发展？

第一，城市化进程推动，原来总说城镇化的进程是促进整个商业的发展，现在可以肯定的，我们七普统计人口是9亿，和六普相比，城镇人口增加了2.3亿，这是我们很重要的人口基础。

第二，商业服务，我想我们的吃穿用消费，这是我们商业地产的立足之本，老百姓需要这个，开门几件事，吃穿用这些东西都是我们要遇到的。所以这是商业地产的立足之本，不会磨灭的。

第三，除去存量，每年15%到20%的购物中心的开业率是商业地产发展的重要载体，我们知道商业地产无论大中小城市都是城市地标，每年积累下来的有18万亿的存量，这些都是我们整个社会的资产标注点。各地政府会通过各种措施促成这些项目的良性发展。

同时，在整个的市场环境下，只有做这个，只有做商业，只有跟老百姓更紧密的生活贴合在一起，才能发展下去，所以这是一个重要的载体。

再一个，数字化的转型升级，互联网给我们带来很大的冲击，但是我们看到这些年由于互联网催生了我们线上线下的数字型发展。我们在很早喊狼来了，是因为我们整个市场受到电商冲击，狼来了以后，我们体验式商业又化解了，现在疫情来了，我们又受到影响了。商业地产的迭代是我们转变思维的重要契机。

再一个是我们面临城市更新的契机，城市更新给我们商业地产真的是插上了翅膀，我们2021年底，全国有411个城市开展2.3万个城市更新项目。城市更新在大城市发展过程中，更新是最好的出路。更新过程中，把这些低旧的低效的物业提升，把老商业改造出新的内容，这是形成完整的新商业形态，这是商业地产未来发展的无限可能和空间。这是非常重要的。

再一个，随着市场发展，各种财政政策的支持会不断的倾向商业，因为他满足人民生活的美好愿望，拉动地方的经济发展，带动人们的生活水平的提高，总而言之，这是一个无限发展的空间。

我们这些年来出了一些相关的政策，我总结这些相关政策，我看了一下，我们从19年开始，国务院发的这个文，办公厅提到了步行商业街、连锁店、社区便民设施等等，这些载体是什么？是我们商业地产，这是我们最重要的一个核心。

另外关于释放消费潜力，我们释放消费潜力也需要有一个地方释放，我们最直接的就是可以在购物中心，在商业综合体，在商业街上形成不同的消费模式，形成交易，促进消费的发展。

第三个，就是我们消费的下沉，商业地产不只是一二线城市，在三四线城市还有我们的发展空间，只是看你的思维是不是适应这个发展。这是我们的信心所在。

最后一个就是我刚才说的，十四五的远景目标里面提到一个，将实施城市更新的行动，这个低效的商业会得到充分的发展，同时在保留古老文化的同时，一定要有一个发展的方向，这是政策上对我们商业地产的支持。

好了，我们现在看商业地产有什么困境？在座都是我们行业内人士，这种困境不用说，即便是没有疫情，相似的困境、类似的困境也会出现的。出现了怎么办？解决。现在我们面临的困境，第一不是暂时的，第二，更不是长远的，第三，是动态的。关键靠我们思维去控制。

商业地产有这么好的方向，我们看到了未来，怎么做？首先未来我们的商业空间绝非是简单的购物空间，不是一个购物中心，一个商街，一个综合体就代表商业地产的未来。无处不在的交易场景、业态功能促进我们的发展。

曾经有一个做线下交易的商家到我那儿演示，他的商业就是从我们一进到商业体里面就可以从穿戴开始，到最后的实现交易，是不同的场景体现的，体现出线上线下数字化的统一结合。所以我们未来的购物中心绝非是简单的和单一的、单纯的。

第二，是多种业态的，我们知道线上线下的纷争，终于这几年以线上取胜了，我们知道老罗线上的交易，一个月将近5个亿，还有一个卖口红的，线上是两三个亿的交易，这只是一个月的交易，像这种交易业态是不断丰富的，但是整个我们线下交易出现了什么呢我们出现了剧本杀，我们出现了电竞，电竞明年就进入行业亚运会的项目了。我们出现了不同的赛道，不同的环境，所以内容不断的要求更新和细分，这是我们要研究的市场和未来的方向。

第三，我们现在是一个管理的红利，我们现在进入大资管，这么多的商业综合体，这么多存量，我们怎样管出效益，让它增值，向存量要效益。为什么？现在大资管时代，我们要争取商业的青睐。最后，人类的社交属性，我相信我们每个人会说这一辈子都不进商场，也没有说商场过时了，社交属性不可替代。最后还要强调城市更新，使商业充满城市每一个角落，商业内容空间更加宽泛，持续性更强。

我对商业地产非常有信心，结论就是2022年虽然受到疫情影响，实体商业明显受到冲击，但是更多因素的发展，特别是短期居民的消费需求暂时受到影响了，加上我们房地产的长期迭代下行压力，但是我们随着新模式更紧迫，长期来看，消费的趋势没有改变，

国内消费空间的巨大，存量时代的到来，以运营为核心，能够提供持续的现金流，是我们开发企业最大的把握，也是我们可持续发展的根本基础。这一点看来，至今尤为重要，所以我相信，商业地产无限的可能，未来无限的发展空间，未来可期，谢谢大家。