年会演讲 | 林德良:如何寻找商业地产第二曲线

观点网

2022-11-02 10:36

  • 新经济的机会带来了一些思考,所以我们各个业态都做了一些第二曲线的思考。

    林德良(越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁):大家好。很高兴一年一度在观点每年的商业大会上和大家见面,的确像刚才几位嘉宾所说,商业地产和以前非常不一样了,特别是后疫情的年代,疫情还在持续,在这个疫情的政策之下怎么做商业地产,成为我们所有商业地产人一个最大的问号。

    今天我们提到商业地产怎么做第二曲线,包括怎么从物业管理到做资产管理的过程。

    怎么做后疫情时代的第二曲线?我们也思考了很多。首先我们可以看到,商业地产现在的环境,2022年我们有些数据显示,无论是投资端、消费端或者出口端,都出现了不同程度的修复趋势,从投资端来看,制造业在回升,但是房地产同比是在下降。

    从消费端可以看到,有一个重要的指标,就是社会消费零售总额同比是回正了,消费信心的恢复还在继续,汽车、珠宝这些还是增长的。

    我们看商业地产的基本面还要看利率汇率的影响,利率汇率整体来看,经济有一些非常好的减税降费的措施,包括一些刺激经济的政策,带来了很多利好。

    还有我们的土地市场、大宗交易的市场,商业地产土地市场收窄了供应,大宗交易出售很多,但是交易活跃度是不高的。我们看到资产证券化在做,包括一些其他的一些品类,可以看到,资产管理是必须的一环,那么怎么做商业地产的第二曲线呢?

    整体的判断是这样的,写字楼更多是和产业有关,应该是持续的爬坡,会慢慢变好;零售市场受C端的变化影响,现在是处于回暖期;酒店公寓也是,受疫情的影响还是回暖期。

    新经济的机会带来了一些思考,所以我们各个业态都做了一些第二曲线的思考。

    举个例子,以前写字楼更多是做一些渠道的扩展、租户结构的改变等,现在写字楼是做灵活办公、增强客户黏性等,这个平台怎么样更智能、更健康、更社群,打造写字楼的产品和服务,这是我们追求的第二曲线。

    零售端也是,以前一些品牌协同、价值挖掘、经营动向等,显然现在不够了,除了管理客观租户,还需要管理租户的客户,需要一些数据的导入,对商家会员赋能,包括科技赋能、资本赋能,都是我们做的第二曲线。

    酒店公寓业态,以前是稳客房、抢餐饮,现在做整合,和写字楼、商场互动,包括从传统的酒店管理怎么转变到酒店的资产管理。

    专业市场业态,这块对整个产业链的整合能力提出了很高要求,现在不是简单的做品牌,而是做品牌的孵化器,第二曲线需要更多的整合资源。

    再看看零售行业,大家也了解,零售行业跟我们息息相关,受疫情的影响也是比较严重的,新开业项目同比锐减,空置率上升,整个售零的总额收窄很多。

    再看品类,新能源汽车是比较热的,儿童游乐有点提升,餐饮、零售是收缩,但今年是冬运会,也是世界杯年,可以看到体育运动这块新开店是上升的。我们需要捕捉上升业态,做好零售的品牌互动。

    同时消费也有投融资,要看什么品类有资本的介入,什么品类导入了一些新的东西,包括虚拟的、娱乐的等。

    后疫情时代的机遇无非是这几个:第一是减压,第二是跨界,第三是碳中和引发的新风尚。

    减压怎么做?商业空间导入减压的空间,我们看到了情绪体验的业态,包括减压森林项目,这些都是运动、情绪的。

    第二跨界,现在什么都可以+咖啡,咖啡也是一个工作的情景、生活的情景,还有露营也和很多业态结合,这也是我们需要在业态叠加上做更多的尝试。

    第三是环保,新能源汽车、绿色环保的很多产品,甚至可以看到一些餐饮、咖啡也导入了绿色环保理念。

    越秀做了这么长时间的零售,也有一些心得。我们主要是会员赋能,还有是数字赋能,和阿里云、腾讯都有合作,进行数据分析,给到客户。另外,我们导入了元宇宙概念,第一个和商汤科技合作。

    资源的赋能,更多是我们利用本身资源平台给到商户,但这些还不够,还要持续导入越购节、越食节等等,通过这些节的曝光和拉动,促进销售,提升活跃用户,这是非常有意义的。

    另外,我们自己也有十大运营体系支撑刚才所说的,有针对业主层面的,有针对商户层面的,也有针对消费者层面的,支撑我们整个零售的运营。

    内容方面,我们有悦赏、悦活、悦趣、悦味四个方面的价值主张。比如悦赏,有60多场的主题策展,100多场沙龙。

    越秀的产品线很清晰,有国金系列、环贸系列和悦汇系列,同时零售项目也在一些新项目开业,包括武汉和西安的开业。

    未来我们会进入19个城市,和上下游的产业链一起,把商业做好,为提供更美好的生活而努力。

    最后说说资产管理,这是一个长期的、持续性的、全周期的价值工程,不是简单的物业管理。包括前端的产品研发能力、估值管理能力、运营管理能力,还包括融资管理能力、财务健康能力、投融资能力,都需要进行匹配。

    重点看商业地产有哪些需要价值最大化的地方?第一个是物业估值最大化,这个怎么做?跟运营怎么相关,可以看到香港的上市资金项目,特别是商业地产,更多的是收益资本化法来做,包括折现现金流量法来做。

    我们可以看到这样一个介绍,这里是两个部分组成,一个是合同期内,一个是合同期外。疫情期间,我们是长租约多还是短租约多?

    如果按照这个体系,租期内估值占一部分,租期外估值占一部分,肯定是短租约更好,因为疫情之后估值会更大。所以,我们运营的策略是选择短租约,半年也租,一年也租。

    第二个是ROE,这是我们做资产管理必须面对的。净资产很容易理解,总资产减负债,但商业地产有两种利润。住宅开发是产品开发以后提供产品,商业地产产品是两块,一个是每天运营产生的经营利润,第二是持续估值增长的净利润,这个里面的着重点是不一样的。

    为什么我们需要管理好资产效率?控制好资产的比例,这对ROE提升也是很大的帮助。

    NPI是商业地产人每天都做的事情,从收入的多元化着手。越秀现在租金收入占比越来越少,在成本管理方面,更多是直接的成本,怎么做这方面的管理?

    过程中我们发现,其实这块很重要,包括提升经营收入、优化经营、提高租金单价和出租率,实现租金提升/此外,增加非房产租金类的收入,缩短换租的周期,合理的控制直接成本,合理的规划房产税,压缩营销推广费,压缩保险费、评估费等等,通过不同的手段降低成本支出。

    最后,既然是上市公司,还要面对市值最大化问题。一般我们路演的时候,市值最大化有几个方面是比较受关注的。

    一个是经营的基本面,大家知道经营基本面经常看租金、续租率,新签的大厦有没有增长。二是流动性方面,一个股东的流动性决定溢价,这个流动性来自于股东基础。

    如果长钱比较多,比如保险基金,社保基金这种,对回报的要求相对低,我们需要找更多这个类型的资金,购买我们的股票。

    同时他们购买的依据是什么?就是入选指数。现在香港2500多家的上市公司里面,入选综合指数的不多。我们入选了恒生综合指数、房地产指数等等,也入选了标普和穆迪的指数。

    对我们来说,要着重打造几个维度:怎么获得投资评级,怎么进入综合指数,同时怎么做可持续发展。同时,投资者最关注的就是分红和估值的增长率,包括分派率。

    今天谈了资产的最大化,谈了物业估值,谈了ROE,谈了NPI,也谈了未来上市公司的市值等。我们在寻找商业地产第二曲线的同时,要做所有的这些事情,这就是我们的思考,感谢各位。

    撰文:林德良    

    审校:劳蓉蓉



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