年会演讲 | 林德良：如何寻找商业地产第二曲线

林德良（越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁）：大家好。很高兴一年一度在观点每年的商业大会上和大家见面，的确像刚才几位嘉宾所说，商业地产和以前非常不一样了，特别是后疫情的年代，疫情还在持续，在这个疫情的政策之下怎么做商业地产，成为我们所有商业地产人一个最大的问号。

今天我们提到商业地产怎么做第二曲线，包括怎么从物业管理到做资产管理的过程。

怎么做后疫情时代的第二曲线？我们也思考了很多。首先我们可以看到，商业地产现在的环境，2022年我们有些数据显示，无论是投资端、消费端或者出口端，都出现了不同程度的修复趋势，从投资端来看，制造业在回升，但是房地产同比是在下降。

从消费端可以看到，有一个重要的指标，就是社会消费零售总额同比是回正了，消费信心的恢复还在继续，汽车、珠宝这些还是增长的。

我们看商业地产的基本面还要看利率汇率的影响，利率汇率整体来看，经济有一些非常好的减税降费的措施，包括一些刺激经济的政策，带来了很多利好。

还有我们的土地市场、大宗交易的市场，商业地产土地市场收窄了供应，大宗交易出售很多，但是交易活跃度是不高的。我们看到资产证券化在做，包括一些其他的一些品类，可以看到，资产管理是必须的一环，那么怎么做商业地产的第二曲线呢？

整体的判断是这样的，写字楼更多是和产业有关，应该是持续的爬坡，会慢慢变好；零售市场受C端的变化影响，现在是处于回暖期；酒店公寓也是，受疫情的影响还是回暖期。

新经济的机会带来了一些思考，所以我们各个业态都做了一些第二曲线的思考。

举个例子，以前写字楼更多是做一些渠道的扩展、租户结构的改变等，现在写字楼是做灵活办公、增强客户黏性等，这个平台怎么样更智能、更健康、更社群，打造写字楼的产品和服务，这是我们追求的第二曲线。

零售端也是，以前一些品牌协同、价值挖掘、经营动向等，显然现在不够了，除了管理客观租户，还需要管理租户的客户，需要一些数据的导入，对商家会员赋能，包括科技赋能、资本赋能，都是我们做的第二曲线。

酒店公寓业态，以前是稳客房、抢餐饮，现在做整合，和写字楼、商场互动，包括从传统的酒店管理怎么转变到酒店的资产管理。

专业市场业态，这块对整个产业链的整合能力提出了很高要求，现在不是简单的做品牌，而是做品牌的孵化器，第二曲线需要更多的整合资源。

再看看零售行业，大家也了解，零售行业跟我们息息相关，受疫情的影响也是比较严重的，新开业项目同比锐减，空置率上升，整个售零的总额收窄很多。

再看品类，新能源汽车是比较热的，儿童游乐有点提升，餐饮、零售是收缩，但今年是冬运会，也是世界杯年，可以看到体育运动这块新开店是上升的。我们需要捕捉上升业态，做好零售的品牌互动。

同时消费也有投融资，要看什么品类有资本的介入，什么品类导入了一些新的东西，包括虚拟的、娱乐的等。

后疫情时代的机遇无非是这几个：第一是减压，第二是跨界，第三是碳中和引发的新风尚。

减压怎么做？商业空间导入减压的空间，我们看到了情绪体验的业态，包括减压森林项目，这些都是运动、情绪的。

第二跨界，现在什么都可以+咖啡，咖啡也是一个工作的情景、生活的情景，还有露营也和很多业态结合，这也是我们需要在业态叠加上做更多的尝试。

第三是环保，新能源汽车、绿色环保的很多产品，甚至可以看到一些餐饮、咖啡也导入了绿色环保理念。

越秀做了这么长时间的零售，也有一些心得。我们主要是会员赋能，还有是数字赋能，和阿里云、腾讯都有合作，进行数据分析，给到客户。另外，我们导入了元宇宙概念，第一个和商汤科技合作。

资源的赋能，更多是我们利用本身资源平台给到商户，但这些还不够，还要持续导入越购节、越食节等等，通过这些节的曝光和拉动，促进销售，提升活跃用户，这是非常有意义的。

另外，我们自己也有十大运营体系支撑刚才所说的，有针对业主层面的，有针对商户层面的，也有针对消费者层面的，支撑我们整个零售的运营。

内容方面，我们有悦赏、悦活、悦趣、悦味四个方面的价值主张。比如悦赏，有60多场的主题策展，100多场沙龙。

越秀的产品线很清晰，有国金系列、环贸系列和悦汇系列，同时零售项目也在一些新项目开业，包括武汉和西安的开业。

未来我们会进入19个城市，和上下游的产业链一起，把商业做好，为提供更美好的生活而努力。

最后说说资产管理，这是一个长期的、持续性的、全周期的价值工程，不是简单的物业管理。包括前端的产品研发能力、估值管理能力、运营管理能力，还包括融资管理能力、财务健康能力、投融资能力，都需要进行匹配。

重点看商业地产有哪些需要价值最大化的地方？第一个是物业估值最大化，这个怎么做？跟运营怎么相关，可以看到香港的上市资金项目，特别是商业地产，更多的是收益资本化法来做，包括折现现金流量法来做。

我们可以看到这样一个介绍，这里是两个部分组成，一个是合同期内，一个是合同期外。疫情期间，我们是长租约多还是短租约多？

如果按照这个体系，租期内估值占一部分，租期外估值占一部分，肯定是短租约更好，因为疫情之后估值会更大。所以，我们运营的策略是选择短租约，半年也租，一年也租。

第二个是ROE，这是我们做资产管理必须面对的。净资产很容易理解，总资产减负债，但商业地产有两种利润。住宅开发是产品开发以后提供产品，商业地产产品是两块，一个是每天运营产生的经营利润，第二是持续估值增长的净利润，这个里面的着重点是不一样的。

为什么我们需要管理好资产效率？控制好资产的比例，这对ROE提升也是很大的帮助。

NPI是商业地产人每天都做的事情，从收入的多元化着手。越秀现在租金收入占比越来越少，在成本管理方面，更多是直接的成本，怎么做这方面的管理？

过程中我们发现，其实这块很重要，包括提升经营收入、优化经营、提高租金单价和出租率，实现租金提升/此外，增加非房产租金类的收入，缩短换租的周期，合理的控制直接成本，合理的规划房产税，压缩营销推广费，压缩保险费、评估费等等，通过不同的手段降低成本支出。

最后，既然是上市公司，还要面对市值最大化问题。一般我们路演的时候，市值最大化有几个方面是比较受关注的。

一个是经营的基本面，大家知道经营基本面经常看租金、续租率，新签的大厦有没有增长。二是流动性方面，一个股东的流动性决定溢价，这个流动性来自于股东基础。

如果长钱比较多，比如保险基金，社保基金这种，对回报的要求相对低，我们需要找更多这个类型的资金，购买我们的股票。

同时他们购买的依据是什么？就是入选指数。现在香港2500多家的上市公司里面，入选综合指数的不多。我们入选了恒生综合指数、房地产指数等等，也入选了标普和穆迪的指数。

对我们来说，要着重打造几个维度：怎么获得投资评级，怎么进入综合指数，同时怎么做可持续发展。同时，投资者最关注的就是分红和估值的增长率，包括分派率。

今天谈了资产的最大化，谈了物业估值，谈了ROE，谈了NPI，也谈了未来上市公司的市值等。我们在寻找商业地产第二曲线的同时，要做所有的这些事情，这就是我们的思考，感谢各位。