年会演讲 | 胡懋：存量时代的商办挑战与灵活办公机会

胡懋（IWG集团中国区总裁）：中国办公写字楼经过几十年的高速发展，前几年已经进入了存量时代。在增量时代，办公楼宇的质量和数量都有一个非常大的提高，但同时也产生了许多经营效率低下的办公楼宇，具有很大的提高空间。

所以在近几年来，尤其是疫情的影响下，也为存量楼宇的去化产生了非常大的挑战。

这是JLL今年上半年对全国办公楼宇的调查报告，从这个报告里面可以看到，在全国20个重点城市里面，甲级空置率水平有很大的提高，全国空置率不到20%的城市只有3个，是北京、上海和广州，大部分城市是处于一种空置率非常高涨的情形。

大家可以看到，超过30%空置率的城市达到9个之多，尤其是在一些二线城市，比如青岛、天津、郑州，空置率已经高达40%以上，甚至达到接近50%。

在空置率高涨的情形下，租金是什么样的情形？空置率高涨租金自然是呈下降的趋势。大多数楼宇的业主都是希望以价格来换取出租率，在降低租金的前提下争取一个比较高的出租率。

所以，在未来出租率继续恶化的情况下，我们还会看到更多业主通过降价的方式，提高资产的运营水平和回报。

这是我们在办公楼宇的供给端看到的情形和挑战，市场需求端是什么样的呢？

这也是JLL今年上半年对全球不动产十大趋势的报告，在这个报告里面，我们可以看到，在需求端企业客户对办公楼宇的需求产生了很多变化，其中对于混合办公、灵活办公的模式，大家都表现出非常大的兴趣，拥抱这样的模式。

还有对于办公楼宇的可持续性发展的要求，也提出了更高的要求，现在大家都在提双碳，在双碳绿色环保的方面，更多企业也是希望能在办公方面，一方面是减少通勤交通带来的碳排放量，同时也希望办公楼宇的空间更节省化，以及避免装修、拆旧产生的各种碳排放。

所以大家看到这个需求端是产生了很多的变化。

办公场所不再局限于固定的地点，是根据员工、市场、客户的需求，希望能够在不同的点位和地方进行布点。我们可以看到，在全球范围内很多企业都渐渐的开始采取中枢辐射型的办公布局。

也就是说，在CBD会成立一个总部办公区域空间，然后希望在城市副CBD或者边缘地区，或者二三线城市，成立更多的分布办公空间。

这样能够更好的匹配人才，匹配市场资源的分配，也可以更接近客户。预计在未来几年当中，采取这种灵活布局，从集中办公模式渐渐扩展到分散式办公布局，会有三分之二的企业采用。

疫情来临之后，大家知道时不时会产生封控的情况，很多公司员工不得不在家办公，所以在这个当中，除了总部办公更多的员工会采取远程办公。

在居家办公时间久了以后，会产生很多不利的因素。大家可能知道的，在家办公会有很多的干扰和打扰，所以很多公司越来越意识到，除了总部办公和居家办公这两种模式之下，还需要更有效的办公空间，这就是我们看到的第三办公空间。

我们称之为灵活办公空间，公司希望在居家和总部之间就近找到一个非常高效和安静的办公环境。所以现在各大公司所拥抱的一种办公布局和策略方式，是混合式办公。

混合式办公包括了传统的总部集中办公以及居家办公、远程办公和灵活分布式办公，这几种模式的混合。未来公司在办公布局方面会产生非常大的变化，这种混合式办公也许会成为常态。

哈佛大学商学院教授预测，未来的办公形态从现在的2+5变成3+2+2，就是一周两天的休息时间会保留，办公的模式和地点会从原来5天在公司总部集中办公转化为3天在总部、2天在远程或者灵活办公的场所进行办公。

经过很多的世界上有名的咨询公司或者设计公司对于各大公司的调查可以发现，无论是从员工端、办公需求端，还是户主和公司的办公布局来看，对于灵活办公或者混合办公的需求都大为增加。

在未来的10到15年当中，我们看到在商业地产当中，将会有30%的空间采取灵活办公空间的应用。未来灵活办公市场会带来的价值和年度产值高达250亿美金，由于灵活办公的采用，同时也会为灵活办公周边带来10万亿美元之多的价值，这是在未来10到15年即将发生的事情。

既然灵活办公的需求不断增加，现在越来越多的业主和开发商也意识到，灵活办公将成为办公领域不可或缺的配置。大家意识到，未来灵活办公这样的灵活租期可以满足各大公司对办公布局变化的需求，可以提高大楼出租率和客户留存率。

同时灵活办公小面积的特点可以抓住一些大客户的前期需求，随着业务发展能够把这些小面积的客户转为大面积的客户，成为大楼客户的蓄水池和孵化器。

这样的化整为零，可以提高大楼整体空间的利用率和租赁效率。如果说引进像IWG集团这样在全球灵活办公空间的大楼运营商，把自己的楼宇放在IWG全球网络上，也可以提高大楼的知名度和曝光度。

这里大家可以看到，供给端面临的挑战以及对于需求端的变化。在灵活办公这个行业当中，前几年产生了非常多的投资效应，很多新兴的运营商和大量开发商都涌入这个赛道，经过四五年的高速发展以后，很多红极一时的品牌渐渐退出了这个市场，这里到底发生了什么？

我们觉得这个灵活办公需求是真实存在的，并不是说需求发生了什么问题，关键在于有没有足够的能力运营这个业务，有没有把握客户的能力。

在许多业主进行一段时间的灵活办公运营之后，从原来的传统的长期租赁模式渐渐转变为和大型运营商合作分成的模式，现在又转向为委托经营管理的模式。

在灵活空间经营的关键是什么？我认为有几点，一个是怎么样把需求转化为真实的客户流量；第二是在于怎么样把流量转化为留存的流量。

这两个方面关键，还取决于是否了解客户的需求。

对于大公司来讲，灵活办公策略的改变，主要是看什么方面？一方面是加入到这个灵活办公网点，你的网点提供是否足够多，覆盖的面积、地域是否足够广；第二是看灵活办公提供的产品是否可以满足公司各个方面的需求，就是产品的多样化是否足够丰富。

一旦客户进来之后怎么样留存这些客户呢？关键是看运营商是否有强大的稳定的运营基础架构，和非常统一的高标准的服务品质，以及专注的服务团队。这几个方面都是灵活办公制胜的关键因素。

我们可以看到，IWG是在这个行业当中全球规模第一，也是这个模式的创建者，我们现在在全球120多个国家建有3500多家中心，留存客户将近7百万之多，以及在IWG旗下有众多的品牌。

IWG所提供的空间产品可以满足任何企业对办公场所的需求，包括专业的总部办公空间、临时的项目空间以及企业过渡发展时期的临时空间，包括分公司在全国各地进行市场扩展时所需要的各种产品。

我们在发展过程中渐渐和开发商、业主采取更多合作方式，可以采取合作分成模式，委托管理模式，针对现存的一些联合办公或者灵活办公的经营者，可以进行委托管理，也可以跟空间经营者采取特许加盟模式，可以跟酒店或者商场进行混合业态的运营。

IWG可以借助于全球3500多家中心的运营经验，进行大数据的分析，寻找最为有利的灵活办公空间的地点和楼宇，承接这些楼宇包括小型建筑、中型建筑以及大型建筑，各种建筑类型都可以定制方案，运营灵活办公空间。

一旦和合作伙伴签订合约之后，我们一般能够在2到3个月之内完成空间设计、装修到交付运营。在运营过程中，IWG借助全球3个支持中心，包括客户中心、账单中心、定价系统，提供全方位的底层运营架构支持，保证合作伙伴能够非常有效、非常有盈利性的经营灵活办公空间。

关键的一点，是怎么样把客户流量导入到这个灵活办公空间里面。IWG最大的优势是我们和世界五百强82%以上的客户都有全球合约，在全球销售系统有8000多销售人员，每天都和客户沟通，把客户的需求源源不断的输入系统，每个月接到的咨询电话有10万之多。

我们客户的类型包括了大型公司、中小公司以及专业人士，各个领域各个方面的办公需求，这些都是我们现在合作的大型公司的名单。

最后，在我们这些大型公司里面，其中非常知名的一些客户，包括微软、思科、玛雅、NTT等都和IWG有非常紧密的合作。尤其是疫情影响全球经济以后，日本的NTT全球员工可以随时进入我们全球的灵活办公空间进行办公。这些大客户还有雀巢、渣打银行，都和我们有协议，让他们的员工可以利用我们的灵活办公网点进行灵活办公。

我们也希望IWG和各方面有志于投身于灵活办公赛道的开发商、投资人以及合作伙伴们进行合作，共同探索，开创新的领域，在灵活办公未来几十年发展中携手共进，谢谢。