年会演讲 | 叶世源：“双碳”下的商企物业服务进化策略

叶世源（万物梁行首席执行官）：大家好，我是万物梁行的叶世源，其实和大家都不陌生，我是第三年参加这个年会，而且今天特别荣幸我是第一位出来跟大家分享。

特别兴奋，坦白说，是我今年现场参加的第一个会，观点在这方面还是做得非常不错的，而且现场有很多的同行和朋友，媒体的朋友，对我们房地产领域的支持，感到非常兴奋。

首先我认为，双碳是今年的热门话题，今天想和大家探讨一下这个主题。双碳战略之下，我们发现出现了一些进化、迭代。统计了最近一年媒体报道下的一些高频词汇，很多都跟这个行业息息相关。

下面我们从几个媒体的热词引入今天的分享。

首先从2020年开始，“碳达峰、碳中和”已经上升为国家战略，这是我们讨论的第一个热词。建筑行业一直是碳排放的大户，根据我们的统计，2019年全国建筑全生命周期的碳排放几乎占了全国碳排放总量的一半。其中尤其是商业建筑，它的碳排放强度几乎是住宅的2倍。另外，建筑在运营阶段的碳排放占比也是接近了一半，几乎是占了全生命周期的一半。我们认为，商业建筑的节能减排对“碳达峰、碳中和”起着举足轻重的作用。

第二个热词是存量时代，大家知道房地产行业从大开发到了存量时代，这个已经是业界的共识，也是今天大会的主题。

首先我们一起来看一看一些数据，今年1月份到5月份，全国开发的投资额同比下降了8%，大家应该不觉得奇怪。开工面积下降了接近30%，相反销售面积增长了，增长11.5%，商业地产出现大宗交易的原因大家清楚，是部分商业企业要舒缓资金压力，选择了出售，尤其是优质物业资产。

我们现在如何通过精细化运营提升物业价值，成了存量时代新的课题，很重要的课题，也是一个热门的话题。

第三个词是新经济，最近几年国外国内的形势都变得非常复杂，所以很多行业都受到冲击，我相信大家知道的，尤其是在教育旅游板块，很多行业在这方面的板块都不容易。

反过来，有一些行业有很大的发展势头，比方说互联网行业、TMT、大健康。所以我们看看这个数据，今年第一季度，租赁行业当中最大的是商务服务业，占了50%，其次是TMT行业、互联网行业，可以看到，最近一年一些知名的互联网行业拿地案例，比如京东在北京深圳上海等都有成交。

因此，尤其是在TMT行业为主的新型行业，他们的扩张比较高，对办公的需求和以往很不一样，有更多更精细的需求。

总结完这三个词，我们看一下商企服务的新思路，传统服务从物业管理到物业运营主要是思维的转变，物业服务的逻辑应该是从管理思维转化为经营思维。

从物业的空间管理，包括一些特色服务，都融为一体，从而满足客户对空间环境、节能绿色包括投资回报等的需求，从而提升物业项目的美誉度，同时也实现增值保值，实现客户可持续发展的目标。

商企空间服务对象很多，我们怎么围绕这些不同的主体需求进化升级我们的服务？将客户分为三块，一个是A端，是Asset holder，他们更关注出租率以及资产价值、市场回报；B端客户很关注降本增效；C端对于空间环境和服务体验的需求更高，包括空间是否舒适，环境是否健康等等。

为了实现资产的可持续运营，包括服务的体验提升，我们提出低碳物业管理。

刚才我们提到A端客户，也就是物业资产的所有者，他们对资产长期保值增值的需求是一直在的。建筑生命的周期很长，必须从前置资产的视角，从物业所有者和管理者的身份参与。

从项目的设计、施工和运营开始导入低碳理念，需要从前期开始介入，帮助客户完善他们的项目设计，提出绿色运营，包括设施设备运维的专业意见，优化空间。

然后是筹备期的费用预算，包括营销的培养，最后才到真正交付以后的长期运营阶段，这里我们来分享我们一个案例。

这是上海万科天空之城，应该是虹桥商务区的第一个TOD项目，今年4月份已经开始启动服务，提供很多报告，为这个项目的绿色运营打好一个非常好的基础。

这个项目体量不小，对能源的需求非常大，也非常关注成本控制。因此我们采取的一个举措是建议项目采取移峰填谷模式，就是用平谷时期的时间完成冷冻制冰，用这个电量的释放，在不影响整体体验之下，也可以做到降本提效，最终我们也帮助这个项目获得了金级验证。

在这里我们提一下绿债，我们在绿色建筑的绿债领域有非常非常大的发展空间。2021年，绿色建筑包括可持续建筑已经纳入绿债的支持范围，我们关注到商业房地产抵押贷款的绿色证券逐渐对绿色进行倾斜。

绿色CMBS期限长，利率低，资金使用灵活，不单单受到政策的支持，在市场也非常受到追捧。

下面说说B端客户，当前B端的客户降本增效的需求非常迫切，B端客户我们有一个非常好的解决方案。不同业态的商企空间项目都有减碳可能性，比如说产业园区，构建低碳的产业园区是贯穿了园区全生命周期，在设计、建设的阶段，物业就应该提前介入，输入低碳运行的理念，在运营阶段我们就要引进这个智能化的平台，搭建综合的能源管理系统，在保证园区安全的前提下低碳运行。

低碳管理也需要贯穿高新技术的设施运维，我们知道空调、照明和安防系统都是能耗大户，在日常的运行当中，这里面有很大的减碳空间。

B端的做法是通过数字化、精细化的管理手段，大数据的监测，高能耗设备的改造等等，实现节能降耗。物业侧是物业管理的实际操作者，也是能源管理和使用的最后一公里，把最后一公里把握好，我们才能真正的实现能耗管理，从而节能降耗。

根据我们的研究显示，80%客户都有能源管理的服务需求，这些需求具体来说就是项目绿色节能改造，从而发现可以优化的能耗大户，针对性提出整改的专业方案。

其实大家都知道，2021年开始，全球能源价格大涨，在期货市场当中，2023年的交付电力价格大涨，大部分商业项目的购电成本不断上涨，因此需要通过物业低碳化以降低这个方面的影响。

下面是C端客户，这里的关键是他们对空间环境和服务体验的需求更高。

当下，Z世代已经是职场的新军，他们身上有很多鲜明的特点，比如996，加班熬夜很常见，他们因为长时间的加班熬夜，需求是健康舒适的环境，希望被看到、被重视。

从需求的金字塔包括影响办公的体验维度来看，我们觉得首先要满足Z世代员工对空气质量包括身边环境的需求。

顺着这个思路，基于WELL的理念，我们对空间环境进行了一些改善举措。简单说，在全国不同的职场，我们服务团队，对环境温度每个小时都测一次，确保温度的舒适度，定期不断调整温度，并且加强，保证定期对新风设备进行清洗，可以做到又健康又节能。

同时，我们在宣传方面也做了一些努力，从2020年到现在，连续3年都是地球一小时主办方的官方合作推广伙伴。3年当中，我们联合了接近200个项目参加这个活动，从而节约用电超过3万度，减碳超过20吨。

我们的最终目标是让建筑随着组织环境，包括人的发展而自动学习，与人互动，主动响应人的需求，最终实现数联、物联，包括智联，也实现环境、资产和人的和谐统一。

以上就是我今天的分享，非常感谢，希望在不久的将来有更多机会和大家沟通讨论，谢谢各位。