观点与希慎对话：跟着感觉走，百年老店新冒险

编者按：过去一年，因疫情散发、经济调整与消费信心等影响，商业地产及相关领域面临较大的压力和挑战，但乐观前行者总会在困难中寻觅到新的机遇。

11月，以“回归、进化与创新”为主题，第十届商业地产盛会“2022观点商业年会”将继续盛大召开，并在时代转变大格局中，去开启新的商业未来。

带着对商业地产的不懈探索，观点机构继续遍访行业精英：企业家、管理者、专业人士，通过系列特稿，讲述他们在行业回归、进化与创新中的新模式、新故事和新篇章。

观点网 “希慎不会改变稳健作风，这个是我们的DNA，不过同时间稳健也是可以有发展的。”希慎兴业执行董事及首席营运总监呂幹威说，希慎就是一个稳健而不忘创新的经营者。

9月7日，观点新媒体来到希慎位于香港铜锣湾利园一期的总部，大堂设计简约，吸引眼球的是挂在接待处后的一幅水墨画。

据介绍，水墨画为利瓦伊安所绘，画的正是十九世纪的铜锣湾东角山。翻查资料，1923年，利氏家族向怡和洋行以当时的天价约385万港元购入位于“铜锣湾东角山”的土地，随着时日发展，利氏家族逐步将其发展为今天的利园区，奠定“铜锣湾大地主”的核心基业。

“从拿下这块地那天算，明年就是100年。”呂幹威对观点新媒体时如是说。

2023年，希慎将踏入100周年，走过一个世纪并未停下步伐。去年5月，希慎以197.8亿港元高价联同华懋击退多个对手，夺得加路连山道商业地王，进一步扩充铜锣湾的版图。

呂幹威指，这个项目的投入差不多300亿港元，并将扩大利园区物业组合规模达30%。

根据希慎年报显示，集团目前在铜锣湾共有9幢商厦，包括利园一至六期（不设四期）、希慎道壹号、礼顿中心、利舞台广场及希慎广场，连同新投得的加路连山道地皮，希慎区内商业版图将拓展至近500万平方呎楼面面积，是毫无疑问的“铜锣湾大地主”。

呂幹威深信，作为房地产经营者，一半是持有，另外一半就是经营，“大家可能总觉得希慎是大地主，但事实上我们不光这一块。”

一二十年前，作为一个地主，只要拿着租约，等到期就可收租。不过时至今日，在竞争激烈的环境下，经营能力就是关键。

“与其说我们在经营9幢楼，不如说我们是在经营一个区。”他续称，9幢楼若不能联系在一起，就是九个单体，惟9幢楼加起来经营才有力量，里面有很多东西跟社会发展很有关系。

据呂幹威介绍，利园区内有很多甲级写字楼、商场，但同时旁边亦有很多矮楼，而希慎在经营时采取的模式叫Smart Community Business Model (智慧社區業務模式)。“经营我们物业的时候，会把周边物业一并考虑，一并协作，把区域带动起来”。他指，这不但能产生很大的协同效应，同时亦能够互补，创造不同的特点。

“从前可能叫Community Business Model，我们要把smart放进去，因为今天要做很多科技的元素放到经营里面去。”

随着加路连山项目在2026年落成，所有利园的大厦都会用天桥连起来，也会增加绿化。届时，办公、社交、购物、看醫生都一站式处理，他很有信心，那个时候的利园比现在再提升一个档次。

呂幹威指，不同的经营方式，出来的效益不一样，给社会、市民、企业印象不一样。租金不一样，资产价值就不一样。他进一步表示，市场不乏紧靠一起的物业，能出现50%-60%的租金差距，从而就明白经营有多重要。

希慎早在四五年前就意识到共享办公肯定是以后办公生态一个很重要的环节，现时当客户选择租用一个地方时，都会视灵活办公为其中选项，同时又会考虑周围的气氛配套，相对中环，员工更喜欢有活力的地方工作。

“考虑到灵活办公这种潜力，亦引申到我们在IWG的投资。”去年8月，希慎与IWG成立合营公司，推展大湾区共享工作间业务，呂幹威指，目前在大湾区营运的办公地点已达34个。

就如希慎2021年报封面“迈进新里程”一般，2021年希慎实现了集团中长期策略计划下的一系列重大投资，继续增强利园区核心业务的同时，亦建立了策略支柱，促进地域多元化、投资轻资产业务、及把握各种能补足和巩固集团核心业务的商机。

除与IWG推展大湾区共享工作间业务，还收购了上海静安区一宗商业发展项目、投资新风集团及参与更多的住宅发展。

呂幹威总结道：“这些都是我们的增长支柱。”

事实上，虽然新冠疫情肆虐的三年，加上经济环境不理想，但希慎却于近年有比较多的发展。

“其实我们的策略应该6年前开始形成的。”呂幹威于2016年12月加入希慎成为集团首席营运总监，并于去年10月获委任为执行董事。他忆述：“来之前就跟主席利蕴莲女士有深入沟通，关于希慎这么好的企业，这么稳健的企业，往后应该怎么发展。”

呂幹威续指：“我们定了一个策略，叫核心业务和发展支柱(Core and Pillars)，核心业务就是铜锣湾最大的资产，这个对我们来说不光是守着它，还要想怎么去发展它，怎么加强它。然后在外边寻找适合的发展支柱。”

他总结，希慎准备要进入另外一个100年的时候，看的不是经济这一年两年的好坏，每一个动作背后基本都是作为长远策略的。

今年初，希慎在内地完成收购位于上海静安区战略中心地带的一座商厦，该楼宇高24层,拥有约5万平方米可出租甲级写字楼及1.8万平方米商铺空间。凭着在港经营利园区的经验，集团亦把这项目改名为“上海利园”。

“这个区域的政府规划是要发展成60万平米的商业区，具有很多石库门的历史建筑，需保留活化。”如同铜锣利园区一样，希慎期望可把这种经营模式复制到上海：“他们(静安区政府)也認同希慎在香港的经营能力，希望我们能够把石库门建筑的特点，或者上海历史文化的元素，跟新的现代A级商业物业有机结合。”

如同在香港穿梭于利园区，大家都会发现物业跟周边矮楼并不冲突，就如上述所提及的Smart Community Business Model，“不过也不能盲目复制，应该在落地以后有效结合，形成一套两边优势都有的模式，取长补短。”呂幹威指，根据静安区政府的计划，将来旁边的石库门也会跟着地块一并释放出来，如有机会，可根据情况拿地，让上海利园结合石库门一起发展，也恰恰是希慎擅长的营运模式。

据悉，上海利园1月份收购之后就开始进行一些提升工程，希望在年底之前完成。至于商场方面，暂时不太想把2万平方米变成传统的商场，前期共引进能把地区商业氛围加强的元素，待七八年以后，当周边地块都发展起来时，才做最终的版本。

至于未来的内地发展策略，呂幹威指，上海会是比较看重的，而大湾区亦已有业务，所以会在这两个区域一步一步发展。

以下为观点新媒体对希慎兴业执行董事及首席营运总监呂幹威先生的采访实录：

观点新媒体：希慎近年在全球经济下行时变得比过去积极，可以分享一下有什么计划吗？

呂幹威：我们比较集中在铜锣湾这一块发展，从拿地那天算，明年是100年。

我到这里也快6年了，来之前跟主席有一些沟通，谈了很久，说希慎这么好的企业，这么稳健的企业，往后应该怎么发展。

总的来说，不会改变稳健的策略，这是我们的DNA，但稳健的同时也是要发展的，所以希慎最近这一两年有比较多的发展。

其实，因为我们相对来说很稳健，跟董事局方面沟通是很认真的，对股东也是很认真的，所以我们在这些投资策略应该6年前就已经形成。

前一两年的确是探讨往什么方向发展，怎么发展，后来用了两三年时间寻找适合投资的机会，刚巧这两年很多机会都在很合理的时间出现。

投资一个好项目，可能之前已看过100个项目。我们这几年最大投资肯定是利园8期，加路连山这个项目。卖地时间是政府决定的，这个时间点跟我们的策略有关联，但不是绝对的相同动作。

希慎准备要进入另外一个100年的时候，我们看的不是这一年两年经济的好坏，而是看往后很多年。

我们定了一个策略叫core and pillars，核心业务跟发展支柱，核心业务就是铜锣湾，最大的资产在这个地方，对我们来说不光是守着它，还要发展和加强。

新的业务，就像上海项目、IWG合作、新风医疗、香港的住宅房地产发展，这些叫growth pillar，增长支柱。首先我们要加强自己的核心业务，然后也在外边找适合的发展支柱。

我们从前一直在收租，但香港房地产市场住宅买卖物业也是很重要的。如果能够同时间也有一些物业发展收入，公司的稳定性就更高了。住宅开发销售相对出租物业，面对的客户群不一样，周期也不一样，希望能令到公司的收入来源更加多元化。

提到上海利园，我们坚定相信国家的发展是很好的，经济不断在进步，人民生活在提高，太大的市场，太好的市场。

观点新媒体：上海项目收过来是全部改造吗？

呂幹威：现在在做优化提升工程，这个楼基本上是新的，属于甲级写字楼，加一个商场，总共7万平米。

静安区政府很欢迎我们过去投资，也认同希慎在香港的经营能力，所以为什么我们会把项目改名为上海利园，就是希望能够把利园经营模式复制到上海。

这个地方为什么特别适合做这个事情？因为区政府规划是要发展成60万平米的商业区，加上有很多石库门历史建筑，需要保留活化。

很像铜锣湾这里，有很多A级写字楼，很好的商场，同时旁边有很多矮楼；希慎在经营利园的时候有一个model，叫Smart Community Business Model，会把周边不属于我们的物业一并考虑，一并协作，一起把区域带动起来。

首先，协同效应很大，能够互补，创造不同的特点。为什么叫smart？你们也知道technology很重要，从前可能叫Community Bussiness Model，我们要把smart放进去，因为今天要有很多科技元素放到经营里面。

大家总觉得希慎是“大地主”，其实我们不只收租这一块。相信十年前二十年前可以做大地主，坐在这里等着租约，但今天竞争这么大，经营能力差一点都不行。

不同的经营方式，出来的效益不一样，给社会、给市民、给企业额印象不一样。租金不一样，资产价值就不一样。

市场不乏紧靠一起的物业，能出现50%-60%的租金差距，就能看出经营有多重要。

举个例子，我们这里有10%的面积在这三四年间变成共享工作间，当时我们看共享办公，基本上肯定以后会是办生态里很重要的环节。尤其是员工更喜欢在很有活力的地方工作，有共享空间、时尚生活的配套，以及自己生活交通各方面都是更灵活的。

观点新媒体：跟IWG合作怎么样？

呂幹威：双方50：50成立了JV(合营公司)，比方说IWG跟我们有一个platform agreement，提供品牌和系统的支持，这个业务是JV在营运。

现在大湾区总共已经有34个项目，我们可以借助他们的经营能力和经验，而他们看重希慎在香港以及大湾区写字楼方面的经验，这是很好的互补。

我们在大湾区会推出一些新的改革，因为希慎希望能够强强联手。我们不仅对地理位置或者是风土人情比较清楚，也希望透过这方面能力帮助他们扩张，做得更好。往后几年，深圳、广州这两个地方都是我们重点推动发展的地方。

IWG是轻资产，轻资产的合作伙伴我们是一定要找市场领导者。IWG做这一行已经二三十年，是全世界最大的经营者之一，他们在不同时候都能够保持竞争力，我们看中这个。

观点新媒体：上海商场定位是做什么？

呂幹威：刚才提到Smart Community Business Model，就是要透过我们的这种能力，能把石库门建筑的特点或者上海历史文化元素，跟新的现代A级商业物业有机结合。就像在香港，现在走过来的时候，会发现我们跟周边的矮楼不冲突。

现在我们不太想做商场，因为暂时不太想把2万平米变成传统的商场，还是希望尽量先把那个地方的商业气氛做起来。我们想象到七八年或者十年以后，周边都发展起来时，整个片区的商业才会真正完全成熟，包括石库门的活化。这一片发展起来之后，才应该做最终的版本。

根据静安区政府的计划，将来旁边的石库门也会跟着地块一并出来。如果我们能参与，除了新的建筑外，我们希望能够再给旧的元素带来新的生命、新的内容，吸引人到这个地方去。

作为房地产经营者，持有是一半，经营是另外一半，现在房地产是三块，开发、策划、管理。有很好的概念进行策划，之后是怎么保持很好的状态，怎么提供很好的service，怎么提供很好的marketing，怎么保证每天在这里生活或者从事商业活动的人，透过你的管理都能够发挥得很好。

别人说我们大地主，但我经常跟同事说，有9栋楼、10栋楼在这个地方，加起来一起经营会很有力量。如果不能联系在一起，就是9个单体，联系在一起才能强大。

坦白说，我们今天不是很疯狂扩张，这也不是我们风格，不是很大起大落的公司。

跟着节奏走，我们要发展，但也要以稳健的态度发展，这是对我们管理层的挑战。