楼市调查 | 从合正到万科物业 信达深圳坪山“地王”分手泰禾后寻路

观点地产网

2021-04-29 22:51

  • 泰禾离场后,信达尝试寻找其它答案,包括拉来本地房企合正参与报建、销售等工作,以及将物业工作交由万科物业打理。

    观点地产网 “狼来了”的故事多次上演,让不少置业者对深圳坪山金尊府项目最新开盘预告仍持怀疑态度。

    近日,金尊府项目销售人员向观点地产新媒体透露,项目预计5月6-7日取证,10天内开盘,开盘方式为线上摇号。

    这个时间,距离2017年底传出开放营销中心消息已有4年之久。

    金尊府自诞生之日起便自带话题。

    2015年12月,深圳土地市场在沉寂10个月后,推出坪山G11337-0101地块,这是当年第二宗拍卖的宅地,也是面积最大的一宗。

    最终,与龙光地产激烈竞价后,信达地产以总价30.3亿元笑到最后,溢价率达219%,并以约达2.72万元/平方米的楼面价刷新“地王”纪录。

    面对如此价格,当时不少房企表示,算上基建成本、税费,信达以后要卖到4.8-5万元/平方米才可能盈利,而同时期坪山区的新房均价仅为2万元/平方米。

    这也对信达地产的资金运营和产品打造能力形成挑战,泰禾是信达最早为之寻找的“答案”,该公司此后相继在深圳坪山、上海新江湾、上海顾村三大项目引入“院子系”及“府系”产品线,被外界解读为借泰禾品牌做高溢价。

    今年3月底,由于项目运营效果未达预期,信达地产与泰禾宣布终止合作。其中,深圳坪山金尊府数月前完成竣工备案,却迟迟未入市,如今对外口径也变为由信达操盘。

    持续调控的市场形势下,信达金尊府注定还要为入市做更多努力。

    观点地产新媒体了解到,泰禾离场后,信达尝试寻找其它答案,包括拉来本地房企合正参与报建、销售等工作,以及将物业工作交由万科物业打理。

    根据销售人员披露,项目开盘推售价格区间约4.1-4.4万元/平方米,毛坯出售。

    信达泰禾5年离合

    回溯5年前,深圳坪山G11337-0101地块吸引了星河、龙光、中洲、港中旅等18家房企参与竞拍,迫切进入深圳市场的信达地产以更进取价格脱颖而出。

    根据当时信达地产负责人在土拍现场的说法,坪山地块值得此次价格,公司有信心做好项目。同时,这也是信达在深圳首次通过公开市场以招拍挂形式获得土地,将会全权开发。该公司2015年年报也披露,深圳坪山地块未涉及合作开发项目。

    但在2016年1月宣布与泰禾合作开发上海新江湾项目后,同年9月信达地产便再与泰禾签署委托建设合作协议。据此,泰禾接受委托为坪山项目提供代建、销售管理等服务,并提供相应建设资金,为信达地产旗下深圳信润提供财务资助11亿元。

    与泰禾合作一个月后,信达坪山项目就已经取得建设工程规划许可证,案名确定为“信达泰禾·金尊府”。

    彼时,信达泰禾·金尊府一度对外称,将继承泰禾新中式造园精髓,打造“深圳首个真正以中国皇家园林为样本”的豪宅项目,同时将引进泰禾5A“金钥匙”贴身管家服务。

    有分析人士表示,信达地产出身资产管理公司,虽拥有低融资成本,但地产操盘能力有限,大多依赖于其他成熟房企帮忙。而泰禾地产在打造高端楼盘上经验较为丰富,产品线较为成熟,由其操盘可实现开发运作互补。

    对于泰禾而言,与信达合作同样有助于扩大品牌输出。在介入金尊府前,泰禾已分别以楼面价5.1万元/平方米、7.9万元/平方米拿下宝安尖岗山项目,并斥资57.2亿元拿下与金尊府一路之隔的商业地块。

    2017年3-5月,信达泰禾·金尊府相继获得项目基坑及土方石工程、主体工程等施工许可。据附近居民当时介绍:“金尊府那时确实在赶工期,每天晚上都在加班施工,大概5-6天就能出一层楼。”

    市场人士对观点地产新媒体指,金尊府早期对项目规划做过调整,包括容积率也有修改。

    根据深圳规划国土委坪山管理局2017年11月初发布公示,深圳信润申请修改信达泰禾·金尊府项目总平面图。其中项目1-5栋建筑高度有所下调,6栋由12米改为13.3米;公共活动空间、体育活动场地、公共配套设施的位置也出现调整。

    同年12月,金尊府举办全球发布盛典,泰禾形象大使对外阐述公司的产品设计、文化理念、泰禾物业及客服管家服务等特色。项目还邀请杨丽萍站台,并计划月内开放营销中心,一时间引发关注热潮。

    此后,金尊府陆续传出开放展示中心的消息,至于开盘时间却迟迟未确定。去年9月,深圳坪山区住建局公示一批入市楼盘信息,其中信达泰禾·金尊府拟申请3、5栋住宅预售,但此后杳无音讯。

    上述人士对观点地产新媒体表示,信达与泰禾之间就项目定价问题未谈拢,前者意图定高价,导致项目迟迟没有备案价。有未经证实说法称,外界曾料金尊府售价4.5万元/平方米,但未达信达预期。

    最终,当初看似珠联璧合的信达和泰禾,在合作5年后一纸公告吹破了当初的美好愿望。

    今年3月31日,泰禾公告宣布,现因房地产行业政策调控持续深入和市场环境的不断变化,与信达地产所合作上海、深圳3个项目的开发、销售进度受到一定影响,运营效果未达预期,经营风险增加。在双方充分沟通、协商一致的前提下,同意终止项目合作。

    泰禾表示,深圳坪山项目包括运营效果在内的服务未达到收入确认条件,因此未确认相关服务收入。

    截至目前,已向信达地产(金尊府项目)提供财务资助6.76亿元,但预计产生0.59亿元亏损。

    合正、万科物业入局

    作为进入深圳首作,坪山G11337-0101地块项目在信达地产的地位较高。

    年报披露数据显示,该项目土地面积约3.69万平方米早期规划计容建筑面积16.61万平方米;预计总投资额约为31.209亿元,在公司开发项目中成本为第6高;项目计划2017年开工,并于2018年竣工。

    至2017年底,确定案名的信达泰禾·金尊府,规划计容建筑面积增加至16.82万平方米,总建筑面积23.61万平方米;总投资额则变成54亿元,期内实际投资额4.63亿元,项目预计竣工时间变更为2020年。

    泰禾也在公告中提及,信达泰禾·金尊府规划有9栋住宅,其中8栋为商品房住宅,1栋保障房建成后由政府回购;项目已于2020年12月完成竣工备案,总可售面积约11.20万平方米(不含保障房4.50万平方米),截止去年底尚未开盘销售。

    泰禾正式退出后,观点地产新媒体近期走访发现,原本挂着“信达泰禾·金尊府”的楼体,已更换为“信达金尊府”。现场销售人员也表示:“项目由信达操盘。”

    值得关注的是,在泰禾官宣前半个月即3月中旬,市场上关于金尊府引入深圳本地房企合正的消息沸沸扬扬。

    合正集团成立于1996年,目前业务涉及房地产开发、医养产业、文旅产业开发等,其中开发的豪宅系列项目包括合正·荣悦、合正·中央原著、合正?香蜜原著、沙井头项目等。

    观点地产新媒体就此向合正方面求证,知情人士回应称:“信达与合正早已合作多年,比较认可公司模式运营能力。”

    该人士同时证实,此前信达确实曾邀请过合正参与金尊府项目,主要涉及报建、销售等方面的合作,但因种种原因,目前并未接盘。

    另一方面,由于泰禾带走了其物业及客服管家配套服务,信达也需要引入新的物业公司。

    查阅工商信息获悉,4月16日,深圳市万科物业服务有限公司信达泰禾金尊府物业服务中心成立,注册地址位于深圳市坪山区马峦街道坪环社区金尊府1栋101,法人代表沈运涛。

    对此,金尊府销售人员向观点地产新媒体证实,项目物业服务确实由万科承接。万科物业方面则回应,公司总体服务项目中来自第三方项目的占比已达6成,金尊府只是其市场化外拓的项目之一。

    考虑到物业服务与资产价值的关联性,通过提升服务质量以提高房子溢价,是当下第三方项目引入品牌物业的主要考量。此前万科物业也对外提及,其在华东某地级市交付的项目,产品价格较周边同类高于20%以上。

    观之信达地产为坪山“地王”物色的合作对象,从以“高溢价”豪宅自居的泰禾,到运营能力“受认可”的合正,再到物业实力突出的万科,无不显示出信达对金尊府的期望。

    几经波折终入市?

    入市方面,深圳市住建局消息显示,在2021年一季度计划预售商品房项目中,金尊府就已在列,当时计划推950套住宅,最终未能如期推出。

    4月9日公布的二季度计划预售商品房项目中,金尊府仍然在列,但推售套数减少至356套。

    最近,金尊府销售人员透露,项目预计5月6日-7日取证,10天内开盘,开盘方式为线上摇号,并且不需要看积分。

    面对金尊府再次入市的消息,有网友戏称:“会不会又是一次狼来了?”

    置业者杨女士向观点地产新媒体称,每年都会有(金尊府)销售邀请参观楼盘,样板房已经看过三次了,也不知道这次能不能开成。

    与杨女士经历相似的置业者不在少数,数年间金尊府多次传出入市消息,但屡次延期,目前已然成为现房,尚未开盘销售。

    一位建筑商向观点地产新媒体分析称:“项目延期入市的原因无非两种,一种是没办下预售证之类的手续不能入市;另一种是开发商自己主观上不想入市,但这种都是不着急用钱的,在等合适的时机。”

    该人士续称:“就是想卖上高价。”

    从项目进度看,金尊府早已具备入市条件,虽由泰禾代建操盘,但信达有最终决策权。熟悉该项目的人士表示:“一般主体到2/3就可以卖了,他们历来的想法是,项目备案价要超过5万元/平方米,但(预售证)一直备不下来,因为有未确定性,开发商一直都在博。”

    据观点地产新媒体此前分析,偏远的区位及缓慢增长的消费力,决定了坪山片区房价基数及上涨梯度比不上关内地区。2020年,坪山区GDP为801.05亿元,位列深圳10个行政区中的第8位。

    目前,坪山片区新房住宅价格在3.8-4.4万/平方米,而二手楼盘也一直维持在相同区间。另外,不断出台的限购限价政策对金尊府更是雪上加霜。

    分析人士向观点地产新媒体表示:“多种因素下,坪山片区的房价涨幅有限,目前新盘的备案价很难超过片区已有最高价格。”

    根据金尊府销售人员说法,项目开盘推售单位为9栋中的其中3栋,价格区间预定为4.1-4.4万元/平方米,毛坯出售。置业者们纷纷表示得到相同消息,并已跃跃欲试。

    另外,不少置业者发现,本次样板房的户型设计与此前相比改动较大,尤其在小户型方面。

    一位刚刚参观过样板房的意向购房者向观点地产新媒体描述:“原来的两个卫生间改为一个,而设备平台、阳台、餐厅不是被取消就是被占用,预计实用面积少了10平方米。”

    观点地产新媒体从多名建筑工程师处了解到,户型更改属于常见做法,房企为了保证利润,会尽可能提高得房率,但需要通过监管验收,否则就面临整改。此外,会根据市场畅销户型进行修改,最终目的都是为了能卖上价并且更好卖。

    业内人士认为,信达金尊府注定是一个解套型项目,始于“地王”的风光未必可以延续。

    在宅地稀缺至极的深圳,外地房企要想真正进军深圳,如果不满足于以权益形式投资项目,招拍挂无疑是最简单的途径。但在政策不断趋紧的当下,高价拿地后如何降本增效才是房地产企业应该仔细思考的问题。

    撰文:于丹,钟凯    

    审校:徐耀辉



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