首次亮相东莞,Savills前瞻房地产市场及产城发展机遇

观点地产网

2021-04-27 17:37

  • 作为东实集团的长期合作伙伴,第一太平戴维斯为其松山湖中子城服务单元酒店及人才公寓项目提供前期策划及定位服务。

    4月27日,第一太平戴维斯2021年第一季度东莞媒体见面会于东莞市市民服务中心举行, 发布《2021年第一季度东莞房地产市场回顾与展望》报告。东实集团产城事业小组副组长、东莞市旗山投资发展有限公司副总经理蔡颢博士,东实集团投资发展部副总监兼东莞市旗山投资发展有限公司副总经理曹乐博士,东实集团董事会办公室商业运营经理彭晶晶,第一太平戴维斯华南区董事长林木雄,深圳公司董事总经理暨代理及交易业务负责人吴睿,华南区市场研究部负责人谢靖宇、大湾区项目及开发顾问部高级董事袁嘉隆,深圳产业地产部董事龚勇高及广州项目及开发顾问部董事陆国强等出席了此次活动,与众多东莞主流媒体一同回顾今年第一季度东莞房地产市场情况以及展望未来发展趋势,并就十四五规划下东莞城市发展的热点片区以及东莞产业发展进行了深入剖析。

    第一太平戴维斯管理层出席东莞媒体见面会

    第一太平戴维斯华南区董事长林木雄致欢迎辞

    应势而发,探讨城市发展热点与产业发展趋势

    《中共深圳市委关于制定深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中提出加快建设深圳都市圈,协同东莞、惠州强化临深片区产业、基础设施、公共服务等优化布局,同时加密都市圈交通网络建设,充分发挥深圳都市圈中心城市辐射带动作用,全面深化在不同领域的合作发展。在十四五规划下,东莞城市发展也迎来新一波热潮。第一太平戴维斯大湾区项目及开发顾问部高级董事袁嘉隆及广州项目及开发顾问部董事陆国强在活动中指出,“在十四五政策的利好下,东莞市城区、松山湖片区和滨海湾片区三大热点片区应抓住此次机遇,挖掘自身产业特色,优化产业升级。东莞应立足大湾区,发挥其在广深之间的关键节点作用,优化城市空间格局,引领‘一核一带一区’的区域发展路径,对外把握‘双区’建设机遇,共建国际一流湾区和世界级城市群。”

    第一太平戴维斯大湾区项目及开发顾问部高级董事袁嘉隆及广州项目及开发顾问部董事陆国强发表《十四五规划下东莞城市发展热点片区》专题演讲

    近年来,东莞在科技提高、产业创新方面加大投资和研发力度,近日东莞还全面启动了粤港澳大湾区综合性国家科学中心先行启动区(松山湖科学城),这一国家战略将为东莞发展迎来重大机遇。第一太平戴维斯深圳产业地产部董事龚勇高在发言中表示,“东莞是粤港澳大湾区重要节点城市,连接起深圳、广州与惠州,是国际先进制造业中心。《粤港澳大湾区发展纲要》明确提出,以深圳、东莞为核心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。如今,东莞工业经济规模正不断攀升,战略新兴产业蓄势待发,东莞临深片区在承接深圳产业转移方面具有天然的优势。”

    第一太平戴维斯深圳产业地产部董事龚勇高发表《东莞产业发展特征、区域产业分工及产业转移》专题演讲

    双轨并行,助力东莞城市更新及产业升级

    作为东莞市市属国有企业,东莞实业投资控股集团有限公司(简称“东实集团”)紧跟政策导向,科学布局业务,形成了“城市综合运营、环保产业”+“产业援疆”的“2+1”业务格局。其中在城市综合运营方面,东实集团坚持“双轨发展”模式,一方面高质量完成政府交办任务,践行政府产业战略;另一方面积极拥抱市场参与竞争,以城投、产投双轮驱动,致力于成为城市产业发展综合运营商。

    目前,东实集团全力打造虎门北栅智汇城、东实5G产业示范基地、道滘小河村“工改工”等城市更新示范性项目,并与石碣镇、望牛墩镇、虎门镇镇口社区及新联社区等签署合作框架协议,积极推动东莞市城市及产业发展。

    作为东实集团的长期合作伙伴,第一太平戴维斯为其松山湖中子城服务单元酒店及人才公寓项目提供前期策划及定位服务,该项目将为区域科研、工作人员及商务人士提供丰富多元的服务配套,成为东莞松山湖片区发展的新引擎。

    蔡颢博士在发言时强调,未来东实集团将加强与镇街的联动,积极探索“国企+镇街”合作新模式,有效盘活市属、镇属企业存量资产,为引导及加速产业聚集,推动区域经济发展作贡献。

    东实集团产城事业小组副组长、东莞市旗山投资发展有限公司副总经理蔡颢博士介绍东实集团项目

    深入布局,剖析房产市场发展动态与未来趋势

    发布会上,第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售物业、住宅等方面精准及深入地剖析了2021年第一季度东莞房地产市场的动态,并展望第二季度的发展趋势。

    第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇发表《2021年第一季度东莞房地产市场回顾与展望》专题演讲

    写字楼 —— 租赁需求继续恢复,单季净吸纳量已超去年下半年总量;存量市场多商务区发展格局逐步形成

    2020年,东莞市地区生产总值为人民币9,650.19亿元,同比增速由负转正,达1.1%。第三产业增加值达人民币4,426.83亿元,同比增长3.5%,其中,金融业增加值同比增长9.9%,领跑三产各主要行业。

    当前,东莞写字楼市场现有存量仍主要集中于城区片区,且在大湾区发展规划带动下,市场已形成多商务区发展格局。此外,在产业发展及区位优势推动下,松山湖片区、临深片区亦有优质供应正在规划,未来增量市场有望进一步发展。

    2021年第一季度,市场有三个甲级写字楼项目入市,共计为市场带来19.4万平方米写字楼面积,东莞甲级写字楼物业市场总存量因此上升至149.1万平方米。

    尽管去年上半年租赁市场受疫情冲击显著,半年度净吸纳量录得负值,但自下半年起至2021年第一季度,市场需求逐步恢复,本季度全市单季净吸纳量已达4.6万平方米,较去年下半年总量高出1.4万平方米。

    尽管租赁需求有所恢复,但鉴于市场空置率在近两年始终在30%高位盘旋,加之一季度市场新增供应又为历史最高,季内市场去化水平尚不及供应规模,全市空置率仍继续环比上升5.1个百分点,至42.5%。

    第一季度,部分传统区域中的早期项目因尚未从疫情冲击中完全恢复,租金水平继续下调;同时,新兴区域中部分项目业主普遍愿以小幅降租尽早锁定租户,全市租金指数因此环比下降0.1%,平均租金录得人民币每平方米每月57.0元。

    当前市场中绝大多数项目均以散售为主。第一季度,除个别早期项目业主因其资产相对老旧而下调价格外,多数项目售价皆可维稳甚至小幅上升,全市价格指数因此环比微升0.1%。

    展望

    2021年第二季度,预计有三个甲级写字楼入市,三项目均位于南城总部基地,共将为市场带来23.1万平方米新增供应。

    相对当前市场规模而言,第二季度供应规模仍较大,租赁市场竞争预计加剧,全市空置率料将继续上升;同时,多数业主将继续提供价格优惠实现去化,全市平均租金水平预计继续下行。

    未来,源于自用买家的购置需求有望继续增长。此外,临深的区位优势亦将为本地写字楼市场注入部分投资需求,助力全市写字楼平均售价小幅上升。

    零售 —— 市场整体需求平稳向好,中高端美妆品牌渗透度进一步提高

    本地消费市场保持积极增长。2021年前两月,全市社会消费品零售总额累计达人民币733.27亿元,同比增长33.7%。

    当前,东莞优质购物中心主要聚集于城区片区,且优质项目多由本地开发商开发运营。在大湾区发展规划利好带动下,诸多知名开发商已相继进驻东莞并规划开发零售项目,这将有望带动本地市场发展成熟。

    2021年第一季度,无新增供应入市,全市零售物业市场总存量仍为91.4万平方米。

    鉴于疫情之初经营欠佳的品牌已悉数淘汰,季内各项目入驻情况较去年下半年而言基本维持稳定。尽管部分优质项目仍继续进行品牌升级调整,但得益于其区位及品牌效应优势,多数铺位均可在短期实现品牌置换,因此空置率未呈现大幅波动。整体而言,全市空置率环比微降0.2个百分点,至14.2%。

    期内,优质项目品牌升级调整成效显著,市场已吸引诸多知名中高端美妆及护肤品牌进驻。同时,得益于本地消费者外出就餐活动的恢复,餐饮品牌亦积极进行扩张,网红茶饮、火锅等品牌均有新门店开业。

    第一季度,市场整体表现平稳,多数业主租金预期维稳,而优质项目租金水平持续提高,进而带动全市租金指数环比增长1.1%,首层平均租金录得人民币每平方米每月311.1元。

    展望

    2021年第二季度,预计全市无新增供应入市,市场总存量将维持不变。

    零售商对本地市场扩张信心预计小幅提升,同时餐饮及美妆品牌有望延续积极租赁需求。随着优质项目品牌升级调整的推进,市场或可引进更多优质零售品牌进驻。

    鉴于市场整体租赁需求回升,全市空置率有望继续下降。随着市场逐步从疫情冲击中回归常态,业主信心将得以提振,部分优质项目租金或可实现小幅上涨;但鉴于市场整体需求尚未达到强劲增长趋势,整体而言,全市平均租金水平预计仍将维稳。

    住宅 —— 热点片区成交积极,带动全市均价升至历史新高;政府加大调控力度,严厉打击投机炒房行为

    在2020年第四季度市场热度高涨影响下,多个房企于2021年第一季度提前推盘入市,全市供应面积达141.5万平方米,同比增长165.5%。其中,1月全市供应面积达81.8万平方米,同比增长298.8%,创近五年来同期新高。

    第一季度,全市一手住宅成交面积达165.3万平方米,同比增长75.2%。1月,全市成交面积达98.6万平米,占本季度成交总量的59.7%,成交主要集中于松山湖和滨海片区。2-3月,受春节假期及“莞六条”政策影响,购房监管再度升级,整体成交有所回落。

    截至第一季度末,全市一手住宅成交均价为人民币每平方米23,868元,同比增长11.3%。鉴于前两月成交主要集中于均价较高的松山湖和滨海片区,因此1月全市成交均价同比显著上升,达近年新高,且在2月继续保持在高位。3月成交则主要集中在东部产业园、水乡新城地区。受区域均价及政策调控影响,3月全市成交均价有一定下降。

    展望

    中央高度重视本地楼市问题,未来政府管控将日益严格。随着“一城一策”调控的落实,中介违规行为、投机炒房行为、违规经营贷等均将被有力监管,以保证市场健康发展。

    4月伊始,开发商推盘量已开始回升,该趋势预计将贯穿于第二季度。全市供应总量将因此上升。

    湾区经济和产业发展赋能东莞城市吸引力的进一步提升,人口规模随之扩大,住宅刚需预计持续增长。

    在政策引导的大背景下,市场将回归平稳发展,各区域房价逐步回归健康增长趋势,全市整体成交均价预计小幅上升。

    审校:钟凯



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