物业演讲 | 曾粤晖：长风破浪正当时—物管行业市场展望

曾粤晖（建银国际金融有限公司董事总经理）：各位好！

首先感谢“观点机构”的邀请，再次有机会，当然是第一次站在物业大会的讲台上和大家进行汇报和分享。

其实在大龙总的后面进行讲演压力是非常大的，也让我想起了咱们在为物业企业服务时候的日日夜夜。其实物业行业给我的印象，特别是这些年已经有非常大的改变，刚才我鞠躬的时候有两重含义，第一重含义是为我们项目的业主，也就是给我们中介服务机构予以业务机会的老板致敬。第二我曾经感受过你们热情、诚挚、安全的服务，所以我衷心向你们表示感谢，因为你们给美好生活带来了安全感和无微不至的守护。

作为投行，人家经常说投行比较擅长做的就是PPT，但我发现我们物管企业的领导们比我们投行有更好的口才，侃侃而谈，娓娓道来，深入浅出，充满了高级感，所以在你们的背后，在你们的后面进行讲演我有一点战战兢兢，感觉到是否力不能及。

今天的话题由此展开，在以往的时候我们通常讲到我们物管服务这些年的发展，都是数据场景、网络价值以及物理形态的演进、变化等等，今天能够讲出什么新意的？非常困难，所以我就想不如言简意赅，把一些简明扼要的内容作为我们日常工作的一点理解，来跟大家进行交流。

首先从整体行业而言，我非常非常看好这个行业。例如大家刚才所提及我们一直在争取着有更多的机会为我们的物管企业提供服务，我们也在学习和了解。因为在我们的心目中这是一个充满了朝阳，未来有极好发展前景的一个行业，它绝对不是一个简单的从地产开发企业分拆出来的资产包，其实它本身具有极好的基因和以后长足发展的动能，根本的原因可能在于，一个是有利的宏观环境支撑和物管行业自己本身具备的先进条件。

大的来说2020年中国GDP首次突破百万亿元人民币量级，常住人口城镇化率超过60%，人均可支配收入达到3万多元，因此我们物业行业具备发展的土壤。

从行业本身发展来讲也面临非常好的时代环境和机遇。2020年物业行业总面积超过250亿平米，整个行业总营业收入是6000亿元，这恰恰说明了我们有非常大潜力的明天，只要我们深耕好我们自己的领域，在这个各具特色的赛道上狂奔，就一定能够把整个行业的盘子做的更大更美更好。

行业规模是我今天想讲的第一个要素，在大多数的行业里面规模越大，意味着越有体量优势。我们物管行业，物业服务行业亦然。不知道在大家选购自己住宅的时候会不会充分的考虑到物业服务的质量。

在我看来，这是一个先决的条件，我相信身边很多朋友也有类似的感受。以前我们在买房子的时候更加讲的是开发商的品牌，也有人说地段+地段+地段，以及其他很多投资方面的考量和因素，但是我相信从现在开始，一个优质的、体量足够大的、足够厚实的物业管理企业将是我们选择一个非常重要的因素，因此行业规模持续的快速扩张，我认为这个行业可能已经进入到了一个规模为王的时代或者说面积争霸的这么一个年份。

从总体的管理面积来说我们看到，应该说稳中有升。但是并不盲目的去扩张。之前讲到了很多关于今年的扩疆的例子，包括碧桂园长江总也提供给我们一个非常好的行业并购的案例，今年碧桂园和蓝光嘉宝的这样一个收并购的项目几乎达到了去年全年的一半，由此可见一斑。

在这样一个大时代的背景以及这么有为的企业家带领的如此优秀的团队，所以规模的扩大是一个必然，因为好的东西总是受欢迎，并购有主动，有被动。在这情况底下大家合纵连横，共襄盛举，把整个行业做美做好应该是一个必然的趋势。

在这样一个大潮里面行业集中度进一步提升，行业内收并购规模化、常态化。2020年整个行业的扩张异常激烈，伴随企业的上市潮、年内的有效并购案例超过了70宗，收并购成为扩规模最直接、高效的手段。

在一次分享会上，我曾经听到过同行提到过物管企业的并购很猛，我当时想说的是这个猛既不简单也不粗暴，这个猛其实是一个非常精细的技术活，丝毫不简单。首先从标的的选择、时点的选择以及整个路径的选择，以至于之后怎么样能够把双方的合并带来很好的合力、协同效益，并且能够在几端几极上纵横发展，这是一个非常讲究全局观、高屋建瓴和前瞻性的工作，所以说它既不简单，更不粗暴。

我们待会在其他的环节里面我也希望向参与讨论的嘉宾去请教，在他们的这些实操的经验里面是怎么样说服同样优秀的同行，带着仰慕的心态加入到新的大家庭，我相信这个更加需要一些艺术性的糅合和操作。

科技+资本，我理解是今后这个行业的发展新引擎。

我们常常提到多级发展、双轮驱动等等，但是在物管行业里面，科技以及资本的介入可能会形成我们在这样一个高速赛道和航道上的一个新的助推器、引擎、发动机或者是翅膀及双翼。

资本在刚才的过程里面已经被多次点名，这也加重了我今天汇报中的紧张心情，虽然我不能代表资本，但是作为一个从业人员我们感觉到确实我们应该听从我们客户的建议，不能够过份的短视，要能够看到更远的未来。但是资本全方位的助力，全面的推进以及科技应用的深化、叠加、乘数效应必然为我们这个行业带来巨大的推动，这个是毋庸讳言。

2019年物业行业总营业收入大概是5600亿元，在2024年将会达到接近1万亿，对比目前整个行业的市值，45家上市企业里面，我们先讲香港这40家，总体市值最高的时候应该在1万亿港币附近，也就是大龙总讲的8000亿人民币，2024年大概会达到9200亿，我个人的体会这个数字应该是保守的，如果我们放眼三年之后的世界和板块，我认为我们再来讲起这个话题，它的总业务规模应该已经是万亿级别。各种经营毛利润占比都超过50%，这就是为什么我们受到市场的亲睐，投资人的热烈追捧的重要原因。

其实以前大家可能没有发现，如何在一个传统行业中去挖掘这么一个分支，如此具有增长性、盈利性、回报感，自动化、减少认知错误，了解客户偏好，提供定制服务、提高经营效率是我们努力的一条路子。

下面2019年中—2020年中部分企业社区增值服务和非业主增值服务收入占比变化，我在揣摩着之前的主讲嘉宾会讲什么，我在想你们会讲的更专业，你们讲过的我就不讲了，在之后的场合里面我逐一请教。

但是讲的一个问题就是个人的一个观点，不知道大家是否接受，因为我做房地产的项目也有一些年岁，在这个过程里面我会理解两个到目前为止的3.0。第一个是大房地产类企业资本化过程里面的3.0格局，1.0的版本是传统的地产开发类企业的资本化之路，上市、IPO以及融资。2.0版本就是始自于2014年，在2019年成为市场极为聚焦风口的物业板块的管理服务，但我觉得现在是一个3.0的时代。具体到物管行业来说，我觉得也有一个小的3.0，第一是最早期的基础服务，我们讲的和听的都是非常容易理解的概念，跟我们日常看到的管理处的很多工作，基础物管一脉相承，每一天都朝夕相处。

2.0的版本在招股书中会被体现中各种科技的赋能，各种新的增值服务，非常让我们耳目一新的概念。我每次参加这个会学习到很多，包括益明总几次在演讲中提到的龙湖智慧生活里面很多新的创建、畅想，包括实证都给我们很大的启迪。

现在3.0时代，我相信众多企业已经纷纷走入了，那就是科技已经不仅仅是一种赋能的手段，从去年3月份，贝壳成立不满一年在美国上市，我们就感觉到其实我们很多企业已经渐渐的变成了一个泛科技了，在积极热情的展开双臂在拥抱这个属于科技的未来，所以我们很多物管企业已经不仅是科技赋能，它本身就是一个以科技触发，具备科技特质的企业，这就是我理解的小3.0，就是物管企业的3.0版本，今后会不会有更高版本的出现，我相信那是一个必然。

回到我的本业，关于资本对于物业行业整体的观感和过去两年间的工作体会。

多家的物服企业登陆港股，同前几年比有一个非常大的变化，风口始自于2018年末和2019年，2020年受到疫情影响有一个空窗期，即便如此2020年全年累计募集金额是560亿多元，远高于2018年与2019年的108.77亿元港元和55.47港元。

新股认购在港股非常火热，备受市场青睐，2020年以来，超额认购表现此起彼伏，成为资本市场的宠儿，基石投资者也为这个行业带来了充分的背书，应该说这是一个良性的循环，越来越多企业加入，也让市场热度急剧提升，优秀的基石投资人在用真金白银为企业投下了信任的一票。

上市企业的表现亮眼，但是分化的趋势也比较明显。我们在和投资人进行沟通的过程中，对我们共同经办以及共同关注的一些企业和他们股票的市场表现进行了一些私底下的交流和预测，大家都在纷纷去揣摩到底未来的二级市场我们会重点关注哪些企业？

回到我刚才的话题，我相信规模是一个非常重要的决定性的因素，因为它能给二级市场带来很好的流动性，因为股价会给予他们更多的溢价。

这是2014年到现在以来在港上市的物管企业的一些简单数据一览，本来不想放这张表的，因为太费眼神，这张表的出现使整个演讲资料不太像是一个现场的表述，更加像是一个提供大家回去仔细研究的一份项目资料报告。但是为什么我还是要放这个？是因为其实这里面所有的颜色，我细细把它们做了一些归纳，根据他们各自财务数据的归类和他们的业务体量，目前的市值，但是最基础的逻辑仍然是他们在市场里的市值，这座有市场里绝对里的头部企业，碧桂园这样的企业确实在市场里投射下一道亮眼的光芒，这让我们感觉物管企业也能成为数百亿美元市值的企业，这个表里面就记录了这样一个过程。

一般我们做这种归类的时候无非是从时间的纵线，由远及近，有时候从体量大小，但是我喜欢和我同事说一句话，我说按时间吧，因为时间无法改变，但是留给你的未来是无限的，今天你的排序可能在有些企业之后，但是说不准明天就排在了前面，所以我们统计里面把更多的幻想，更多的畅想留给美好的未来。

简单讲讲分拆，大部分的物管企业在过去几年间的上市都是以分拆的方式，当然我们的龙头碧桂园服务是一个很好的供我们学习的范本，但是融创、合景悠活、世茂、恒大物业这些项目，细究起来有很大的不同，我希望各位能够给我足够的时间和机会在会后进行更为详细的交流和汇报。

作为前景来讲，我的结论是，企业升维发展，前景广阔。降维打击只是我们的手段，升维发展是我们必将可以看到，可以触及的未来。物管行业目前扩张规模潜力巨大，从扩张区域、扩张范围以及规模的考量上我们都要细致去选择，资本市场依然守护在这些优质的客户旁边，我觉得静待花开，静待更为丰硕的市场回报到来。

以上是我对于整个物业市场的一些理解，感谢各位的聆听，谢谢！