物业演讲 | 李大龙：物业管理产业链延伸与发展

李大龙（雅生活智慧城市服务股份有限公司总裁）：首先感谢“观点”给我一个机会和大家做一个分享，我这个环节是关于资本的，我觉得也是非常应景，因为刚好三月份是我们所有上市公司去做业绩公告的时间，其实这段时间我也讲了很多，我们刚好在3月21日公告了我们2020年的业绩，见了很多投资者，做了很多路演，借这个机会我也简单顺着雅生活的业绩路演跟大家分享一下我们在过去一年所取得的一些业绩上的成绩。

今天到这个论坛我第一个看到的是我们建银国际的曾总，很感触，为什么呢？因为2016年我刚加入到雅生活规划我们上市的时候就跟曾总有一些探讨，2016年雅生活的规模大概一年收入10个亿，2017年我们启动上市，2018年是上市的元年，所以2018—2020年三年实际上是雅生活第一个发展的三年规划，去年是我们三年规划最后一年，我们的收入规模达到了100个亿，这几年大概翻了十倍。我们的管理面积，当时上市的时候大概5千万左右。

在去年年底我们公告，现在我们的合约面积已经超过7个亿，在管面积是超过5个亿，也是翻了十倍。我们的盈利水平当时当年是3个亿，去年我们是达到了17.5亿。这是我们路演跟投资者一直在讲的财务数据，同时我们也是从单纯的住宅物业管理再到这三年的发展，布局了公建，布局了城市服务，开始了城市服务的大物业，所以一路走来也是伴随着物业行业资本化的发展而发展。

我对我的成绩觉得是蛮满意的，我不断跟投资者在讲，不断跟资本市场在讲，但发布成绩以后股价也没怎么涨，我觉得不是雅生活做的不好，而是同行太优秀，大家的利润增长都是50%以上，所以可见整个行业资本市场的热捧也好，大家的表现也好也是不负重望。

资本市场是一个双刃剑，我自己是跨行做这个行业的，资本市场是一个“要，再要、还要”，不断的索要，为什么呢？雅生活要收入、要规模，同时还要品质。

口碑怎么样，品质怎么样，同时还要你的利润，其实要求是非常苛刻的。但我们知道这个行业一味要规模，你的品牌、品质能否去保障呢，这是一个问题。同时要了规模之后，市场竞争很利润，要了品质之后利润是否能保持比较高的水平，所以这个没法平衡。

我现在也释然，有一段时间我天天看股票，很焦虑，后来不看了，因为很多东西靠拼是拼不过来的，所以雅生活是源于资本，但是也不能依附于资本，资本很多的观点应该是比较短视的，我觉得真正利用这个行业还是我们行业自己的人，所以在这个时点上来说我现在非常淡然。

股票涨还是跌，我们看的不是今天，而是看三年，五年之后哪些企业还能坚持下来，这也是我们一直考虑的一点，所以我跟我们的同事，我跟我们物业从业人员，这次做业绩发布会我也让我们很多副总裁也参与了，我说你们也听听资本市场的观点，为什么雅生活股票没涨，因为我们的毛利率降低了，看来看去也不能被资本带动，所以今天跟大家做这个分享的话，我觉得对于我来说也是通过这三年的一个资本市场的沉淀或者说伴随着资本市场的发展，我们也逐渐在走向成熟。

回顾以下雅生活我们的发展里程碑，1992年就开始干物业，那时候是最早引入港式物业，我们2016年开始物业市场化，也是重组，组建了雅生活生活集团，2017年和绿地集团达成战略合作，成为我们的第二大股东。从2018年开始登录资本市场，2019年开始进行行业整合，2020年布局了城市服务，完成了整个产业链的布局，所以雅生活近几年的发展一路伴随资本市场，我们见证了物业资本市场整个发展的历程。

今天的雅生活有五大板块，这和其他物业公司不太一样。

我们是实施一品多牌，我们雅生活100亿的收入，其中60%是通过收并购和行业整合来的。同时我们行业又富有多元性，大家没有想过物业这个行业怎么样投资，怎么整合，前三年我们讲的是规模，但现在碰到了一个问题，投完以后如何去提升产业力，如何进行产业整合，如何在物业里面把资本的道路走得快，同时走得稳，这对于我们来说确实是一个新的挑战，所以今天我们有五大产业。

我们的住宅过去几年发展合约达到1.7亿平方米，管理项目超过了一千个，公服和资管是非住板块，整个规模超过50亿了，但是这50亿是通过收并购，迅速建立我们的产业能力，所以这一块是通过借助资本的力量打造了这一块的产业平台。城市服务也是，我们去年通过布局一些城市服务，也是建立了这样一个板块。社区商业，我们通过孵化或者未来投资的方式方法，也是会把这一个板块做出来。所以今天的雅生活有五大板块，同时也有很多的品牌，品牌怎么整，中后台怎么整，我们已经进入了物业行业整合的2.0阶段。

在这里跟大家分享一下，就是怎么样去做投后整合，投后的整合确实对我们行业来说是一个新话题。2017年我们开始启动上市，2018年募集了资金之后我们是收购了大概二十几家企业，在2020年的时候绝大部分的企业已经过了对赌期，也就是你抽它鞭子的东西没有了，怎么样让它再次增长，再进行业绩的提升，这对我们确实是一个挑战。

我们觉得威逼+利诱可能不够，更重要的是产业赋能，其实最核心就是要打造你的产业能力，也就是能带着这些企业在我们的产业平台上更好的去发展，所以我们在去年2020年也在深入探讨，我们在资本影响下，通过产业的整合怎么样去提升我们的产业能力。

首先打造了我们的品牌矩阵，我们有全属性的品牌，也有一些副品牌，这些副品牌在业绩上，管理能力上，市场渠道上都有自己的一些特色，我们把它打造成雅生活主要的品牌矩阵。然后是市场协同、资源拉通，协助他们去拿项目，内部有这样一个机制。

同时信息赋能和产业赋能，这是什么呢？就是打造我们的运营中台。雅生活在做平台化的转型，很核心就是要建立标准化，我们在每一细分赛道，不管住宅也好，还是公建，我们也是把它细分成为每一个具体的业态，然后去打造这样一个标准，通过信息化的手段进行标准的输出，然后提升运营效率，最后就是通过机制机能。所以我想我们也是进入了资本整合的2.0阶段，不断在探索，也不断在实施。

当然2020年效果还不错，整体来说我们所有的投后企业，通过资本运作的这些企业整体净利润水平得到了大幅度提升，收入也是提升15%—20%，所以雅生活真的是通过资本的力量，通过产业的整合走出了可能是这个行业里面的一个新的路径。

在去年，我们进行了城市服务的布局，其实我们也是打造了一个新的平台，主要我们是通过投拓并举，抢占了市场的先机。

整个布局上来说，我们是以保洁和环卫为主，这个行业也不太容易干，隔行如隔山，确实有一些行业壁垒，我们也是借鉴碧桂园的经验，做了一些快速投资，整合到这个产业板块，让我们有一定的产业能力，后续我们也会通过平台的优势，通过产业的延伸继续把我们的大物业、城市物业作为我们新的增长点。

刚才是趁这个机会再做了一次路演，雅生活应该是资本市场的受益者，我们也是借助资本的春风在做，我想每一个企业都有不同的发展阶段，都有不同的基因，我们学别的学不过来，可能别的企业学我们也不一定适合，所以我想我们这个行业应该是与日俱新，一日千里，每个企业都按照自己的发展道路进行不同的赛道布局和发展。

我们也看到了行业的趋势，今天讲的是资本，45家企业上市了，三年前其实这个行业很少有资本市场关注，因为上市公司不足50家，大家都是在看地产，现在我发现投资者，包括投行越来越关注这个行业，有来自于地产的，也有来自消费的，这个行业是怎什么样的行业大家也进行了定位。

以前我们说它是地产下属的行业，但是现在很多做消费类的投资者和分析师在看这个行业，所以我们这个行业有蛮强的类消费的属性，所以行业很分散，目前还在整合、拓展，市场竞争非常激烈。从赛道上来说，以前我们的地产下面的物业公司只跟住宅，现在什么都干，公建也在干，降维打击，地产很多人才都涌入物业这个行业，所以这个行业竞争更加激烈。智能升级，我们也在做信息化水平，当然目前信息化水平还是参差不齐，未来还有更大的提升空间，所以我说行业真的是与日俱新，每家企业都在沿着自己的战略进行不同的探索。

从资本市场来看这个行业，我也在讲市场有时候也是非常短视的，这个风口变得很快。

我记得三年前的时候，我们当时介绍这个行业大家基本上只看住宅，也就是说开发商越大，住宅的储备面积越大，它给你的估值越高。过一段时间大家又看增值服务，是否这个增值服务能够带来附加的价值，但后来我们发现物业企业深入到增值服务看起来很美，但是做起来很难，这个价值也不是那么快能释放。

再有一段发现物业除了增值以外，还有公建，物业这个行业的发展领域其实更为广阔的。再到去年，应该是百家争鸣，百花齐放，我们看到很多的物业公司上市走的是差异化的道路，大家都在讲商业，估值最高的是谁？碧桂园已经超过两千亿了，这是我们行业的龙头。我们看到华润，这是做商业地产的，现在已经破了千亿，所以细分赛道上来说，差异化上来说每一家企业都有自己的特色和特点，所以这个行业非常精彩。雅生活也在走自己一些差异化竞争的道路，在住宅，非住，再延伸到城市服务，实际上我们也是在走和别人不一样的道路。

资本助力，行业仍旧在整合。我觉得行业的整合速度是比想象的要快，前面我们在谈一级市场的整合，实际上现在已经到了二级市场整合。刚好是今年过完年，我们内部开会有一个重磅消息，就是长江总整合了蓝光嘉宝，上市还没多久就已经私有化了，这个在资本的驱动下应该还会继续加速，未来二级市场的整合也是一个趋势。

对我们来说行业沉淀下来，一方面我们资本的整合，通过资本的手段快速扩大是一种手段，整合之后能达成什么样的效果，我觉得确实需要我们头部企业逐步去探索，能够去走出一条新的路径来。

多业态布局，雅生活也在做不同的尝试，实际上现在也是一个多元化的，在规模上、发展上来说都具有一定竞争优势的，当然现在头部企业都在进行多业态的布局，未来我想物业的市场应该会呈现出头部企业向以前非住也好、城市服务也好，向这边集中或者提升的一个局面。

城市服务将成为下一个风口，最近我看每一家物业企业都也一些战略转型的方向，城市服务大家都讲到大城市、城市物业，很多企业也在做转型，对标的是贝壳，平台化的转型，科技化的转型，还有对标美团，所以我想每家企业发展方向都不一样，雅生活提出来双千亿的转型，我们要打造双千亿的平台，这个是在主页层面上稳健发展，达到千亿的估值。

同时在产业上打造产业力，同时也要打造一个创新性的平台，所以我经常想雅生活的未来是什么，它不光是一个物业企业，也是一个城市企业，我们基于所有的场景的基础之上，我们将来能够成为一个创新孵化类的平台，不断的孵化新的产业，公司不断孵化新的业务，围绕我们的业主，不管是ToB、ToC、ToG端，能赋能一个新的产业集群，这个产业集群也能达到千亿估值，我想每一个龙头企业都有这样一个梦，怎么样实现这个梦我想资本也是很重要的一方面。

雅生活正在做一些增值方面的尝试，前段时间我们看到政策极大利好，鼓励物业企业做大做强，向生活+服务方向延伸。雅生活也是跟着政策的红利，其实在去年一年做了很多的探索。比如说在幼托领域，这是一个刚需，我们看到在社区也好，甚至在CBD，在一些产业园也好其实都有巨大的商业机会，而且能够解决一些痛点的问题。

举一个例子，其实雅生活在去年和我们的教育集团联合打造了乐精灵，乐妈妈的幼托平台，在大湾区现在开了30多家店了，大家猜一猜哪一个地方开店的生意最好？其实不一定是我们的社区，我们的社区爬坡期是6个月，我们发现在雅居乐中心，广州CBD，珠江新城、写字楼里面开的店生意是最好的，基本上三个月爬坡期就结束了，现金流就回正了，那是为什么呢？

那栋写字楼是我们管的，大部分的妈妈们都是在这个写字楼里面上班的，80%是这里上班的妈妈们，早上上班她们把孩子送过来，晚上下班接回去，这是一个非常好的场景，也能解决一些刚性的问题，所以今天的雅生活服务，今天我们的物管行业我觉得有不同的场景，只要服务能够专业化、品牌化，加上物业的场景和品牌背书，我相信业务的延伸和创新的产业链一定能走出一条新的路。

怎么样突围，这个大家讲了很多，我一直在讲物业的发展从目前的阶段来说，短期看的是地产的储备，看爸爸，爸爸强市场一定会给你投票。中期来看，实际上看的是市场投拓能力，你有没有机会，除了地产给予的项目之外能进行市场的投拓，长期来看应该是平台搭建的能力，现在我们的物业拓了很多，投了很多，将来是否能搭建一个平台，这些平台让我们管理的项目，轻资产运营的项目能运营得稳，运营得好，同时能进行平台的赋能，所以未来大的龙头企业一定是向平台化转型的。

今天在谈资本，我们一直都是非常着迷于资本，但是物业在资本风口之上还是要保持我们的初心，不能看到资本的短期的东西，我觉得更重要的是围绕我们物业的核心价值，我们服务的核心价值，能够让这个行业在资本的加持之下变得更好。

谢谢大家！