物业服务上市企业卓越财务表现 | 物企财务表现与价值空间

在新冠疫情影响全球经济及金融背景下，物业服务行业凭借较高的抗风险能力与成长潜力吸引市场目光。财务报表是外部认识企业的窗口，可以多维度反映经营、融资以及偿债等能力，通过对企业财务数据进行分析，能够获取大量有价值信息，对企业整体进行综合研究。

为了保证数据的准确性，观点指数选择已上市的41家物业服务（截至2020年12月31日已上市物业企业数量）作为研究样本，通过对上述物企的财务报表与数据进行详尽分析，选取特定的指标与参数进行严谨分析计算，最后产生2021物业服务上市企业卓越财务表现研究成果。

经观点指数统计，这三家企业总得分处于行业前列，是财务综合表现最为亮眼的上市物企。

财务方面，首先关注的是企业的盈利与增长能力，由于目前上市物企多为集团拆分而来，考虑到母公司的影响，观点指数主要使用归母净利润率与毛利率作为衡量企业盈利能力的指标。

对大部分物业公司而言，营业收入来源主要是向客户所收取的物业管理费，而成本端则是人力费用、办公场地租赁费等，利润率的变化空间理应不大。然而，截至2020年末，观点指数统计样本企业的平均毛利率预估值为29%，大部分物业公司的利润率与该平均值存在较大分化和偏差。

观点指数研究发现，差异主要来自以下几个原因：一个是业务范围方面，在管项目中商业和写字楼等非住宅业务的利润率通常远高于住宅物业。其次是增值服务，增值服务在利润率方面有着十分优秀的表现，远高于基础的物业服务。

新拓项目方面，对物企而言，存量项目缺乏议价能力，利润率通常较低，而新项目可以有更高的物业管理费定价，因此那些新交付项目较多的企业相比业务集中于存量项目的物业企业，也能拥有更高的利润率。

增长能力方面，观点指数选取了ROE复合增长率来评估物业企业盈利的增长性和可持续性。

资产负债率也是研究的一个重要指标，可以综合反映企业的资金结构与外部融资能力。物业服务作为轻资产行业，通常维持着相对较低的资产负债率。过高资产负债率会让企业面临较大经营与偿债风险，但过低的资产负债率又可能暗示企业在举债与扩张方面存在不足。

观点指数认为，健康的资产负债率应当维持在30%-70%之间，可以看到，“2021物业服务上市企业卓越财务表现”研究成果名单中前列的企业，资产负债率也基本保持在此范围。

现金流是企业的命脉与持续经营的保障，企业营收在期内转换为现金还是应收账款非常关键，现金流充沛的企业通常拥有稳健的经营策略环境，不会因为资金链断裂而陷入不利境地。

观点指数使用了经营活动产生的现金流量净额/营业收入来作为评判企业现金流健康度的指标，从物业服务企业的角度看，这一指标也反映了物业管理费的收缴率情况。

在进入研究名单企业中，雅生活服务、恒大物业、宝龙商业与鑫苑服务这一指标表现较为突出，预计均超过30%，反映了良好的经营与财务状况。

财务指标分析并非单纯管中窥豹，现代财务报表具有高度的严谨性与真实性，通过这个小窗口，外界也能从层层迷雾中看清企业的实质经营状况。