中海表现突出，行业净负债率迎来拐点 | 偿债能力报告

根据观点指数多维度的研究，中国海外发展成功进入“2021上市房企偿债能力表现”研究结果名单。这不仅仅表现在中国海外发展具备充足的现金储备、稳健持续的EBITDA，也体现其杠杆水平较低，财务状况更加稳健，可以减轻偿债压力，亦能更充裕地应对偿债需求。

行业龙头企业碧桂园也以出众的货值储备，较好的EBITDA/负债比值获得不错成绩。此外，长期保持着稳健财务状况的龙光集团、龙湖集团、保利地产等也进入研究结果名单。

同时，万科、华润置地、招商蛇口在行业高杠杆盛行的情况下，长期保持合理的杠杆水平，体现了这些房企稳健发展的理念。

2020年至今，受融资政策收紧、疫情压力等诸多因素影响，多家安全垫不足的房企无法偿付到期债权。而这其中不仅仅是小型房企，甚至包括规模房企。违约事件不仅仅会影响房企未来的融资活动，在债权人压力下亦可能迫使公司进行重组，打断正常的经营计划。

短期偿债能力改善

无法偿债最直接的原因便是流动性不足，根据样本房企历年的财务情况来看，速动比率中位数变化不大，但可发现指标分布上从右倾变为左倾，即从部分房企流动十分充足演变至部分房企流动性吃紧，反映了这些房企在运营中较为激进的策略。

观点指数预计，样本房企2020年速动比率中位数为0.54，略高于2019年的0.52。同时，约有半数样本房企的速动比率在0.45至0.64之间。

迫于近来监管压力，尤其是去年出台的“三道红线”政策，多数房企会更加在意现金水平，房企的流动性会趋好。

另一个更直接的指标便是现金短债比，可以衡量企业对即期债务的偿还能力。

从过去10年数据来看，约半数样本房企现金短债比基本保持在1以上，即可以满足“三道红线”的监管要求。

但也可发现，样本房企现金短债比在2019年出现了整体性下滑，多家房企现金短债比显著低于整体水平。

这些房企通常采用了过于激进的扩张策略，其中也包括2020年违约的个别房企。

观点指数预计，75%的样本房企现金短债比水平会高于0.92，而中位数为1.16，较2019年均有改善。这意味着超过半数的样本房企达到了“三道红线”的要求，而即便没有达到“三道红线”的标准，大部分样本房企的负债情况也不会有显著的偿债压力。

净负债率迎来拐点

转看房企整体债务偿还能力，观点指数通过息税折旧摊销前利润（EBITDA）与有息负债总额的比值来衡量房企收入对债务的覆盖程度，从而反映企业是否有充足收入来偿还债务。

可见，随着房企债务规模扩大，这一指标一度呈现下降趋势。但自2016年开始，这一指标保持相对稳定，而且各样本房企的表现也有趋同倾向，体现了房企对风险与扩张的权衡。

观点指数预计这一指标将会继续改善，在房地产市场相对成熟环境下，房企会更加重视在财务上保持审慎与稳健。

此外，观点指数预计2020年样本房企EBITDA/有息债务比值的中位数为0.16。但同时，约75%的样本房企该指标将高于0.12，同时也不会有房企超过0.50。

从房企资本结构来看，净负债率在过去10年呈现攀升趋势，2010年超过75%房企都没有超过100%的“红线”；从2013年开始，越来越多房企越过了100%的“红线”，截至2019年年末，样本房企净负债率约为85%。

尽管迫于“三道红线”压力，房企普遍都有降负债的努力，但降负债和改善资本机构并非朝夕之功。

观点指数预计，截至2020年末，约72%样本房企可以达标，净负债率中位数为78%，相比2019年有较为明显的改善。净负债率过高异常值来自新上市房企，对该企业而言指标尚未稳定，参考意义不大。

另一个重要方面便是房企的货值储备，这不仅仅是房企可以持续经营的基础，也是在违约时，快速变现的重要来源。

根据观点指数统计整理，样本房企截至2020年年末平均货值为4599.7亿元，中位数为3063.8亿元。

可以看出，头部房企货值显著高于行业整体水平，也为这些企业的偿债提供了保障。

（以上为系列报告之一，如需阅读《卓越指数· 2021年度房地产企业表现报告》全文，请进入报告专题下载查阅）