万科盈利能力领先行业，运营效率差距显著 | 盈利能力报告

“2021中国上市房企盈利能力表现”中，对利润规模、盈利效率等指标进行多维度考察。经过激烈角逐，最终万科在众多上市房企中表现突出，领先行业。

作为老牌头部房企，万科在营业收入、息税前利润上体现出明显的优势。同时，维持了较为稳健的营业收入增速，发展潜力可期。

华润置地规模虽稍显不如，但较高毛利率为其增色不少，有着稳健的经营状况。另外，保利地产、龙湖集团也以出色的运营和稳健的财务状况变现突出。

龙头房企如碧桂园、万科等之外，规模稍小的龙光集团也凭借较高毛利率和营业收入增速，跻身本次名单当中。

毛利率降中有稳

盈利性是房企经营表现的重要考量指标之一，但随着中国房地产市场逐渐成熟，房地产行业的盈利水平也在随之下降。

根据历年样本房企毛利情况可发现，2010年左右房地产行业毛利率整体较高，而且利润水平相对较为分散。随着房地产行业发展的成熟，毛利率分布更加集中。

观点指数预计，2020年样本房企毛利率的中位数水平与2015年基本持平，没有显著变动（本文所指毛利率，为去除营业成本后的利润率）。

对比于毛利率，房企的息税前利润（EBIT）则在过去10年实现了长足的发展。

中位数来看，2010年EBIT中位数仅为8亿元，而在2015年增长至16亿，观点指数预计2020年样本房企EBIT中位数将达到57亿。

此外，观点指数还预计个别房企EBIT水平在2020年会超过1000亿元。为更好显示分布情况，下图横轴坐标进行了对数变换。

房企运营效率差距显著

对比样本房企间的营业收入，可以看到出现了较强的行业集中度。

根据观点指数预估，可以发现前两家龙头企业的EBIT水平显著高于其他企业；同时，除前6家龙头企业外，其他企业的EBIT均不及最高值的一半。

值得注意的是，从几家龙头企业情况来看，房企从总营业收入到EBIT的转化效率不尽相同，总营业收入最高的4家房企中，有两家房企EBIT转化率显著低于另外两家房企，这也意味着这两家房企的经营效率不高。

另一方面，可以发现第二梯队的房企从总营业收入向EBIT转化方面效率反而更好，这一定程度上体现了两种经营策略——即第二梯队房企在经营上没有过度注重规模扩张，而是加重了对经营效率的关注。

营业收入增速放缓

与毛利率趋势类似，房企总营业收入三年移动平均复合增长率在过去7年呈现缓慢下降趋势。从中位数来看，2013年末（2014年初）房企总营业收入三年平均复合增长率高达26.1%，而在随后的2014-2019年期间，可发现房企总营业收入的增幅并没有明显降低，尤其在2018年出现了小幅反弹。

观点指数预计，2020年房企的总营业收入增长率（三年复合平均）会再度出现较为明显的下降，特别的，2020年年底总营业收入增长率会首次跌过20%。

这也意味着，过去多年房企保持的高速增长率可能将迎来转折，进入更成熟的低增长阶段。