投资级房企优势明显 | 融资能力报告

通过多项指标，以及多维度的考量，龙湖集团、中国海外发展以及万科脱颖而出。

龙湖集团不仅于国际三大评级机构获得投资级发行人评级，而且一直保持着良好的财务状况和低成本融资记录。观点指数计算，龙湖集团债券加权平均票面利率仅为3.9%。

以良好财务状况著称的中国海外发展、万科，符合国际评级机构投资级发行人标准，凭借充足的现金储备（表现为较高的现金短债比）、较低的债券发行利率、较高的违约距离得分，领先行业。

华润置地、保利地产也保持了优秀的表现，紧随万科。

此外，权益销售较低的越秀地产，也凭借较高的现金短债比，低息债券发行记录进入研究名单。

大部分房企现金短债比达标

2020年，房企在公开市场融资仍以债券类为主，增发等股权类融资则多发生在香港市场。内地情况来看，多家房企申请发行预案后进展不顺。

根据市场数据，包括新城控股、荣盛发展等房企最早自2016年便开始筹划增发预案，但截至目前仍没有进入实施阶段。同时，有两家房企的增发预案正式停止实施。

从公开融资渠道看，2020年房企融资类别中金额最多的是企业债，其中绝大多数为在香港、新加坡发行的中资离岸债券。

类似的，配股融资方面，香港依然是该类融资的主要渠道，内地配股融资进展缓慢，导致并没有实质性的执行结果。

整体来看，2020年海外融资总额仅仅小幅低于境内融资总额。值得注意的是，这里并没有包括银行贷款类缺少公开信息的融资渠道。

衡量房企债务健康状况的一个重要指标便是现金短债比，2020年影响深远的“三道红线”监管标准也将现金短债比作为红线之一。

观点指数预计，截至2020年底，大部分样本房企的现金短债比将大于1，即达到“三道红线”监管要求。

根据观点指数预估，66家样本上市房企的现金短债比多分布在1-2的区间范围，而少数房企拥有充足的现金水平来偿付短期有息债务。值得注意的是，该指标没有考虑应付账款等短期商业信用的偿付压力。

据观点指数以往报告所述，个别房企信用政策较为激进，导致无息债务水平过高，即过于依赖商业信用而非预收款提供运营资金，这对企业整体的财务健康状况带来负面影响。

对于房企而言，销售回款自然是重要的资金来源，也是房企偿还债务的重要保障。同时，较高的权益销售会为房企融资提供重要支持。

观点指数根据穆迪评级机构对上市房企的信用评级（指发行人评级或企业家族评级）进行打分，并将其房企的权益销售进行对比，可发现统计显现出显著的相关关系：Spearman相关系数为0.70，p值接近0，意味着该相关性通过显著性检验。

从图中也可以明显发现，左上方有个别显著偏离群体的异常值，这通常意味着房企通过过于激进的扩张策略导致杠杆水平攀升，财务状况恶化，从而拉低了信用评级。可以看出，投资级房企利率分布较为密集，尽管受到上述因素影响，但绝大部分加权利率还是控制在5%以下。

投资级房企利率优势明显

综合房企2020年债券发行票面利率情况，分布呈现显著的右倾现象，约一半房企加权平均票面利率不足6%，同时10家房企平均加权利率落在4%的水平，整体表现出了较低的融资成本。

另一方面，可以看到个别房企的加权平均票面利率超过12%。

根据不同信用评级的房企来看，可以发现投资级（Baa）房企优势较为明显，但同时也可看到，部分Ba级房企依然可以有与投资级房企相当的利率，这是由于债券利率还会受到债券类别、期限、抵押品、特殊条款等多种因素影响。

可以看出，投资级房企利率分布较为密集，尽管受到上述因素影响，但绝大部分加权利率还是控制在5%以下。