长租公寓行业热点分析

2020年长租公寓行业热点回顾

租赁热度回暖，政策监管力度不减

12月，据观点指数观察公寓租赁热门城市数据发现，8城平均住房租金均价为64.09元/平方米，环比微升0.29%，同比下跌2.49%。

可以看到，目前租赁市场正逐步恢复，但市场活跃度仍不高。

数据来源：中国房价行情、观点指数整理

具体而言，四个一线城市依然是北京平均租金水平最高，达到104.36元/月/平方米，其次是上海、深圳，租金均价分别为86.5元/月/平方米、68.29元/月/平方米。

值得注意的是，尽管受疫情反复因素影响，北京平均租金已有明显回暖趋势，环比提升4.02%；但与往年同期相比，平均租金水平下降9.61%。租金下降或会带来议价空间的增加，以及成交周期的拉长，可见疫情对北京的影响仍未完全消散，恢复至正常水平仍需时日。

另一方面，随着监管政策升级，租赁市场逐步规范化，迎来发展新阶段。

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，提出了2021年房地产8项重点工作，其中包括大力发展租赁住房。在近期举行的中央经济工作会议上，除了重申“房住不炒”外，“租房市场”也着墨颇多。

来源：公开资料、观点指数整理

不难看出，受2020年长租公寓市场暴雷企业的影响，整治、完善将成为2021年租房市场的重点。

地方层面上，地方性规范政策持续补漏。自杭州率先出台资金监管账户政策以来，目前已有深圳、重庆、成都、西安等地推出相应资金监管账户政策。

随着政策进一步升级，南京、海口亦加入了对租赁市场的资金管控阵营。12月12日，南京市房产局、市发改委等八部门联合印发了《关于进一步加强全市住房租赁市场监管 规范市场秩序的通知》，再次剑指“租金贷”。

《通知》表明，若租户向住房租赁机构支付租金周期超过三个月的，住房租赁机构应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户。同时缴纳与经营规模匹配的风险保证金；承租人向住房租赁机构支付租金周期在三个月以内的，由承租人自主决定租金和押金是否存入监管账户管理。

2021新年伊始，针对住房租赁的政策稳步推进。监管层对租赁市场的表态规格较高，政策内容也十分细致，随着强监管时代来临，行业“野蛮生长”乱象也将终止，迎来新的发展局面。

公寓企业频繁暴雷，市场担忧情绪尽显

作为国内第二只长租公寓股，今年以来蛋壳公寓经历了从高光到至暗的两极。

10月20日市场消息称，蛋壳公寓首席运营官（COO）顾国栋已于近期离职。同时，媒体报道蛋壳公寓正处于装修承包商讨债、区域公司财务跑路，从而引发大量租客担忧，集中诉求退还押金的境地。

观点指数梳理了今年以来蛋壳公寓的动态发现，危机始末可以追溯到今年6月。

来源：观点指数根据报道整理

在多个利空冲击下，蛋壳公寓在二级市场遭到了投资者冷落。2020年6月，股价稍有起色的蛋壳公寓再度遭遇雪崩式下滑，截至2020年10月最后一个交易日，其股价仅1.87美元/股，较上市时下跌超86%。

数据来源：万得、观点指数整理

不难看出，市场对蛋壳公寓担心的原因来自两个方面。首先，近年长租公寓企业暴雷频繁，引发了市场对行业的担忧情绪，同时疫情加快了洗牌进度，暴雷企业开始往上游伸延。

市场数据统计，2017-2019年共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营。其中，2019年就有53家，资金链断裂且跑路的有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

到了2020年，上述现象仍在继续。年初至10月末，传出暴雷消息的企业已超20家，上海、杭州、苏州、成都、广州等多地均有出现公寓企业接连暴雷。

再者，蛋壳的租客中，有很大比例在缴纳租金时使用了租金贷，这也让大部分租客的利益与蛋壳公寓的存亡挂钩。

蛋壳公寓招股书数据显示，截至2019年前9个月，蛋壳租金贷占总租金收入67.9%。值得注意的是，2017-2019年前9月蛋壳公寓租金贷占比有降低趋势，但2020年一季报中，并未透露最新数据。

数据来源：招股书、观点指数整理

营业数据方面，蛋壳公寓的状况同样值得担忧。

数据来源：蛋壳公寓招股书、企业财报、观点指数整理

最新财报显示，蛋壳公寓今年第一季度营收为人民币19.396亿元，同比增长62.5%；净亏损人民币12.344亿元，亏损额同比扩大近4亿元。截至3月31日，蛋壳运营公寓总数约为42万间，出租率为75.6%，环比、同比均微降。

疫情冲击下亟需资金支持，中小型品牌融资难

疫情使长租公寓行业陷入危机，这使得企业更依赖于外部的资金支持。

观点指数整理了上半年租赁行业的融资情况发现，融资产品以住房租赁专项债及ABS为主，主体大都为长租公寓头部企业或实力较为雄厚的房企系公寓品牌，如5月10日，中海拟发行95亿住房租赁公司债获“通过”。

数据来源:租赁网站、观点指数统计

观察可知，上半年房企系长租企业以相关租赁债券发行为主，其特点为发债频繁且金额较大。

不难发现，自疫情爆发以来，各个具有房企背景的长租公寓品牌通过资产支持专项计划、投资平台、公司债券等形式，为租赁业务板块紧急输血。凭借母公司良好的信用资质，这些长租公寓品牌更容易获得融资支持。

数据来源：公开资料、观点指数整理

在ABS方面，据不完全统计，截至6月30日，已通过的ABS资产证券化产品共有4项，已成功发行2项。发行主体分别是魔方公寓、金地商置、上海融创和朗诗集团。观察已发行的企业主体可发现，均是长租公寓行业头部企业或规模较大的开发商，对比2018年融资盛况，资本已逐步回归理性，资本投资上更趋向于理性保守，中小型企业融资难度急剧上升。

2021长租公寓服务商运营表现即将发布

2020年，租金贷、高收低租、暴雷等标签在长租公寓行业频繁出现。受此前疯狂扩张影响，年内行业乱象环生，暴雷企业不断。与此同时，市场一方面不断鼓励租赁市场发展“租售并举”，另一方面却在持续加强监管的针对性和及时性，行业规范不断健全。

你方唱罢我登场，不可否认的是，长期公寓市场发展的根本动力，都是满足人们的租赁住房需求，2020年之后面对更复杂的市场竞争格局和市场竞争环境，必然将会对这些长租公寓头部企业带来严峻考验，行业也将迎来真正的分水岭。

在市场的更新迭代中，有哪些长租公寓服务运营商的宝贵经验值得我们学习，有哪些标杆的产品值得同业者们仿效，又有哪些先进的模式与经营理念引领行业之先？