物流行业热点观察

2020年物流行业热点回顾

仓储指数高位回落

根据中国物流与采购联合会发布的数据显示，12月份中国物流业景气指数为56.9%，较上月回落0.6个百分点；中国仓储指数则为51.5%，较上月大幅下降5.4个百分点。

数据上看，12月物流业有了一定的降温，但仍处在高景气区间。分指标看，库存周转次数指数、资金周转效率指数和服务价格指数等指标较上月继续有所上升，反映出供应链上下游经济活动保持活跃。

数据来源：企业招股书，观点指数整理

另外，业务总量指数、设备利用率指数和从业人员指数为56.9%、55.2%和52.5%，分别回落0.6、1.1和0.5个百分点。随着春节临近，物流行业逐渐进入季节性收缩阶段，预计物流业景气指数亦将随之有所回落。

12月仓储指数较上月下降了5.4个百分点，出现显著下滑，主要是受上期基数较高影响。尽管下滑，但该指数仍位于50%以上，且连续十个月保持在扩张区间，考虑到冬储需求仍有一定规模，因此预计未来一个月不会跌出扩张区间。

数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理

分指标看，仓储业务量指数为54.4%，较上月68.5%的高位明显回落，但仍处于较高的扩张区间；收费价格指数为51.8%，较上月上升1.0个百分点，创下半年来的新高。另外，新订单指数为52.6%，业务活动预期指数为56.1%，均保持在扩张区间上。

反映出仓储业务需求在经历11月电商节的高速增长之后，12月依旧保持旺盛态势，亦因此造成仓储市场租金的上涨。

公募REIEs试点，物流仓储资产证券化需求旺盛

4月30日，证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。而在基础设施包含范围里，文件提到了仓储物流、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等。

企业方面，今年上半年，普洛斯完成了中国收益基金I的募集，总规模150亿人民币（约21亿美元），并运用隐山现代物流基金完成了对中远海运集团所属宁波中远海运物流有限公司的股权战略投资。另外，还在3月份完成了普洛斯仓储物流3期资产支持专项计划（疫情防控ABS）的发行，发行规模19.02亿元，期限18年，发行利率3.40%。

其中，中国收益基金I资产总规模约为 200 亿人民币（约30亿美元），而隐山现代物流基金资产管理规模人民币84亿元。

另外，普洛斯还在6月与临港集团签署新一轮战略合作，双方将成立新的合资公司，共同建设和打造临港智能制造配套基础设施。

ESR则在1月与GIC成立合资公司投资中国物流地产，承诺股权投资总额为5亿美元。6月30日，ESR宣布在江苏省核心地区成功收购3个项目的100%股权。

宝湾物流方面，4月16日完成了2020年度第一期资产支持票据信托（疫情防控债）的募集，该单CMBN以无锡宝湾物流园、成都新都宝湾物流园、成都龙泉宝湾物流园、武汉宝湾物流园4个项目作为标的资产，募集资金规模14亿元，优先级票面利率3.17%。

万纬物流则在6月3日完成了“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”的挂牌，首期规模为5.732亿元，产品期限为3+3+2年。该类REITs采取“纯权益型”结构，产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值，架构接近公募REITs。

相较于产业园区，物流园区的盈利模式更为确定，现金流也相对稳定，而且市场上成熟的、利于资本化的项目更多。另外，对于一些自持物流园的电商企业来说，重资产项目对其财务表现有明显影响，而公募REITs的推行则正好能解决这一问题。

高标仓缺口明显，资本青睐冷链物流

最近20多年，我国物流成本一直居高不下。排除产业结构、物流货值等方面的影响外，物流仓储效率低下是造成我国物流成本高企的主要因素之一。

由于我国现代化仓储设施起步较晚，市面上大部分仓储设施仍以传统仓为主。而传统仓由于结构不合理、存储品类有限等弊端，使得运营成本大幅增加。

而高标仓其建筑结构更为合理，能够配合自动化仓储设备，可以大幅提高拣选效率和准确性，从而降低长期仓储成本。根据中国仓储协会调研，以20年为测算期，使用高标仓的投入成本，比使用传统仓的成本降低约20%。

另外，还需要注意到的是，根据《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，基础设施REITs试点项目应符合“项目权属清晰”、“已产生持续、稳定的收益及现金流”的要求，而高标仓相较于传统仓更容易达到这些条件。

而根据戴德梁行预测，到2020年底国内市场对高标准仓库的整体需求将达到约1.4-2.1亿平方米。可以看到，高标仓的市场缺口显然是中国物流地产市场未来继续扩张的方向。

智能物流投融资热度持续上升

几年前，人们沉浸在自动驾驶全面落地的场景中，通过无人驾驶技术的普及，城市道路得到有效利用，拥堵和交通事故发生率得到大幅改善。然而到目前为止，L4级无人车仍处在测试阶段，硬件设备的成本仍相当高昂，具体的法律法规仍有缺口。

也因此，资本市场开始将对自动驾驶的盼望转向更容易落地的自动化物流领域。尤其在大型物流地产企业越来越热衷高标仓的背景下，与高标仓高度吻合的自动化物流设备变得更加不可或缺。

目前行业划分上，若从仓储角度看，智能仓储机器人已经细分为很多的种类，如搬运机器人、码垛机器人、分拣机器人等等。

而从物流货运上看，则可按落地场景简单分为三类：位于封闭的园区、机场、港口等，区内低速、固定路线的L4级无人物流车；以高速公路、城际公路为主，高速L3级无人自动驾驶卡车；位于半开放式园区和住宅区内，低速、半开放道路的L4级末端配送无人车。

原本就受到资本市场关注的自动化物流领域，由于与当下疫情防控契合，资本热度进一步提升。上半年，多家从事物流科技研发、智能配送服务的科创企业获得大笔融资。

其中，新石器、擎朗智能以及白犀牛无人车等，致力于研发无人配送车或物流机器人，并在此次疫情中投入了智能机器人进行消杀、运输等工作。而在今年2月份获得B轮融资的驭势科技，其物流无人车已在香港机场完成落地。

随着自动化技术在物流领域应用的扩大，上述创业公司在未来竞争中获得先机，获得战投。接下来如何继续提升算法的同时，学会想客户所想、将技术落地并尽快扩大生产规模才是的关键。

困局与机遇，富力和黑石的交集

富力有降负债的压力，黑石亦有加码物流地产的动力。

自2013年起，黑石就在中国市场布局物流地产，并作为其在中国投资的重点方向。而今年的疫情加速了线上零售、生鲜电商的发展，也促使黑石更加重视物流地产的收购。况且，本次所收购的物业在市场上较为稀缺。

广州国际机场综合物流园，围绕大湾区重要交通枢纽白云国际机场进行建设。园区距离广州白云机场仅15公里，能够实现3小时覆盖整个珠三角，是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区，因此该园区在区位上具备一定的优势。

数据来源：三大机场公布，观点指数整理

2020年1月至10月，白云机场的旅客吞吐量约3389.8万人次，货邮吞吐量则为140.79万吨，疫情防控的常态化使得白云机场的客货流转恢复相当快。

大形势看，国家对于粤港澳大湾区的政策倾斜、RCEP的签订，再加上机场的三期扩建工程已在今年9月27日开工，这都有利于白云机场提升作为国际交通枢纽的地位。

从项目成熟度看，该物流园区首批仓库及物管服务大楼于2008年正式投入使用，整体运营时间超过十年，是一个相当成熟的项目，未来的价值也将持续提升。

富力对于降负债的需求亦成就了黑石在内地物流地产领域的重要机遇，预料该项目会成为黑石亚洲并购基金中重要的组成部分。

2021物流发展商运营表现即将发布

过去十余年间，电商高速发展，再加上国内中产消费群体迅速壮大，带来强大的消费力，因此对高品质物流仓储的需求明显增长。

2020年国内外经济明显受到新冠疫情的影响，但长期来看，无迹象表明国内消费市场的扩张趋势会就此转向，因此未来一段时间物流仓储的需求持续增长势头不变。而疫情之下，对生鲜配送、冷链、高标仓库等物流需求也在显现，部分核心城市物流前置仓的布局也在加快。

那么在众多的产城发展企业中，哪些才是行业内标杆者和引领者？又有哪些先进的产城模式与经营理念值得借鉴和推广？