城市更新市场回顾

12月中国城市更新市场热点回顾

新增土地储备：城市更新市场火热

值得注意的是，12月成交总价TOP10地块中，5宗为底价成交，竞得人以国企或联合体为主，体现出了房企对当前土地投资的谨慎态度。

月内溢价率最高的地块是保利竞得的佛山南海区桂城街道地块，前身为原东方国际机械广场北区项目，经过三旧改造，土地已平整，作为桂城映月新城一期核心项目进行开发。

该地块位置优越，距离广州南站和金融高新区交通地铁站较近，拍卖当天引来超过13家房企争抢，最终由保利以总价77.5亿元、溢价率55%拿下。

数据来源：Wind，观点指数整理

城市更新方面，据观点指数统计，月内13家房企在城市更新业务上有新的动作，大部分集中广州、深圳两地。佳兆业、恒大等房企继续扩大旧改项目储备，也有个别房企如海伦堡宣布通过合作的方式深耕城市更新领域。

12月中旬中央经济工作会议提到，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。从政策和土地成本利益的层面上讲，城市更新将是未来房企发力的重要方向。

目前，广州海珠区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目、广州黄埔区鱼珠旧城更新改造项目、广州增城仙村镇蓝山村旧改项目等已经开始招标，届时将迎来房企的积极参与。

住建部部长王蒙徽：实施城市更新行动，路径是开展城市体检

1月6日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受媒体采访时表示，下一步，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

此外，王蒙徽还谈到了大城市住房突出、规范发展住房租赁市场、城市更新行动等问题。

在当前我国城镇化率已经超过60%，步入城镇化较快发展的中后期，城市发展进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。

王蒙徽强调，实施城市更新行动的内涵，是推动城市结构优化、功能完善和品质提升，转变城市开发建设方式；路径是开展城市体检，统筹城市规划建设管理；目标是建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。

王蒙徽表示，要研究制定城镇体系建设方案，构建以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。同时，实施城市生态修复和功能完善工程，合理确定城市规模、人口密度，优化城市布局，提升人居环境质量。

“强化历史文化保护，塑造城市风貌是城市更新行动的一个重要内容。”王蒙徽说，还要加快建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区，加快推进基于信息化、数字化、智能化的新型城市基础设施建设和改造。

王蒙徽补充，城市更新行动还包括全面推进城镇老旧小区改造，统筹城市防洪排涝，系统化全域推进海绵城市建设，以及推进以县城为重要载体的城镇化建设。

佛山顺德发布旧改新政征求意见，探索改造权公开交易改造模式

1月4日，佛山市自然资源局顺德分局发布，关于《顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则的补充意见》征询公众意见的通告。

该份文件主要针对调整优化联动改造有关规定，确优化土地置换有关操作，明确优化归宗改造有关操作，新增鼓励探索性政策规定，明确优化有关政策规定，补充地价计收及收储补偿标准六大方面进行阐述，其将探索改造权公开交易改造模式。

其中，工改用途方面指出，旧厂房改造为除工业、住宅、商服之外其他用途的项目，原划拨土地按新规划用途土地市场价格的70%计收地价款；原出让土地按新规划用途土地市场价格减去原土地用途剩余年限土地市场价格计收地价款。改造后用地以划拨方式供地的，不需计收地价款。

与此同时，旧村居项目原规定核算改造后建筑容量不足认定建筑面积2.2倍的，可将本农村集体的旧厂房纳入旧村居改造范围，享受旧村居出让金计收等改造政策，但以改造后建筑容量不超过认定建筑面积2.2倍为限。

此外，旧村居改造特别是整村改造应一并解决历史遗留固化宅基地分配问题，有关问题未有清晰解决方案的，不予批准实施旧村居改造。

在旧村居改造中，已办理出让的个人住宅用地，仍可适用政策进行认定建筑面积核算、出让金计收和返还。

2021房地产城市更新卓越表现 即将发布

随着房地产存量时代的到来，不少房企已经瞄准存量改造业务和城市更新项目。大湾区规划纲要和先行示范区等政策红利逐渐释放，更使得重要区域的城市更新项目变得炙手可热，这将是房企未来介入潜力城市、获取廉价土地储备的重要赛道。但是城市更新并非易事，将会给房企带来资金沉淀、各方利益平衡、回报周期长等问题，唯有雄厚资金、丰富经验以及强大运营能力的房企才能更好地牟取城市更新背后的利润。

在城市更新的市场争夺中，房企们发展方式各异。在全国涉及城市更新的房地产企业中，有哪些凭借先进的发展模式与经营理念引领行业之先，成为行业标杆？

观点指数研究院通过对房企旗下城市更新项目各方面数据的深入剖析与考量，更加真实、客观、深入的衡量企业的硬实力。同时根据分析结果，观点指数研究院将在3月重磅发布2021房地产城市更新卓越表现，以客观公正的态度记录与表彰过去一年在城市更新中追求卓越，能力出众的房地产开发企业。

具体来说，2021房地产城市更新卓越表现主要从4个维度来衡量物业企业的运营表现，分别为营运规模，运作管理，影响力和创新能力。

其中，营运指标考量了企业的规模与布局，运作管理衡量企业在更新改造上的运作效率和管理能力，创新能力考察企业是否在产品规划、商业运作模式、资本运作方式等方面都具有领先的创新能力和成熟经验，而影响力更是反映企业在该领域的优秀程度。