房企代建表现研究

IPO新股报告 | 中原建业代建的扩张 报告回顾

出省考验

从当前情况来看，中原建业在房地产代建公司中排名第二，布局六个省及自治区的95个城市，单从城市数量来看甚至超过绿城管理的85座城市。

细看项目具体分布可发现，在河南省外，中原建业的项目数量仅有8个，若称中原建业已经打开河南省外市场，显然有待观察。

根据建业地产2019年年报披露，建业地产在河南布局城市除郑州为二线城市外，其余均为三四线城市。售价方面，除郑州平均售价达14611元/平方米外，其余城市平均售价均在1万元/平方米以下，大部分低于7500元/平方米，平均售价为6888.8元/平方米。

总体而言，建业地产的产品大多是平价住宅，鲜有高端产品。

这点也可从中原建业扩张的目标城市中看出，上市文件申请版本中指出，公司计划扩张的城市具备“人口较多、居民密度较高及\或城镇化水平相对较低”特点。从另一个侧面也反映，不论是建业地产还是中原建业扩张至更高层级的阻力。

高利润率或难持续

根据招股书，中原建业2019年和2020年上半年净利率分别达到62.2%和62.8%，显著高于绿城管理2020年上半年商业代建部分39.9%的毛利率。

这很大程度上受到绿城管理运营模式的影响，观点指数翻阅绿城管理聆讯资料集信息，可以看到2019年自营代建毛利率高达64.5%。

相较之下，合作伙伴的同期毛利率仅为24.7%，合作模式显然有分担风险的好处。但同时，合作伙伴的利润水平也一定程度上影响了绿城管理的利润率。

另一点值得注意是，绿城管理2019年上半年项目出售均价1.21万元/平方米，而2020年同期则上升到1.51万元/平方米。这也反映绿城“深耕于高端住宅领域”的定位，对比之下，建业地产2019年的销售均价为6472元/平方米，可以推断中原建业销售均价上涨幅度不会太大。

代建平价住宅的中原建业，以何实现更高的利润率？

仅从公开信息，很难判断中原建业高利润率的具体原因，但大致有两个因素。一方面，中原建业在河南凭借市场地位，和当地的品牌效应，设定较高的费率。

另一方面，据上市文件申请版本，中原建业大约有85%项目采用了标准化产品，降低了成本。标准化产品大规模实施，与建业地产专注于河南有关，反映了其对当地住宅市场的深刻理解。

不过，随着竞争的加剧，中原建业恐怕难以维持现有的绝对优势地位。从上市文件申请版本披露的数据来看，虽然2019年中原建业“为项目拥有人出售的总建筑面积计”的市场份额高达90.1%，但是可以发现同年新合约面积的市场份额占比仅有73.2%。

这在一定程度上预示着，随着其他代建公司的进入，中原建业市场份额正在缩小，尽管在相当的时期来看，有理由相信公司在河南依然会保持优势地位。

代建市场竞争加剧的后果之一便是利润降低，这点也在中原建业上市文件申请版本的风险因素中提及。随着更多头部房企加入代建行业，中原建业将很难保持高费率的模式，让利保量也将很难避免。

由于披露限制，不同项目的收益水平及具体费率暂不得而知。不过，在中原建业或者建业地产没有耕耘的其他省份，品牌效应的缺失以及新入玩家的进入等因素，预计亦很难让中原建业继续保持高额利润率。

不仅如此，中原建业较低运营成本的一个因素是标准化的产品设计，虽然尚不能知晓使用标准化所导致的成本节约程度，但可预计在拓展至更多省份后，中原建业很可能经历标准化的磨合期，从而导致成本增加。

总体而言，中原建业选择了与绿城管理不同的路线，这种“标准化”产品路线帮助中原建业走多远，还需拭目以待。

提醒：本报告采用所有数据来自《IPO新股报告 | 中原建业代建的扩张》报告内容，此分析仅供参考。

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