新晋上市企业表现观察

2020年房地产行业新晋上市表现报告回顾

物业类成资本热点，装配式建筑前景大好

2019年物业公司一直是资本市场上的热点。全年24家新晋上市案例中，仅物业服务及管理类公司就占了10家，其中港交所8家，A股市场2家。

其中，保利物业、蓝光嘉宝服务IPO30日后市值对比同行市值则分别达到5倍和3倍，广受市场看好。

作为香港史上物业公司最大IPO，保利物业在管规模达到2.6亿平方米，超额认购倍数高达222倍，首发实际募集资金53.82亿港元，成为2019年物业类新晋上市公司的佼佼者。

在管规模紧跟其后的是蓝光嘉宝服务，作为西部第一家在港股成功上市的物业公司，在管面积超6000万平方米，超额认购倍数达52倍。

另一大市场热点远大住工超额认购倍数为1.38倍，IPO30日后市值达到发行估价的4倍，同时是同行市值的2倍。

三家企业营收增速远超同行

物业类新股企业营收增幅最高的蓝光嘉宝服务2017年、2018年营业收入分别为9.23亿元、14.64亿元，同比增长40.3%、58.6%。2019年中期营收9.33亿元，同比增长58.67%；毛利率也一直保持在33%左右，位居同类新股第二。

值得注意的是，多数上市物业公司由房企拆分而来，对母公司的自有项目依赖较重。保利物业和蓝光嘉宝服务的在管项目中均有超四成项目来自母公司，宝龙商业达到近九成，奥园健康则有约五成营收来自于关联方物业。同时这也意味着这些物业管理公司还有很大的拓展空间，如何凭借自身的优质品牌和管理实现市场转型，拓展第三方开发商项目，也是未来需要探索的难题。

工业零件及器材板块的远大住工2017年、2018年营业收入同比增长15.81%、17.23%，在各项支持装配式建筑政策的鼓励下，2019年4月30日止四个月同比增长猛增至81.97%，增幅明显高于同行业平均水平。

据招股书显示，作为第一个成功登录香港股市的中国装配式建筑龙头企业，其2018年全资PC工厂和联合工厂的总产能占中国PC构件市场整体产能约16.1%，处于全国领先的地位。

虽然由于PC生产设备业务的平均售价下降，2019年前四月毛利率稍有回落，但因公司业务持续扩张、营收大幅增长，毛利润自然也水涨船高。2019年4月30日止四个月远大住工毛利润为1.63亿元，同比增长57%。

房企类新股企业景业名邦首发募集资金14.1亿港元，超额认购倍数达1.89，息税前利润率达到了45.52%，是4家上榜房企中的第一名。

其2017年、2018年营业收入为8.38亿元、13.29亿元，同比增长30.73%、58.59%。2019年中期营业收入为7.62亿元，同比增长达到惊人的5倍，对比上市同行业平均水平的1.46倍也处于领先地位。

综合来看，2019年物业类上市公司普遍受市场看好，整体物业股平均涨幅达56%。受政策鼓励的装配式建筑未来市场发展潜力巨大，PC构件龙头远大住工的发展前景也将受益良多。

而景业名邦在房企类中虽然因规模较小，市值排名同行第73位（数据来源：Choice，2019年12月31日数据），但近年来增速非常强劲，着重大湾区的布局也一定程度上保证了未来收益，现在又有上市融资的福利，公司未来的发展值得期待。

提醒：本报告采用所有数据来自2020房地产行业新晋上市TOP10报告内容，此分析仅供参考。

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