对话 | 主题讨论会之三：金融如何助推商业变革？

主持嘉宾

越秀证券研究及机构销售部总经理 罗满强

讨论嘉宾

何浩 红星美凯龙控股集团有限公司执行总裁兼首席财务官

蒋海洋 苏宁投资集团执行董事、不动产投资总裁

魏杰 高盛亚洲董事总经理

容海明 方圆房地产服务集团行政总裁及执行董事

潘松 保集澳洲基金合伙人

曾粤晖 建银国际金融有限公司董事总经理

古迎辉 中融国富投资管理有限公司董事总经理

罗满强：各位来宾下午好！我是越秀证券的罗满强，今天很荣幸第一次来到观点的年会参加会议。我主持这个讨论的话题主要是金融如何跟地产进行一些合作，还有就是创新以及吸引资金方面最新的动态是什么。

万达房地产的董事长王健林先生曾经说过，商业地产是一个大学生，相比住宅开发会更难。商业地产难度这么高，现在又面临电商的冲击，还有很多其它的问题，像泡沫化、投资化、项目去化困难等种种的问题。

现在这个市场竞争确实是越来越激烈。随着中国房地产市场进入存量的时代，我们如何去盘活巨量的资产，透过金融投资管道盘活资产，成为商业地产未来发展一个重要的课题。今天有几位来自房地产和金融行业的专家，我就给各位提几个问题。

现在的商业地产在电商这么猛烈的冲击下是如何可以赢得基金的青睐？我想请几位做投资的嘉宾朋友先分享一下自己的看法，首先有请潘松跟我们分享一下，你们如果做项目的时候，现在主要会关注哪些要点来挑合适的项目？

潘松：我来自澳洲，对国内的情况不是特别了解，刚才几位嘉宾就投资和商业地产融合的角度已经做了一个比较全面和整体的概括。我想在这里补充一点澳洲的情况。

刚才陈总已经介绍了上市REITs的投资规模，我看了没有澳大利亚这一块，可能是因为我们在南半球，所以就没有统计进去，但实际上澳洲的上市REITs在那边叫AREITs。

它的上市规模目前应该是在1000亿美元以上，应该比日本的规模还要大，跟欧洲的整体水平差不多。规模比较大的两个公司的规模是在200亿到160亿澳元左右，而且主要持有的是商业物业。

罗满强：接下来请苏宁的蒋总分享一下你们的思路和看法。

蒋海洋：大家好，我来自苏宁控股，最近大家知道苏宁在商业地产和物流地产这一块应该来说还是动作比较大的，第一是我们跟恒大地产的200亿的合作，第二是我们跟深创投合作了一个300亿的物流地产基金。

我们苏宁既有线上的电商业务，还有线下的门店业务，实际上我们在跟电商交流的时候，可能阿里或者是腾讯都会把我们苏宁看作是一个线下的企业，在跟地产商交流的时候，可能他又感觉苏宁原来是做门店的，现在的苏宁易购又是有电商的发展。

苏宁2010年开始受到电商冲击，整体转型，大概转型了6年，当时我们董事长在那时候就看到线下的门店，包括线下的商业地产还是有很大的价值，所以我们在2010—2012年也没有停止线下对商业的布局。

正好去年年底我们董事长提出来科技苏宁、智慧零售的理念，也是跟马云提出的新零售是不谋而合的。从现在来看，我们苏宁在电商的冲击下，我们的实体经济，包括线下的门店怎么生存，我们提出大店更大、小店更近。

我们现在有金融、体育、文化创意、云商、线上线下所有的部分，总体来说是围绕着14亿人口的消费升级来服务的。大店更大就是在一线城市和二线城市核心的区位布局一些10万方、20万方的商业面积。

小店更近，我们跟恒大合作，它是中国最大的房地产开发商，它有大量的社区、大量的物业，能够带来我们的一些流量。所以我们跟恒大的合作，我们会往社区走，在社区的零售小店、社区的商业广场，也配合苏宁物流配送的体系，使得整个社区的消费、社区商业能够为线上线下服务。

从苏宁的体验感来说，在中国这个市场当中，不管是什么样的城市，它都有商业的空间存在，最终你怎么把它运营好，怎么把原来的用户变成会员，最后变成一个粉丝，这是未来整个商业地产行业内都要考虑的。

至少从苏宁来说，我们会不断地植入我们的一些内容，真正使得我们的粉丝，不管是在线下体验、线上下单、场景消费，都能达到统一融合。

罗满强：接下来有请古迎辉总分享一下在投资项目的时候有什么样的考量。

古迎辉：我们考虑作商业地产的时候，不管是收购还是开发，主要是怎么使它增值，因为通过增值才能达到我们的回报要求。面对现在的电商的冲击，我们会考虑一些体验式购物中心，或者是有明显差异化的产品。

在运营上，因为现在电商的冲击，一方面要在线下做到跟电商产品的差异化，或者业态的差异化，避免正面的竞争。另一方面从线上也要拥抱互联网，主动利用互联网、电商这个途径，发展网上运营，然后再利用互联网的优势进行营销。

总的来说就是要做一个差异化，还有体验式的购物中心，这是应对电商比较好的方法。

罗满强：因为今天也有红星美凯龙的老总，还有方圆集团的容海明女士，你们作为房地产企业方，在房地产运营，或者是融资方面有什么问题，公司有没有什么实际的案例可以跟我们分享一下？

何浩：这个问题我们前面在群里有讨论到，在现在这个时间点，面临电商的挑战，我觉得机遇还是很大的，因为在每一年都有双11，我们每一年也都在关注，在电商的角度，可能在流量上也会有一定的瓶颈。

红星美凯龙是兼具两个品牌，一个是家居行业的龙头，我们现在已经有232家大Mall，然后是爱琴海商管这个品牌，现在我们也在不同层级的城市都有布局，我们发现场景是一个很好的体验端。而且很多的消费不仅仅是一个价格的竞争，更多的是体验式的，怎么样让消费升级或者是消费分级。

这个东西是不可替代的，包括我们现在也是在融入科技，包括现在的人脸识别，这个客户进到了商场以后，可以收集他的一些信息，我们在平台上给到商户这些客户的行为模式、喜好，这对商户的营销都是非常有用的，所以我们整体来说对赋能这方面会投入很多。这是大数据的流量。

另外一方面，在这个场景上我们会运用到黑科技，整体来说我们的产业就是地产+金融+科技。现在这个时代变化很快，我们面临很多的挑战，另一方面也有很多的机遇，在颠覆式的变化中机遇应运而生，其中就包括了从传统的地产商来说，他可能觉得从快的模式、变现的模式，到现在需要更强的运营能力。

所以我们在看项目的时候，我们可能会看到他现在产生现金流的能力和未来增值的能力，也就是运营的能力。或者从另外一个角度来说也就是怎么在时间和空间上把握得更好。

这个能力可能不是一朝一夕能够积累出来的能力，但是如果你通过长期的积累、运营，包括招商、运营、对产业的把握，对内容的填充，这方面如果做得好的话，其实完全可以投、融、管、退做得相当的出色。

我们作为一个比较大的产业机构，也跟很多的金融机构的合伙人有很多的交流，我们发现强运营带来的资产升值的空间还是相当大的。

罗满强：请容总也分享一下您的看法。

容海明：方圆房地产服务集团在11月15日刚刚在香港联交所挂牌上市，所以我今天更多是从一个专业服务机构的角度谈谈对这个话题的理解。

我们的母公司方圆地产控股集团有开发商业地产和运营的经验，从方圆房地产服务集团的角度，我们如何看待新资本时代下的商业地产？

首先我们认为新的商业肯定就不是一个产权性质的归类，更不是一个物理空间的概念。刚才几位嘉宾也有提到，我稍微归纳总结一下，其实是未来在资本方、持有方、经营方和服务方都应该是一个内容为导向的产业聚合。

之前一直有很多观点说新的商业都讲体验经济，但仅仅是体验还是不够的，因为现在新的科技手段消费者在家里都能体验，更多的需要一个故事场景。

物理空间本身是一个故事的场景，经营方和服务方，包括消费者本人，一定要让他成为这个故事的主人公，在这个故事场景里不断发生股市情节。在服务方的角色，我们肯定就不是以往传统的仅仅做交易两端的撮合，而是如何策划故事，如何把好的故事脚本提供给我们的经营方、持有方和资本方，这才是未来专业努力的方向。

刚才的主题也有提到对REITs的看法，现在中国REITs的发展还是滞后的，其实源于它是对双重税收的一些部确定性。随着政策的落地，相信未来肯定会有解决的方案。

在这个方向下，专业的服务机构更能发挥它的作用，因为资本时代最后还是要寻求资本的变现，变现的其中一个方向就是把REITs这个资产包如何在终端资源上变现。

未来这些资源肯定是稀缺的，并且对商业地产底层资产的标的是有选择性的，因此专业服务机构在这方面源于终端、归于终端和赢在终端的优势就越发凸显出来。

罗满强：刚刚几位嘉宾也有提到REITs，以往传统的商业房地产的特征就是投资金额非常大，回报周期很长，资金依赖性很高，融资模式比较单一。

应对这方面的办法，刚才有嘉宾提到，REITs可能是一个方向，当然我们也可能会有其他金融方面的创新，既然今天也有两位来自投行的嘉宾朋友，我也想请两位分享一下，比如说在投行的角度来看，有什么创新的东西可以跟大家分享，先请高盛的魏总分享。

魏杰：我觉得谈不上什么金融方面的创新，您有好的资产，自然资本会到您的面前来。金融创新是国内谈得比较多的概念，但是回归到它的本质，还是要有比较高收益率的商业地产出来，这样资本的功能才能发挥作用。

不管用什么样的金融杠杆手段去做金融创新，最终归结的还是资产质量本身，我倒不觉得中国的商业地产领域下一步助力发展需要有什么金融的创新。刚才有一位嘉宾也谈到了，比如说中国现在是一个双重税收的机制，这可能就是目前没办法逾越的问题。

另外就是中国的土地使用权特别贵，那就注定了招拍挂拿来的土地和商业地产的收益率就达不到海外资本市场通常能够提供的REITs的收益率水平。这些其实是归结到商业地产的资产质量本身的。

罗满强：最后请曾总分享一下您的看法。

曾粤晖：我非常同意各位嘉宾的观点，确实所有的创新都是对优秀标的基础上的一个变现的实现，因此这是一个手段。另外，我不觉得这有什么颠覆性的创新，这应该是一个循序渐进的过程。

从我们的角度来看，在选择标的的过程中，我相信一个好的资产（如果仅就商业地产而言），它应该具有几个特质，首先是普适性，也就是普遍适用、能够生存、遍地开花，这样才能形成规模效应。

第二是特质性，所有的企业都有它的基因，有它的烙印，所以我们能够从芸芸众生、众多的竞争对手中一眼把它辨识出来。站在一个金融从业人员的角度，我觉得要通过我们的专业手段让它实现变现，它应该更加具备某些类似于易估值、标准性，比较容易变成产品的特点。

有很多朋友问，他说您关于REITs的观点有没有发生变化？我觉得其实这是必然的，因为我在第一次公开场合谈到这个话题，其实已经是很多年前的事情了，在这个过程里面，业界包括我们的同行都对这个做了很多有益的探索，我相信两者交相辉映、相得益彰、共同实现双赢的一天很快就会到来。

罗满强：感谢台上几位嘉宾精彩的发言，我也相信台下的来宾今天也会有满意的收获，感谢大家。