对话 | 主题讨论会之一：商业地产的道路和机会

主持嘉宾

广州房地产行业协会秘书长 韩世同

讨论嘉宾

中原地产中国大陆区主席 黎明楷 

五洲国际控股有限公司董事长 舒策城

宝龙地产控股有限公司执行董事兼执行副总裁 肖清平

光大安石（北京）资产管理有限公司副总裁兼商业事业部总经理 周颂明

招商商置财务总经理、深圳招商商业董事 季勇

韩世同：由于欧阳总要赶飞机，让我临时来主持这个环节，未来商业地产的道路和机会，到底我们的道路在哪里，机会又在哪里，听了几位嘉宾的分析，刚才蔡秘书长和陈诗涛董事长都跟我们分享了目前商业地产整体的市场状况，我们接下来围绕着这几个议题大家来谈谈。

黎总是老行尊，您加入中原也差不多30年的时间了，对这一块您应该是从一个更超脱的局面来看我们的商业地产，您觉得这个成功的关键因素或者是我们未来的机会、道路是什么样的？您从中介的角度谈一谈。

黎明楷：其实在座的各位当中，在商业地产领域我是最不专业的，因为我们本身还是做住宅为主，在商业领域我们也做了一点，但是也不多，而且我们做的也还是提供服务，也就是给客户建议，还不是真金白银花钱投资的类型，所以有种站着说话不腰疼的感觉。

但是有可能因为我们不是这个实际行业当中的从业者，我会抽离一点，从旁观的角度来讲商业的东西。

最近我看了一些美国的报道，在美国的市中心的商业物业的租金价格还是在上涨的，人们说互联网冲击比较厉害，其实造成冲击的就是大城市周边的地方，原本是一些社区商业，零售商受冲击比较大，很多都没法做了。

我在思考这个问题为什么会是这样，一般如果只是为了提供方便的购物，有可能确实会被更方便的网购去取代。但是如果到市中心，人家追求的不完全是方便，有可能是你整个购物的氛围，或者是你的体验，所以这类型的商业价值还可以保持。随着整体的城市经济的上升，应该也能分一杯羹。

从这个角度来讲，像刚才欧阳总讲三四线很好，从这个角度来看，我觉得三四线不一定很好，有可能商业还是要往集中的方向去走，未来越来越集中，在一个城市当中，可能也会有一些商圈特别好，也有一些差一点的地段，可能就没这么好了，从城市往周边来看，未来一二线会比较好一点，三四线就差一点。

我们看香港的开发商在大陆的投资，主要进入的还是那些重点的城市，一线城市基本都进，最多就是二线排在前面的城市会进。

但是三四线城市，我们看新鸿基、九龙仓、太古、嘉里等等都没进，恒隆算是进得多的，它最多也只是去二线城市，没有去到三四线城市，可能也是因为香港的开发商比较保守，但是这也反映了他们的选择。

韩世同：您觉得地段、城市重要，还是运营更重要？

黎明楷：地段是先天的条件，运营是后天的，先天不足，光靠后天运营也不能弥补。但如果你先天很好，就像孩子一样，天资很高，但是不勤奋，运营不好也不会有好的成绩。

举个例子，昨天诗涛也在微信里面说了一句，香港红磡这附近商业很旺，但是香港是一个特别的地方，它的人口密度太高，大家的交通距离很短，所以很多不同的商业体，包括距离不远的海港城附近有很多的商业，它也可以发展得很好。

它主要是面向全国乃至全世界的市场，我们这个酒店附近这里主要是本地消费，但是在其它的国家或者城市就不一定有这样的力度造出这样的商业价值。

韩世同：黎总认为一二线的机会要大于三四线。接下来想请问一下宝龙地产肖总，您去年还给我们介绍过您的经验，宝龙地产在商业化、精品化，以及把文化注入商业方面有很多的做法，结合我们今天这个题目，您也给我们探讨一下运营、体验方面您的一些体会、感受。

肖清平：谢谢观点给我们这个机会共同来讨论新的时代下的商业。简单来讲，做商业地产既是一个时机，也是一种情怀。

我们老板当初要做商业地产，他是看到了国家城市化进程的过程，当时我们是从三四线做起的。改革开放以后，很多农民要转化成市民，所以他们应该要享受到改革开放的红利，所以我们从三四线做起，而且在一些地方也做的不错。

有些三四线城市没有购物中心，建设新的购物中心，会吸引很多的客流，比如我们在安溪、宿迁、无锡等等城市的项目，都有很好的表现。

后来我们进入了一线城市，到上海以后我们调整了战略，因为我们发现一二线的资源集中度最强，做商业地产最重要的是消费、经济水平和人流量。

一二线城市的消费很高，经济水平很高，加上人的流动很快，所以我们现在的布局以上海为中心，在长三角这个区域展开发展，也提出了1+6+N的发展战略。1就是上海这个城市，6就是主要的6座城市：南京、苏州、杭州、宁波、厦门、福州。

上海的商业是有点饱和的，但是在它的副中心，它的商业是很差的，比如在上海我们开发了一个商场就很受欢迎，当地的人口还不是很多，但是它的交通发展起来之后，整个地方的人流还是很大的。我们在上海一共发展了16个项目，基本上都在偏郊区的地方。

韩世同：你们是算轻资产还是重资产？

肖清平：重资产，我们全部是真金白银投下去。

韩世同：这里有一个命题说“重资产为何难以为继”，您这个显然不是难以为继，还是可以持续发展的。

肖清平：作为我们企业来讲，我们董事长很注重资产的运营，我们不求快，我们追求稳健，一年建三五个就可以。另外一点，重资产要有把握，原则上你拿一个项目要把能消化的消化掉，比如销售的和自持的比例要做好，大概6比4的比例。

韩世同：60%卖？

肖清平：对，60%销售，40%自持，这是一个方面，另外，自持的回报率要达到8%，按照这个比例操作，基本上就可以保证你的收益。

另外，我们的运营也有自己的特色，现在在比较好的地段的项目，我们做高端的，比如说宝龙一城、宝龙城、宝龙广场。

我们老板也非常重视文化，我们把美术馆、画廊和艺术中心、画院等等都引入到购物中心。他有一种情怀，他的中国的文化传统积淀很深。他蕴涵的民族精神的情感很深。

作为房地产商，受益于这个时代，受益于改革开放这个环境，现在要回报社会，特别是国家提出要实现百年的中国梦，更需要全民素质的提升。

所以文化的传承非常重要。我们老板一方面提升大家对文化的追求，一方面提升素质，也给大家提供一些学习的空间，所以我们以后会把文化融入到社区，现在已经开始在这样做了。

韩世同：谢谢肖总给我们介绍了宝龙的运作模式和布局。接下来请舒总介绍一下五洲国际的发展情况。五洲国际在综合性运营发展方面非常有特色，他是住宅、商业、物业、物流都有涉及，是综合性发展的。别人是比较重开发、轻经营，他是特别注重经营，这一块您给大家介绍一下，运营体验方面的一些经验。

舒策城：五洲一开始就是做商业地产的，这两年我们才有一部分的住宅地产。我们原来是做专业市场的，一开始做家居建材，后来做五金、工艺品，从去年开始我们还做了农产品市场，在专业市场这个板块来说，我们应该是全业态覆盖。

我们也选择做了16个综合体，这两年综合体的数量相对少一些，因为在有些城市的综合体确实很饱和了。刚才欧阳总说的是比较有道理的，有的地方城市不大，反过来它的竞争也不太激烈，我们在这样的城市有三个综合体运营得比较好。

其中有一个在无锡的一个镇，这个镇总共人口只有3.5万，我现在最高的租金每天一平米11块，我估计很多大城市也只有这个价格，我们在杭州的综合体的租金还不到11块，杭州的土地是1000多万一亩拿的，反过来在无锡的一个镇里的租金可以做到11块每天。

如果不要过剩饱和的话，商业地产是非常好的行业，有些地方确实是规划太多了，大家都吃不饱。所以我们在城镇综合体这一块，五洲做得也是蛮有特色的。

我们刚开始做城市综合体，后来发现竞争这么激烈，后面我们就转做城镇综合体。

我们在云南保山也有一个综合体，这里的生意也很好，每天晚上至少有4000-5000辆过来消费的车，因为当地的市场没有饱和，所以我们在当地做了之后就可以成为当地的老大。

在专业市场这一块，我们现在总共管理了81个项目，中国专业市场的总量还是比较大的。根据国家统计局的数据，中国在2000年的时候，专业市场的营业额在15000多亿，到了2015年底，已经差距10万亿。中国专业市场的销售额每年都在增长，大概每年的增长都有两位数。

我们浙江的专业市场在全国来说应该做得是不错的，我们把专业市场分成两类，一类是消费市场，一类是产地市场。像我们浙江乐清，我们开发了电器城，这是产地市场，我是一个产业的窗口。我们的海宁皮革城也是一个产地市场。

很多省会城市的项目大部分都是消费市场，它反过来没有什么产地市场，它的产业都不在大城市，都在很多小城市里面，所以专业市场板块，我们研究的还是蛮到位的。

我们将来的目标是要做1000个专业市场，10万亿的规模是多少个专业市场呢？是4900多个，其实全中国的专业市场不止这么多，我说的这些专业市场是每年营业也在1亿以上的。

浙江的专业市场做得还不错，浙江的很多县域经济就靠专业市场，整个海宁就靠一个皮革城，如果海宁没有皮革城，海宁经济就垮了，整个义乌就靠小商品城，整个乐清就靠电器城，乐清的电器城每年的销售额也有1000多亿。

从商品生产出来到消费者手里，通过专业市场这个渠道走，成本是最低的，你只要这个渠道的产品成本最低，你就不可能被人代替。

五洲有商贸、物流，接下来我们还准备做一个动产质押的业务，房子属于不动产，它可以融资，除了汽车和钢贸，其它的动产都不能融资，其实每个动产都有价值，这一块我们五洲已经在开始做了，我们将来的产业是商贸、物流、动产质押这几个板块都要发展。

韩世同：谢谢舒总给我们介绍，专业市场也大有可谓。接下来请问光大安石资产管理的周总，您好像在第一太平工作过，然后又在光大安石开发和管理了很多大融城，您介绍一下您如何看待轻重资产的模式，包括运营方面，谈谈您的经验和体会。

周颂明：轻重资产实际上是相对的，我们本身是基金公司，基金公司是轻资产的，我们通过基金公司的资金去投入的资产当然也是比较有限。我们更重要的是通过管理，通过管理获取相应的回报。我们的轻资产跟后面的退出还是相连接的。

我们投资的主要目标是一线城市和部分二线城市，主要是地区还比较富裕或者消费特点比较不错的，三线城市也有部分，比如说在华南、华东一些相对比较富裕的三线城市。

我们的观点很简单，从资本的角度去看，收购一个东西也是一样，要看最后退的时候值多少钱，从我们的角度来看，回报能达到要求就可以做。

刚才也说到位置和营运能力方面，当然地段是很重要的一点，但是就单纯从商业的角度，可能有时候判断跟大家还不一样。越是一线的城市、发展比较好的二线城市的核心地段，商业在空心化，被周边逐步取代。因为它里面居住的人已经不那么多了，交通拥堵，原来的价格已经比较高了，它的趋势是在往下走的，而不是往上走。

但是这些区域又有很好的投资机会，因为产品能力比较强，你可以酒店改公寓，也可以商业改办公，改其它产品。在这个时代对产品的认识是非常重要的，不同的产品的区别真是非常大。

在人口密度大的城市商业都能做，但是从商业的角度又有一个难题，比如说开发型的，速度快的话，你用开发模式去做，整个财务报表压力非常大。

用基金的模式就不存在这个问题，我完全是用一个资管计划去投的，我本身已经考虑多少年的投入，只要现金流没问题就不会有问题。后面我可以用地二个资管计划去接，也可以后面去做ABS，价格合适也可以退出。

退出的方式也有很多，但是前提是经营管理的能力。这才是核心，因为在这个方面，你的团队的能力决定了你整个定位、产品、后续的运营，包括市场的调整，因为商业不断在变化，现在好了，过一段时间可能又不行。就像前两年餐饮很火，这两年就不行了，因为大家都觉得好，一股脑冲进去，整个市场供需失衡。

整体来说，地段只是基础，最核心的还是整个营运管理的能力，现在对综合能力的要求特别高，有些产品不是简单的只是做商业、只是做公寓、只是做写字楼，它实际上是一个复合性的，包括我们有些产品已经是把公寓直接植入到商业、购物中心里面，很多新的业态、新的东西特别多。从我们的角度来说，怎么合理就怎么做。

韩世同：谢谢周总，核心的是运营方面的能力。季总刚刚已经给大家介绍过招商蛇口的商业发展方向，您在轻重资产这方面的看法是什么样的？另外我们今天中午也听了越秀的REITs的介绍，招商蛇口有没有这些方面的计划？

季勇：轻资产应该是未来的方向和趋势，之前为什么中国一直没有做，或者是做得不好呢？其实一个核心的原因就是我们国家的税制改革。去年营改增以后，轻重资产分离至少在税制改革方面扫清了障碍，我们从营业税改成增值税，减少了税负，税制改革为轻重资产分离提供了保证。

轻重资产分析有很重要的一点就是怎么算账，在财务的角度我一直关心这个问题，现在很多问题是帐都算不过来，如果你纯粹是开发一个商业地产，或者纯粹开发一个酒店是算不过来的。刚才宝龙的肖总说他们60%的住宅，40%的自持，住宅已经把成本收回来了。

很多企业都有很多不同的模式，但是我们在算这笔帐的时候，算回报是比较难算的。对轻资产来说，这方面就更容易一点。但是轻资产也有它的缺点，就是轻资产做的时候，各个重资产的企业都想自己做运营。轻资产目前的收费模式只能是根据收入提点，收入比较低。所以轻重分离是一个方向，但是也还有很多问题。

另外一点，现在行业里有很多同仁做REITs已经做得很大了，中国的REITs也面临政策方面的问题，一个是中国内地的资金成本是比较高的，它比海外的资金成本高，所以很多企业也是算不过帐。

到海外去出表会比较好一点，但是国家有很多的限制。如果做抵押贷款，利率会比较高，所以也没有动力做。当然我们也已经在做了，其实我们就是为了探索这条路，将来一旦要放开以后，我们就可以很好的跟上。

韩世同：时间有限，我们本环节的讨论就到这里，非常感谢各位从不同的方面、不同的角度为我们商业地产发展的放、轻重资产和运营成功的要素等等谈了非常好的经验。