演讲｜季勇：招商蛇口模式下的商业地产发展观

季勇（招商商置财务总经理、深圳招商商业董事）：尊敬的各位来宾、各位同仁，大家下午好！非常荣幸参加观点2017年的年会，下面我代表招商蛇口、招商商置，也是受观点的委托，给大家做一个分享，我分享的题目是“招商蛇口模式下的商业地产发展观”。

我的分享分为两个部分，首先介绍一下招商蛇口的商业模式。

招商蛇口是招商局集团旗下的一个城市综合开发旗舰企业，是1872年成立的，是洋务运动产物，也是洋务运动以后硕果仅存的一家企业。目前招商局集团的产业分为三个板块，一个是金融板块，包括招商银行、招商证券、招商局资本、招商局中国基金。

第二个是实业板块，现在这个板块在招商蛇口平台上运作，我们提出的口号也是争取成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商。

第三个板块是港口码头板块，现在在香港交易所上市，叫招商局港口。招商局整体的产业发展其实都是以港口作为龙头，我们在港口发展的基础上带动后续的园区开发，包括金融板块的衍生、成长，这都是在港口先行的基础上发展的。

在招商蛇口的板块里面有两个节点可以向大家介绍的，一个是1979年，当时招商局在蛇口建立的一个开发区，这是改革开放的先行试验田，最早是袁庚同志提出来的，当时是中国从文革走向改革开放的开山第一炮，就是在蛇口这片土地上打响的。

要说招商局的商业模式或者发展观，我总结就是招商局总部在香港，它的整体思路是一个市场的思路，不管做哪一个板块或者是做什么事业，它追求的都是一个市场的逻辑，追求的是一个市场的价值，追求的是市场效率。

所以我们最早提出两个重要的口号，一个是“时间就是金钱、效率就是生命”，这是在1984年提出来的，在当年的国庆庆典上还打出了这句话。

后来我们又提出另外一个口号叫“空谈误国、实干兴邦”，这个口号也是我们最早提出来的，习近平总书记上台以后，第一次到蛇口就来看这个口号，给大家提出了一个全新的理念。其实这些理念的提出就是两个字——市场，一个是市场价值，第二是市场效率。

招商蛇口在这样的理念的引导下，不管是住宅开发、社区开发还是园区开发，在集团的地产板块里面，2015年以前我们有好几个平台在做，2015年集团做了一个重要的战略合并，把蛇口工业区吸收合并招商地产。

原来招商地产上市的代码是0024，吸收合并之后就诞生了一个新的企业，也就是目前的招商蛇口，并且我们申请了一个股票代码是001979，纪念改革开放先行这一年。

我们现在有三大主业，一是社区开发运营，第二是开发运营，第三是邮轮产业的开发和运营。这三大板块，我的理解是我们在做市场里面的延伸，应该说市场需要什么，我们就去提供什么，或者我们就去做什么，为客户或者为消费者提供一种多元化的全生命周期的工作和生活的产品和服务。

在这个模式下，我们提出房地产界比较独有的概念：前港、中区、后城。因为我们是以港口起家的，从港口开始发展的，所以我们做房地产开发，或者我们做商业地产的运营都是做园区的运营，我们没有跳过这个逻辑。

我重点介绍一下前港、中区、后城的概念。我们是以港口先行，以产业园区跟进，后面再配套城市的新区开发，从而实现成片区的整体联动发展。这个理念说是招商蛇口独有的，是因为我们一直有港口码头。

我们到哪里都是港口码头先行，建立好以后，再为港口码头提供一些配套服务，这样就诞生了产业园区的概念，为产业做一个配套，后面再围绕这些做一些配套，然后就有了住宅的概念和商业的概念。

招商蛇口整个模式的发展，不管是从历史的传承还是从时代内涵上，我们应该叫做因时制宜、顺势而为。

再来介绍一下我们的模式历史演变。我们从最开始并没有想到这样的模式，都是在逐步演进，逐步走这到一块的，最早是港口的开发，后来到第二步就是整个工业区的开发，最后再到自贸区或者粤港澳大湾区，我们做这个是从消费者出发，消费者需要什么我们就提供什么，或者说消费者需要什么，我们去做什么，去满足消费者的需求，打造我们的产业链。

现在我们这个模式也不断在演变，也不断在复制，目前也是在一带一路上践行国家的战略，我们在不断加快国际化的步伐。目前我们已经在一带一路上的全球18个国家和地区有35个港口，在这样的港口的后端都有大量的土地储备，我们也正在做这样一个产园或者是园区的整体开发的模式的研究和推广。

另外我们在蛇口和前海的自贸区，我们在深度参与，或者我们是主要的操盘手，这里有2.8平方公里也是我们在做，做整体的业态的培育和房地产项目的开发，都是一直在做一些思考和研究，也是在逐步把它丰满。在这个基础上，我们也结合现在互联网的发展、高科技的发展。

我们也在园区里面做一些国家级的双创基地，这些基地一方面可以给我们带来租户或者带来产业的引进，同时我们深度参与以后，也会带动我们内部的流程优化，或者是产业的升级，发现为整个区域里面产业转型、城市升级的新机遇。

接下来再谈谈我们这个模式下的商业地产开发。商业地产在我们集团的概念里面，或者在招商蛇口的概念里面，它是消费者需要什么，我们就提供什么。当消费者需要商业的时候，我们就会重点打造商业，把它做得很好。

目前在招商蛇口的体系里面，我们重点在做这么几件事，第一个是我们想做城市开发的升级。城市开发就主要是住宅。第二是做一个产业的聚集，怎么在园区里打通上下游，让园区的竞争力更强，我们在研究这样的问题。

第三个是互联网+，就是怎么把我们现有的产业、空间和互联网连接，提升我们的效率，也是提升大家的体验感。第四个是金融服务，把现有的资产通过金融化的手段能够更好地跟大家一起分享，分享资产的收益。

目前商业地产板块，我们重点有三条产品线，一条是城市级的，这是综合的商业综合体，第二种是区域级的城市综合体，第三种是社区级的商业综合体。

在写字楼方面我们有高端5A写字楼，还有园区的写字楼，还有一些创意文化园区，这是在写字楼园区板块。在酒店板块我们也有三个产品线，一个是五星级的酒店，第二个是城市覆辙型的酒店，第三是会所级的酒店。

几条产品线现在的脉络已经比较清晰了，逻辑已经设定了，只是根据公司的发展，根据整个时代的发展，我们逐步地去推进，逐步地去运作。让它逐步的绽放。

刚才我介绍了我们的三条产品线的一些情况。未来三年我们可能会在15个城市即将出现27个商业项目，大概建筑面积有240万方，未来的商业地产规模或者是发展的量级还是比较大的。

我们这次过来主要是想向商业地产的前辈和各位同仁多学习，怎么把这么大体量的商业地产做好，把它很好地呈现出来，呈现给消费者，呈现给社区，也呈现给业主，这也是我们一直在研究和考虑的。

其实我们想的比较简单，我们也是在逐渐地研究消费者，不管是什么样的形式，其实最主要的是能够满足消费者的需要，这一点如果能够解决，我们商业地产就能找到一个很好的钥匙，去抵抗其它的科技发展带来的一些不利的局面，我觉得应该是可以做到的，所以我们也在思考这些问题。

这是我们在公寓方面，我们做长租公寓也比较早，我们也打造了一些品牌，但是没做推广，所以观点杂志也不知道，在这里给大家做一些分享，我们现在有壹栈、壹间、壹棠等等系列产品。我们也准备做一个CMBS，现在也在往证监会报，规模也比较大。

我们在这方面的宣传推广还不够，产业化的思路还需要进一步向同行学习。另外我们也有教育的品牌，我们引进一些优质的学校在我们的社区里面，让大家在这里居住更宜。

还有大健康品牌，主要是招商的健康体检中心，还有招商仁和，人和是中国第一个保险品牌，我们今年把它复牌已经，仁和也是在做一个健康的管理。我们还在打造一些其它的大健康的品牌。

还有文化品牌，我们的蛇口文化艺术中心也即将开业，欢迎大家过去指导，我们引进了英国的维多利亚博物馆等等的品牌。

我们做商业地产，如果要说什么发展观，其实就是几句话，第一句话是追寻市场本身的逻辑，就是市场价值和市场效果，第二是从消费者出发，研究消费者的需求，消费者需要什么，我们就提供什么，这是整体发展的逻辑和发展观。