合富辉煌:广州金月供求双低 南沙新货集中成热点

合富研究院

2017-10-17 21:10

  • 2017年十一黄金月,广州住宅市场呈现一手供求双双新低、二手需求持续稳健的市场态势;受新货相对充裕且定价理性的带动,南沙成为本次黄金月的热点区域。

    金月供求双低 南沙新货集中成热点

    ——2017年广州十一黄金月市场监测

    前言:在调控持续力求稳定、住宅库存处于低位的背景下,2017年十一黄金月,广州住宅市场呈现一手供求双双新低、二手需求持续稳健的市场态势;受新货相对充裕且定价理性的带动,南沙成为本次黄金月的热点区域。

    注:

    数据统计时间为2017年9月1日-10月8日

    统计口径:全市包括:越秀、天河、海珠、荔湾、白云、黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化十一个行政区;

    中心五区:越秀、天河、海珠、荔湾、白云

    外围六区:黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化

    黄埔:由原来的黄埔区及萝岗区组成

    (以下没有特别标注的数据,均为一手住宅数据)

    市场背景:政策调控维稳,住宅库存低位

    ·广州调控持续,力求稳定。

    稳价调控力度,不断加强。由今年一季度重点针对市区的新增预售项目,逐步延展至外围的新增预售项目;至三季度起,稳价调控措施已对全市所有在售项目适用。

    同时,广州银行房贷逐月收紧,令购房者的支付门槛不断提高。9月金融机构首贷房贷执行利率普遍上浮5%(或以上),基准利率不再。

    ·黄金月前夕,广州一手住宅库存处于近年低位。

    经历2016年的去库存行情,2017年9月初,广州全市一手住宅库存量为843万㎡(相比2016年、2015年同期广州全市一手住宅库存1197万㎡、1344万㎡,分别大幅下降30%、38%),为近年低位。

    新推货历年最少,南沙岛供应最为集中

    ·黄金月广州新推货量创新低

    2017年十一黄金月(9月1日至10月8日)全市实际新推货9400余套,同比去年减少13%,为2011年以来新推货量最少的十一黄金月。

    在推货时点的选择上,大部分房企着意避开8天长假,扎堆选择节前推新。国庆黄金周期间推货量仅2000余套,不足整个黄金月总推货量的三成,同比去年十一黄金周亦下降四成。

    ·相较其他区域,南沙岛的供应最为集中

    黄金月期间,全市新推货量最多的区域为南沙岛,其新货数量高达2070余套,占全市的比重超过22%。其次永宁、科学城、荔城、广氮-奥体、长岭居、仙村-石滩等亦是全市范围内推货较多板块,数量超过500套。

    全市整体成交平稳,南沙成全市热点

    ·整体住宅市场延续三季度以来的平稳态势。

    今年以来,虽然全市一手月均网签成交由2016年四季度的136万㎡高位回落至2017年三季度的55万㎡低位水平,但三季度全市一二手整体月度网签成交稳定在120万㎡水平。其中二手成交表现稳健,保持每月1.5%的小幅度增长。

    ·一手供应不足,需求持续在二手释放

    今年以来,全市已多次出现一二手月度成交量倒挂。二手占全市月度网签成交量比例已经由2016年初的35%上升至2017年9月的56%!

    全市一手成交由于价格调控等因素,今年以来均价处于16200元/㎡-17000元/㎡间稳小幅波动。与此同时,由于购房需求在二手市场持续释放,导致全市二手成交均价稳步上涨,今年以来累计上涨19%,达到9月的21676元/㎡。

    ·供货相对集中的南沙成为黄金月全市主要热点

    整个十一黄金月,由于广州供应、成交均处于低位,市场整体热度不高,黄金月不再“黄金”。但占据全市近五分之一新货的南沙岛板块,带动南沙成为十一期间广州住宅市场的热点区域。

    受滨海新城、阳光城丽景湾等项目理性定价热销带动,南沙折合均价1.7万元/㎡以下的楼盘亦成交理想。区域人气旺盛,亦促进南沙湾御苑、碧桂园云麓半山等具备优质资源条件的中高端项目维持市场热度。

    总结与展望:

    本次十一黄金月,更多的是承接了三季度以来的“平稳”态势。虽然一手市场供求数据同比呈现大幅下跌,但开发商理性定价仍能带动区域市场热度,二手市场需求持续稳健,合富研究院认为,广州的购房需求仍然持续。

    接下来的四季度,仍将是开发商冲刺年度销售业绩的最后窗口,推货量将较三季度有明显的增加,四季度对广州购房者而言将是年内入市良机。

    审校:刘满桃

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