合富辉煌：广州金月供求双低 南沙新货集中成热点

金月供求双低 南沙新货集中成热点

——2017年广州十一黄金月市场监测

前言：在调控持续力求稳定、住宅库存处于低位的背景下，2017年十一黄金月，广州住宅市场呈现一手供求双双新低、二手需求持续稳健的市场态势；受新货相对充裕且定价理性的带动，南沙成为本次黄金月的热点区域。

注：

数据统计时间为2017年9月1日-10月8日

统计口径：全市包括：越秀、天河、海珠、荔湾、白云、黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化十一个行政区；

中心五区：越秀、天河、海珠、荔湾、白云

外围六区：黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化

黄埔：由原来的黄埔区及萝岗区组成

（以下没有特别标注的数据，均为一手住宅数据）

市场背景：政策调控维稳，住宅库存低位

·广州调控持续，力求稳定。

稳价调控力度，不断加强。由今年一季度重点针对市区的新增预售项目，逐步延展至外围的新增预售项目；至三季度起，稳价调控措施已对全市所有在售项目适用。

同时，广州银行房贷逐月收紧，令购房者的支付门槛不断提高。9月金融机构首贷房贷执行利率普遍上浮5%（或以上），基准利率不再。

·黄金月前夕，广州一手住宅库存处于近年低位。

经历2016年的去库存行情，2017年9月初，广州全市一手住宅库存量为843万㎡（相比2016年、2015年同期广州全市一手住宅库存1197万㎡、1344万㎡，分别大幅下降30%、38%），为近年低位。

新推货历年最少，南沙岛供应最为集中

·黄金月广州新推货量创新低

2017年十一黄金月（9月1日至10月8日）全市实际新推货9400余套，同比去年减少13%，为2011年以来新推货量最少的十一黄金月。

在推货时点的选择上，大部分房企着意避开8天长假，扎堆选择节前推新。国庆黄金周期间推货量仅2000余套，不足整个黄金月总推货量的三成，同比去年十一黄金周亦下降四成。

·相较其他区域，南沙岛的供应最为集中

黄金月期间，全市新推货量最多的区域为南沙岛，其新货数量高达2070余套，占全市的比重超过22%。其次永宁、科学城、荔城、广氮-奥体、长岭居、仙村-石滩等亦是全市范围内推货较多板块，数量超过500套。

全市整体成交平稳，南沙成全市热点

·整体住宅市场延续三季度以来的平稳态势。

今年以来，虽然全市一手月均网签成交由2016年四季度的136万㎡高位回落至2017年三季度的55万㎡低位水平，但三季度全市一二手整体月度网签成交稳定在120万㎡水平。其中二手成交表现稳健，保持每月1.5%的小幅度增长。

·一手供应不足，需求持续在二手释放

今年以来，全市已多次出现一二手月度成交量倒挂。二手占全市月度网签成交量比例已经由2016年初的35%上升至2017年9月的56%！

全市一手成交由于价格调控等因素，今年以来均价处于16200元/㎡-17000元/㎡间稳小幅波动。与此同时，由于购房需求在二手市场持续释放，导致全市二手成交均价稳步上涨，今年以来累计上涨19%，达到9月的21676元/㎡。

·供货相对集中的南沙成为黄金月全市主要热点

整个十一黄金月，由于广州供应、成交均处于低位，市场整体热度不高，黄金月不再“黄金”。但占据全市近五分之一新货的南沙岛板块，带动南沙成为十一期间广州住宅市场的热点区域。

受滨海新城、阳光城丽景湾等项目理性定价热销带动，南沙折合均价1.7万元/㎡以下的楼盘亦成交理想。区域人气旺盛，亦促进南沙湾御苑、碧桂园云麓半山等具备优质资源条件的中高端项目维持市场热度。

总结与展望：

本次十一黄金月，更多的是承接了三季度以来的“平稳”态势。虽然一手市场供求数据同比呈现大幅下跌，但开发商理性定价仍能带动区域市场热度，二手市场需求持续稳健，合富研究院认为，广州的购房需求仍然持续。

接下来的四季度，仍将是开发商冲刺年度销售业绩的最后窗口，推货量将较三季度有明显的增加，四季度对广州购房者而言将是年内入市良机。