年度演讲 | 李战洪：房地产未来还是战国时代

李战洪（新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁）：今天主要是三个方面，第一是行业生态。刚才大家讨论长效机制是什么，我说10年前我就找到了长效机制，未来10年还是这个长效机制，每年就是这个“抓”字。这是我们政府在过去10年的长效机制，未来10年相信还是这样的长效机制，这就是以行政手段为优先的长效机制。

这里我列了一些数据，这是很有内涵的，这里列的数据分别是1015、2025、5035、10045。1015是10强企业占全国房地产市场15%的份额，我这里的数字是取整的，把尾数全部去掉了。从这里可以看出名堂，最后一个数字是100强房企占45%的市场份额。

前几年他们还是占35%的市场份额，这几年下来提升到45%，说明市场集中度越来越高，在这种特征下，中小企业的生存会越来越困难。这个数字是今年最有规律的数据，5035是50强的企业35%的市场份额，2025是20强的企业占25%的市场份额。

现在的市场集中度越来越高，死亡就越恐怖，这些大企业的份额基本上是以消灭中小开发商获得的。特别有意思的是，基本上都是大开发商在说市场拐点来了，泡沫来了，叫人家快点走，它自己坚决不退，而是去收购、兼并那些小企业。

我认为未来还是战国时代，不是春秋时代，春秋时代是追求领土扩张的模式，战国时代是灭国战争。所以刚才说的1015和10045其实就是开展灭国战争后面的数据。

在行业生态下，行业趋势中：仓皇、失措、慌不择路。很多企业简单找一个噱头，对企业华丽包装，以革命的名义达到不革命的目的，有些企业挂上狗头，卖出羊肉。我认为房地产这个行业是国家除了垄断的行业之外最好的行业之一，不管你往哪里转，回过头来看，最好的行业还是房地产。

第二部分，房企ONE WAY。我一直认为老板能力差，企业才多元化，中国地产企业的发展告诉我们，一致认为房地产拐点来临，盲目转型的企业不具备可持续发展能力，也不具备生存能力，你一直觉得没有拐点，没有泡沫，这个企业就有希望，以后就不会死。

过去20年中国房地产主要的能力是依靠一种特别突出的企业表现来求生存、谋发展，获取政府资源、土地资源、政策资源、资金资源、市场资源、合作资源。过去20年的经验告诉我们，要在中国房地产混下去，一定要获得一个单项冠军，在未来10年这一点依然有效。我一直认为在中国的房地产市场里没法获得全能冠军，大家获得单项冠军是很重要的。一定要把自己某一方面做到最强。

只会做一个市场的开发商往往会被优先淘汰，死掉的开发商只做一个市场，就是做房子的销售市场，只会做一个市场的开发商基本上都被淘汰，你做两个市场可以两点一线，做三个市场可以做成立方体。

第三部分，地产加法。同样是万亿时代，我们说的是房地产的万亿时代，我想到鲁迅的一句话“世上本没有路，走得人多了就成了路”。但是我们逆向思维，世上本来有路，走得人多了就没有路。在万亿房地产时代下，我们发现了另外一个大蛋糕，就是文教卫市场，和房地产关联发展，文教卫是关键。

新鸥鹏错过了过去10年规模化发展或者全国化布局的机会，现在只有100来亿的规模，它把所有快速发展的钱拿去办学校，办了8所学校，其中有2所大学，回过头来看，虽然当时有很多坎坷、酸甜苦辣，我们说人间正道是沧桑，虽然新鸥鹏错过了以规模化为导向的全国化布局，但是我们却抢占了全球布局的先机，包括我们的教育现在已经有北美、澳洲、亚洲和欧洲教育中心。

这是我们做的占地2.7平方公里的中国教育产业园。这是中国第一个教育综合体，我们以前都听过商业综合体，以百货、超市为主力店的综合体。从某种角度来说，新鸥鹏是在复制七八十年代的青少年宫，把所有的教育集中到一个城里面来，现在在国外已经有4个项目，在国内正在建的有5个，所以我们三年一飞冲天，三年一鸣惊人，这是我们的发展战略。

（见PPT）这是我们的其中一个教育城。这是我们的教育产业园，这是新鸥鹏的学校，这个学校也被评为中国驰名商标，现在我们马上要在美国办学校。新鸥鹏有世界最大的房地产学院，世界上第一个开办房地产本科的是沃顿，它有1万多本科生，我们现在有1万多本科生。后来了解到他们是总共毕业了2万多毕业生，在校生只有2000多，所以我现在可以说新鸥鹏是世界上最大的房地产本科学院。

这是新鸥鹏的本科学院，在经济类的学院里面从第九名上升到第七名。

新鸥鹏主要是三个集团，教育集团、地产集团、产业集团，两个驰名商标，2016年中国民营企业500强，排名第321位。

新鸥鹏三个阶段的产品，我觉得这个思路很重要，有企业产品、城市产品、社会产品，我们一直按照这个思路来走。企业产品就是做开发、建房子。城市产品就是建社区，做服务。我们做社会产品就是建学校，做教育。

新鸥鹏集团主要是做学历教育，区别于新东方，新东方是做培训教育，我们的特点是做学历教育，但是要从进入门槛来说，或者事实来说，做学历教育的难度远远大于培训教育。新东方在10年前就找我们新鸥鹏谈过，现在就想跟我们合作，我们下一步做好学历教育的同时，培训教育也是我们的一个重要方向。

本文为作者在2017观点年度论坛演讲实录 未经本人审阅