观点网 去年第一家公布现金非公开增发预案的房地产公司--新湖中宝迎来最终进展。
9月2日晚间,新湖中宝宣布,收到中国证监会出具的《关于核准新湖中宝股份有限公司非公开发行股票的批复》,核准公司非公开发行不超过18.27亿股。
截至目前,离最初公布定增方案已有一年之后,新湖中宝的定增方案也进行过一些修改。
在这一年之中,继新湖中宝之后陆续出台定增方案的房地产企业,不少都陆续撤销了定增计划。到新湖中宝定增方案顺利获批,市场分析指,(新湖中宝)还是借力棚改政策倾斜。
事实上,新湖中宝从发布定增方案伊始,就确定募集资金投向上海两大棚户区改造项目:普陀区的上海新湖明珠城三期3、4 标段和闸北区的上海新湖青蓝国际。
所以,当时就有分析认为,由于棚户区募投方向符合国家产业政策支持,预计最终获审批通过概率较高。
55亿定增获批
较一年前发布的定增方案,最新获批的方案在募集资金用途方面未进行更改,不过在发行规模和发行价格上却做了少许调整。
具体为,由最初发行数量不超过17.91亿股,发行股票价格不低于3.07元/股,调整为发行数量由不超过18.27亿股,发行价格由不低于3.01元/股。
不过预计募资约54.99亿元,较最初的募集资金不超过55亿元,未发生大变化。
资料显示,两大棚户区改造项目之一的上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目,总投资为58.05亿元,募集资金投入金额为30亿元。该项目地处上海市普陀区东新村地块,东、南毗邻苏州河,北抵轻轨明珠线,西至东新支路及合德里地块边缘。
同时该项目也是上海市内环线以内最大的“365”旧城改造项目之一,也是普陀区“365”旧城棚户区改造的重点项目。项目规划占地面积4.78万平方米,总建筑面积19.99万平方米(含地下面积)。
是上海365 旧城改造的重点项目,也是内环以内的两块较大的成片改造地块,建筑面积分别达到19.99万和32.28 万平米。
目前项目已开工,其中三标段建设期为2005年下半年至2014年下半年;四标段建设期为2014年上半年至2019年下半年。据预计,该项目总销售收入79.93亿元,净利润为11.58亿元。
另一大棚户旧改项目上海新湖·青蓝国际项目总投资为67.78亿元,募集资金投入金额为25亿元。该项目位于上海闸北区内环线内,与虹口区接邻;东依东宝兴路、南临芷江中路、西达宝昌路,北至青云路。
该项目是上海市新一轮“365”旧城改造的重点项目之一,是闸北区旧城棚户区改造的民生工程项目,同时也是闸北区内环线以内较大的成片改造地块。项目规划占地面积6.49万平方米,总建筑面积32.28万平方米(含地下面积)。
目前项目已开工,建设期为2012年下半年至2018年下半年。据预计,该项目总销售收入92.55亿元,净利润为12.49亿元。
对于此次定增方案的获批的,市场分析指,新湖中宝试水房地产融资用于棚户区改造,获批后将推升业绩同时带来债务结构改善。
借力棚改政策
在不少房地产企业都陆续撤销定增方案的大背景下,作为2013年第一家发布定增方案的企业,新湖中宝方案获批并不是太让人意外。
早在方案发布指出,就有分析称,由于棚户区募投方向符合国家产业政策支持,预计最终获审批通过概率较高。
虽然新湖中宝的定增方案进行过调整,但都是在发行价格和发行规模上进行的调整,募集资金用途并未改动,都是用于上海的两大棚户区改造项目。
而今年以来国家对棚户区改造的支持进一步加大。此前国务院办公厅颁发了《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,要求各地区、各有关部门进一步加大棚户区改造工作力度,力争超额完成2014年目标任务,并提前谋划2015-2017年棚户区改造工作。
“政府的住房政策已从过去以住房市场调控为主,转变为以棚户区改造、住房保障和住房供应体系建设为重点。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受采访时如是说到。
历史资料显示,2013年新一届中央政府提出,从2013年到2017年“再改造1000万户以上各类棚户区”的建设任务,同时提出在以人为核心的新型城镇化推进过程中,“要改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”,由此新一轮棚改的序幕拉开。
而2011年至2013年底,全国棚户区改造累计开工1084万户,基本建成668万户。今年我国还将改造各类棚户区470万户以上,改造任务比去年增加近47%;基本建成480万套,同比增加约1.2倍。
另值得注意的是,新湖中宝定增方案获批,其自身业务状况及规模不大或成为加分项。
据银河证券首席分析师赵强介绍,当年房地产调控的时候出了一个文件,地产公司若要融资,必须要经过国土资源部对公司土地的审核。
“公司要保证旗下每一块土地都是合法的,不存在历史遗留或其他瑕疵问题。而且这种审查采用积分制,也就是项目越多就越容易被扣分。”
赵强总结,换言之,公司的规模不大,拥有的项目数量越少通过审查的可能也就越高。
而据新湖中宝公布半年报数据,上半年公司实现营业收入28.66亿元,其中实现地产业务收入15.96亿元(不含合作项目),实现房地产销售收入34.90亿元。
故而有分析认为,新湖中宝当前相对于万科、招商这种大企业而言较小的规模,也就成为定增方案获批的加分项。