碧桂园业绩会:为保证现金流也会采取价格策略
时间: 2014-08-20 02:46:17    来源: [ 观点地产网 ]

为了满足现金流的周转需求和保证公司的健康发展,也会采取一定的价格策略。

  观点地产网 8月19日,碧桂园在香港举行其2014年中期业绩发布会,碧桂园总裁兼执行董事莫斌、碧桂园联席总裁兼执行董事朱荣斌以及碧桂园执行董事兼首席财务官吴建斌出席现场。

  数据显示,2014年上半年,碧桂园共实现合同销售金额约584.17亿元,合同销售建筑面积约879万平方米,同比增长分别约73.6%及73.4%;确认收入的平均销售价格由2013年上半年的约每平方米6673元上升3.6%至约每平方米6916元。

  对此莫斌表示,公司维持2014年1280亿元全年销售目标,基于放松限购等政策的背景,看好下半年市场走向。

  “上半年平均销售价格略微上升的主要原因为产品结构调整,并非由于碧桂园采取提价措施。”

  但是,莫斌也承认,碧桂园产品的利润率相对是比较低。如果市场价格浮动比较小,表现严峻的话,为了满足现金流的周转需求和保证公司的健康发展,也会采取一定的价格策略。

  据中报显示,碧桂园毛利率由2013年上半年的33.9%下降至2014年同期的28.6%。

  对此,碧桂园解释为主要由于平均单方土地成本有所上升,同时装修交付物业的面积占比较2013年同期增多,导致工程成本亦有一定程度的上涨。

  吴建斌表示,碧桂园上半年毛利率是26.2%,毛利率水平保持了行业平均水平。

  此外,据莫斌介绍,今年上半年碧桂园共有22个全新项目开盘,未来7-12月碧桂园计划推出37个新盘,维持1280亿元业绩目标不变。

  海外业务方面,今年上半年马来西亚共取得12.5亿元销售业绩,澳大利亚悉尼项目取得9.8亿元销售业绩。未来碧桂园计划海外投资的集团占比将达到10%,但仍将保持审慎态度进行选择。其并明确表态称“宁可少买一块地,不要错买一块地”。

  对于今年不少房地产企业进行多元化的发展,莫斌认为碧桂园还是集中在地产主业,不会在多元化做出大跨度安排,但会做相关产业地产、旅游地产以及养老地产等。

  据了解,2013年底碧桂园成立广州碧桂园商业管理公司,集中大型商业中心、布局社区商铺以及五星级酒店的城市综合体,大型商业体共计3个,上半年物业公允值收入为9亿元。

  在负债率方面,截至2014年6月30日,碧桂园负债比率为67.1%,与2013年67.3%基本持平。吴建斌表示,碧桂园负债的控制坚持的原则是“稳健”,始终在负债率范围内拓展业务。

  “负债水平上限是70%,这是对市场的承诺。”他强调。

  以下为碧桂园2014年中期业绩会现场问答实录:

  现场提问:碧桂园维持1280亿的目标不变,去年有多少货量是在今年结算的?刚才莫总提到,买地会根据销售回款而定,今年有传上海信贷放开,对公司是否有影响,您认为下半年信贷市场是怎样的?

  另外,碧桂园在马来西亚和澳大利亚都有项目,今年上半年应收的份额是怎样的,下半年预计占比是多少?未来海外拿地的计划是怎样的?

  吴建斌:今年的销售目标是1280亿元,从目前的整个进展来说,这一目标还是有希望能够完成。得益于国内政策的变化,到了8月中旬,整个8月的销售比7月份要好,这种变化是积极的,而且是正面的。

  上半年马来西亚带来的收入是12.5亿元,澳大利亚的收入是9.8亿元,其他的是国内市场的销售,预计下半年的销售还是主要来自于国内市场。下半年碧桂园还有37个盘要推出,货量是足够的。

  去年转到今年的库存减少了很多,去年大概是1200亿元,现在下降到1100亿元,上半年还加推了新盘,因此存货比例是下降的。

  朱荣斌:其实,碧桂园一直在积极投资项目,以保证公司业务持续的发展。上半年投资了大约125亿元,买了1250多万平方米的开发土地。

  进入到今年的二季度后,碧桂园投资步伐有所放缓。我们会审慎的根据市场的整体形势、公司销售回款、财务资金的情况,审慎的决定每一宗、每一块土地的投资。

  目前,公司有7000多万平方米的开发面积,还有1300多万平方米已成交,但国土证在获取过程中。因此碧桂园有充裕的土地,可以满足公司持续规模性的发展。接下来会更加关注下半年的形势变化,会在新形势下积极灵活审慎的做好投资业务。

  莫斌:我们遵循的原则是“宁可少买一块地,不要错买一块地”,主要是将现金流放在第一位,健康灵活的周转。

  碧桂园对海外发展秉持审慎的态度,进每个区域,都是从小项目开始。现在澳大利亚的项目是比较成功的,今年在悉尼首推400多套,卖了300多套。喜人的是,大部分房子卖给了当地,也就是说国内的市场还未完全的打开。如果完全的打开的话,情况会更好。

  我们希望海外市场做一个成一个,从小开始,积累经验,慢慢的根据市场的需求,逐渐的发展海外市场。

  但是,今年到目前为止,海外没有增加一个新的项目,因此这一指标等于零,基本上都在国内,下半年是否有可能在海外买地。要计算项目,是否可以达到快速回流现金的目的,如果可以达到的话,海外就买项目。国内买地或者是境外埋地的模式和标准是一样的,就是快速回流资金,带来更高的回报率。

  现场提问:莫总提到上半年推出了22个新盘,下半年推出的新盘数是37个。很多开发商因为上半年市场表现得不好,集中推盘集中在下半年。现在管理层如何看待下半年的市场,如果市场表现不好的话,是否会继续调整推盘的计划?

  莫斌:上半年是推了22个项目,下半年准备推37个,这是正常的计划,没有因为市场的变化影响推盘的节奏,但是我们调整了推货的节奏。

  碧桂园上半年完成销售目标40%,下半年是60%。大家都清楚中国的地产行业,9月份和10月份是销售的旺季,因此我们希望在这两个月或者是最后一个季度,将这37个新盘推出。货量已经符合市场的需求,如果去化率达到的话,销售目标是完全可以实现的。

  下半年的在售货量根据市场而定,目前的货量是1000亿元,下半年新盘的推出是700亿元,新货是根据市场的需求和公司的节奏而定,市场好的话,货量会多。

  现场提问:公司上半年的负债比率有所提升,全年的负债比率是继续上升还是有所回减?海外业务长远的占比是否会达到1/3?

  吴建斌:负债水平截止2014年6月30日是67%,跟去年年底相比是同样的,依然是67%,负债水平没有发生重大的变化。

  碧桂园是大型的房地产公司,负债的控制坚持的原则是“稳健”,始终在负债率范围内拓展业务。负债水平上限是70%,这是对市场的承诺。

  我们对现场提问和投资者介绍过,海外的投资比例占总的比例是10%,这是一个限额,如果当年投资1000亿元,100亿的是在海外投资。这包括马来西亚、澳大利亚,甚至包括其他的国家和项目,这些项目会根据投资的总量予以控制。

  现场提问:第一,今年上半年众多的开发商以价换量,碧桂园的销售均价有怎样的变化,下半年的价格策略是怎样的?第二,下半年整体在售的货量是多少,预计的去化率是多少?

  莫斌:上半年的销售均价有所上升,不是提价上升,而是产品结构发生了变化。面对市场,碧桂园产品的利润率相对是比较低的。如果市场价格浮动比较小、表现严峻的话,为了满足现金流的周转需求和保证公司的健康发展,也会采取一定的价格策略。

  上半年碧桂园采用全民营销甚至跟代理公司共同销售,升级产品,做好产品的定位,从而促进销售。

  下半年,碧桂园对产品定位和定价以及对市场判断得更加准确,我们提出了精准营销,也就是销售的定价、成本控制、市场需求,在开盘之前找到平衡点,从而做到去化率,新盘的去化率达到60%以上。

  现场提问:第一,上半年碧桂园新开工面积和在建面积跟去年相比,有怎样的变化,五月份以来,可以说是今年楼市出现了下行趋势,新开工面积和在建面积上是否有所缩减?

  第二,海外资产的回报率是怎样的?马来西亚项目距离交楼的时间是三年吗?在此期间,消费者购买的意愿是怎样的,有退房的权力吗?

  吴建斌:刚才介绍了相关的数据,已办妥预售证,在建的待售面积是1300多万平方米,总体可售的面积是1600万平方米。今年在建的面积是3000多万平方米,这3000多万平方米是根据市场的节奏调整的。今年市场的反应大家知道,上半年稍微逊色一些,因此开工面积做了调整。

  从初步掌握的资料来说,无论是马来西亚的项目还是澳大利亚的项目,毛利率要比国内高一些。但是,目前还未到结算的时候,大概在2017年左右结算,那个时候的毛利率才会准一些,从目前掌握的资料来说,毛利率会比国内市场高一些。目前计算的海外的毛利率大概在35%左右。

  现场提问:上半年毛利率跌得比较明显,原因是什么?海外毛利率高的原因是什么?

  吴建斌:上半年毛利率是26.2%,包括了广东省内和广东省外,广东省的毛利率稍微高一些,省外的毛利率低一些。

  影响毛利率的原因很多,收入、单价以及成本等。从上半年总体情况来看,现在的销售价格比原来高一些,大概是6700元/平方米左右,成本保持正常。因为拓展的面积比较大,涉及到92个城市、205个项目,费用开销大,对整个的业务有所影响,毛利率基本上保持这样的水平。

  现场提问:过去一、二年内,公司的高层和执行董事都有所变动,原因是什么?碧桂园积极进行的公司治理优化是否有联系,今年上半年聘请了专业的公司做组织结构的调整,具体内容是怎样的?公司现有的治理结构,对公司未来的发展意义是什么?

  莫斌:去年碧桂园从400多亿元直接上升到1000多亿元,高速的发展,必然带来管理的问题。今年的市场处于平稳的阶段,我们希望抓住市场空档期,将管理进一步的提升,为了下一步或者是长久保持健康持续发展打下坚实的基础,因此管理上做了很多项的安排。包括董事会的变化,这些变化更多的引入职业经理人跟董事会进行分工合作。

  比如说吴建斌在资本市场或者是财务管理方面都是非常出色的,虽然4月1日才加入碧桂园,但在短短的4个多月内,对资本结构的改善,财务结构的改善,起到了很大的作用。

  引入专业公司方面,跟碧桂园共同探讨我们管理上存在的短板,并根据轻重缓急一一的解决。

  今年更希望做的两件事情,一是将管理提升到非常坚实的基础上,二是朱荣斌联席总裁买到更多更好的地块,为长远的发展打下坚实的基础。

  现场提问:今年很多龙头房企抛出了转型的方向,包括社区O2O的发展方向,碧桂园是否做企业转型的想法。

  莫斌:关于企业的发展方向,地产同行做得不错,有的风生水起。

  主席和董事会商量后,大家的意见还是坚持主业不变,将价值链做得更加的完善,对于成本控制和产品竞争力,尤其是自主定价的话语权达到市场需求结合的完美地步,将住宅市场和刚需市场做到极致,这是我们追求的目标,因此我们未在多元化方面做出跨度的安排。

  此外,我们会进行可能涉及到产业地产、旅游地产、养老地产、文化地产等多元化地产的转型。

  现场提问:今年下半年中央对内地的调控政策有了松动和变化,管理层对内地房市的判断,接下来会有怎样的调整?

  莫斌:中央进一步落实对各地房地产政策分类调控,限购政策取消城市也不断的扩展,不难看出中央希望房地产健康发展,因此碧桂园对中国的房地产市场充满了信心。

  我们认为下半年房地产市场是平稳健康,应该会比上半年好。针对下半年的市场,碧桂园积极调整了产品定位等策略,符合刚性需求和改善性需求,特别是主战场推的刚性需求。


(发稿:赵思茵    审校:杨晓敏)
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