博鳌特稿 青岛卓越霍勇：下半年楼市一定企稳
时间: 2014-07-30 19:40:12    来源: [ 观点网 ]

下半年楼市一定逐步企稳，甚至会有小幅反弹，青岛市场一定没有问题，崩盘是危言耸听的。

　　编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

　　8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

　　观点网 7月26日，有消息称，青岛卓越蔚蓝群岛4期的刚需产品——西西里岛开盘，当天推出374套，去化338套，去化率达90%。

　　由此可见，在楼市未见明显回升的当下，刚需项目仍是市场宠儿。

　　“楼市下行的影响大家都受到了，只是看对谁影响更大一些。”卓越置业集团青岛分公司总经理霍勇对观点新媒体表示，包括蔚蓝群岛在内，青岛李沧区、城阳区项目多属于纯刚需项目，都是纯走量的，受市场的冲击相对较小。

　　据其介绍，与去年相比，卓越今年的销量差距将不会很大，上半年卓越总销售近9亿多元，其中主力贡献点是蔚蓝群岛和世纪中心。“下一步，卓越还是想继续在青岛本土获得一些比较优质的刚需项目，作为后续发展的储备。”

　　另据霍勇透露，青岛卓越今年全年的销售目标是29亿元，其中蔚蓝群岛的目标与去年持平，还是20亿元，而世纪中心则是9亿元。“群岛项目和世纪中心两条线同步走，两个项目齐头并进。”。

　　资料显示，卓越蔚蓝群岛地处胶州湾沿线，总占地面积1340亩，规划包括住宅、商业街、会所、学校及其他综合配套，项目总共分五期开发，一期二期已经交付使用，目前前期项目已经售罄，整体项目预计2015年完工。

　　该项目今年5月份推出新品，目前在售房源包括高层、小高层及别墅类产品，均价6500元/平方米，已销售700套左右的刚需小户型产品。

　　“青岛整体市场都在下滑，库存一直都在上涨，竞争压力比较大。”而在霍勇看来，青岛也是一个真正刚需市场为基础的市场，中高端现在都走不动，尤其是沿海一线的项目。

　　因此，对于蔚蓝群岛项目的洋房、别墅部分，卓越现在进行了重新的梳理和安排。

　　据霍勇透露，下半年，卓越将进行统一的统筹和推广，把产品的差异化体现一下，以崭新的形象单独推出来。“周边的竞争已经很激烈，都白热化了，下半年，在产品、包装和营销推广上，蔚蓝群岛的中高端产品都要形成差异化推广。”

　　此外，根据市场变化，卓越还在营销策略上作出相应调整。

　　“今年正好楼市大势调整，发生了很大的变化。”霍勇指出，青岛卓越根据这种调整也做了相应的准备和调整，世纪中心提出了低首付等举措，取得了不错的效果，“这些措施从5月中旬实施到现在，一个半月已经卖了将近120套房子，收入1.8亿元左右。”

　　经介绍，卓越世纪中心位于青岛市北区CBD核心，总占地面积达30万平方米，将建成包括5A级办公楼、LOFT商住两用式公寓、酒店式公寓、酒店、商业街及高端住宅等在内的城市综合体。日前该项目2号楼、3号楼同时封顶。

　　据悉，世纪中心项目的写字楼部分提出，10万元首付款可以分期进行，同时项目交付后3年内由卓越方面负责招商，返租回报率达到8%。

　　“这些推广手段还是行之有效的。”霍勇强调，市场不好的时候，企业还是需要创新，不光创新，还需要有效。

　　不过，霍勇指出，蔚蓝群岛项目暂时不会采取低首付等措施，“这个是一个刚需大盘项目，已经被市场认同和接受了，下一步主要是加大力度做项目内在产品力的提升”。

　　而在市场下行之际，不少开发商打算“以价取量”。在霍勇看来，创新比降价更重要。“现在很多开发商以价换量，降价获取资金回笼，下半年，降价趋势不会延续。”

　　霍勇坚信需求是一定存在的，“下半年楼市一定逐步企稳，甚至会有小幅反弹，青岛市场一定没有问题，崩盘是危言耸听的。”

　　以下为观点新媒体对卓越置业集团青岛分公司总经理霍勇的2014博鳌房地产论坛专访实录：

　　观点新媒体：青岛卓越上半年有没有受到整体市场疲软的影响？公司具体销售情况如何？

　　霍勇：这个影响大家都受到了，只是看对谁影响更大一些。与去年相比，卓越今年的销量差距将不会很大，上半年青岛卓越销售了9亿多元。

　　观点新媒体：您对青岛楼市有什么看法？是不是竞争比较大？公司如何应对市场的新情况？

　　霍勇：青岛整体市场都在下滑，库存一直都在上涨，竞争压力比较大。青岛的库存量一直在缓慢增加，现在整体库存量应该创新高了，但是其去化量也在增加。种种数据表明，青岛是一个真正刚需市场为基础的市场，中高端现在都走不动，尤其是沿海一线的项目。

　　但是像李沧区、城阳区这些刚需区域，包括卓越蔚蓝群岛在内的多数项目属于纯刚需项目，都是纯走量的，受市场的冲击相对较小。无论是量的比对，还是价值的比对，蔚蓝群岛都是很优越的。下一步，卓越还是想继续在青岛本土获得一些比较优质的刚需项目，作为后续的发展储备。

　　观点新媒体：商业和住宅的占比有多少世纪中心？主力贡献点还是蔚蓝群岛这个项目吗？

　　霍勇：商业和住宅的占比是三七开。今年上半年的主力贡献点是蔚蓝群岛和世纪中心，其中蔚蓝群岛的贡献会更多一些。

　　观点新媒体：下半年加大推货量，情况也还可以？

　　霍勇：对，因为我们全年的销售目标是29亿元，去年蔚蓝群岛卖了20亿元，今年的销售目标是将近20亿元，世纪中心的目标是9亿元。这样，群岛项目和世纪中心两条线同步走，两个项目齐头并进。

　　观点新媒体：今年你们是否还有拿地计划？

　　霍勇：暂时还没有。

　　观点新媒体：目前在销售情况和销售策略方面，青岛卓越是怎么安排的？

　　霍勇：今年正好楼市大势调整，发生了很大的变化，青岛卓越根据这种调整也做了相应的准备和调整，比如说低首付，而且效果还不错。这些措施从5月中旬实施到现在，一个半月世纪中心已经卖了将近120套房子。

　　观点新媒体：纯销售吗？

　　霍勇：对，120套差不多销售额2亿元，还是不错的，这些推广手段还是行之有效的。市场不好还是需要创新，不光创新，还需要有效。

　　观点新媒体：低首付等优惠措施，蔚蓝群岛也会采取吗？

　　霍勇：蔚蓝群岛暂时不会，因为这是一个刚需大盘项目，而且蔚蓝群岛的策略还是提升其内在产品力。

　　从销售金额的排名看，群岛项目是2013年青岛楼市的单盘销售亚军，同时还是青岛销售面积和套数的单盘销冠。这个项目可说是青岛卖得最好的项目，已经被市场认同和接受了，这就是最好的行销手段和宣传策略，下一步主要是加大力度做项目内在产品力的提升。

　　以卓越引进的名校为例，以前对外宣传其硬件，现在学校软件的各项评比都可以达到进入青岛前三，在整个青岛市和山东省的教育系统中荣获了非常多的殊荣。由于项目刚开始运营，加上交房入伙的影响，学位房都不够，现在抢一个学位房都很难。下一步蔚蓝群岛把这些点整合宣传一下就可以了。

　　观点新媒体：之前发现蔚蓝群岛周边交通不方便，现在那边的市政规划怎么样？

　　霍勇：政府在卓越群岛小区周边开通了很多公交线路，极大的改善了交通配套。此外，白沙河的桥正在整修，9月份通车以后，蔚蓝群岛周边整个交通环境会有极大改善，包括小区周边绿化、城市景观和形象的落地都会有一个质的提升和飞跃。

　　观点新媒体：除了刚需外，蔚蓝群岛还有洋房、别墅，这部分的销售情况怎么样？

　　霍勇：对于洋房、别墅这部分，卓越现在进行了重新的梳理和安排，下半年会进行统一的统筹和推广，把产品的差异化体现一下，以崭新的形象单独推出来。

　　观点新媒体：卓越蔚蓝群岛项目的河对面是龙湖的改善和别墅项目，竞争会很激烈？公司下半年会推出别墅产品，将采取什么营销策略？

　　霍勇：竞争已经很激烈了，都白热化了。下半年蔚蓝群岛的中高端产品要形成差异化推广，不能同时推。无论从产品上、包装上还是营销推广上，都要形成差异化。

　　观点新媒体：蔚蓝群岛的商业部分是卓越自己补给，现在有没有实现盈利？

　　霍勇：目前青岛卓越还是在往商业里面投资，毕竟把小商铺卖掉后，项目业态就很难控制。主要抓住项目整体业态的控制，才会按照原先规划去经营项目的配套和产品形象。这样对小区整体产品力的提升和配套都非常有益处，所以卓越才愿意出这种费用，把这种业态经营好、招商好。

　　观点新媒体：未来，在青岛或山东其他地区，是否复制蔚蓝群岛这种大盘项目？

　　霍勇：如果有合适的机会，不排除这种可能。

　　观点新媒体：前段时间青岛西海岸被定位为国家级新区，卓越之前在那边有一个青岛西海岸项目，还有什么其他项目布局？未来是否会抓住机遇，在那边继续加大布局和扩张？

　　霍勇：目前暂时还没有。只要有好的项目我们都会积极进取。

　　观点新媒体：世纪中心的销售怎么样？现在竣工了吗？

　　霍勇：今年世纪中心在下半年达到收获期，销售一定比去年大。目前世纪中心还没有竣工，公司计划一栋栋来。

　　观点新媒体：世纪中心商业部分有没有自持的？自持比例和销售比例各占多少？

　　霍勇：世纪中心总共有四栋楼，卓越现在暂定持有一栋写字楼，其主楼和裙楼的综合商业自持。商业是持有的。

　　观点新媒体：先销售一栋是不是也是为了资金回流方面的考虑？

　　霍勇：有这方面的考虑。

　　观点新媒体：整个大楼物业部分是公司在做，还是会引进其他代理商帮忙做？

　　霍勇：卓越自己做。

　　观点新媒体：怎么看青岛的商业市场？世纪中心靠近市中心，那边的情况怎么样？

　　霍勇：青岛商业市场还是不错的，像卓越大厦在世纪中心旁边，我们去年推出卓越大厦，当年全部售磬了，一套都没有留，而且价格都还不错。市场对这边的消费需求、投资需求以及认知度和接受度都是比较高的，但是由于同期有很多项目入市，竞争也会加剧。

　　观点新媒体：您刚从深圳来到青岛工作，未来是否将深圳的成功模式复制到青岛？会不会加大商业部分的产品线？

　　霍勇：卓越在深圳大本营好的开发管理经验一定会带过去，但是至于市场份额往哪种产品倾斜，这个还是要尊重当地市场的情况因地制宜进行。

　　观点新媒体：今年楼市下行，很多企业采取降价的措施，公司有没有这方面的举措？

　　霍勇：暂时没有，我觉得创新比降价更重要。

　　观点新媒体：除了降价外，在您看来，还有哪些创新举措？

　　霍勇：市场不好的时候，就要内修外练。内部要修炼内功，不断提升产品力；外练必须要有创新意识和手段。现在竞争日趋白热化，很多营销手法越来越同质化，基本上没有创新，东家用完西家用。但是要想在市场上形成热点和亮点，还是需要一些创新的东西。

　　至于下一步，哪些东西能够比较契合卓越项目自身的特性，能够应用在市场上，现在还不方便说太多，要经过审慎研究之后才能做出决定。

　　观点新媒体：目前楼市趋紧，各种成本都在增加，公司如何保证利润？

　　霍勇：精耕细做，开源节流。

　　观点新媒体：公司在销售方面的资金会更趋紧吗？

　　霍勇：这个也要根据项目的实际情况进行，做一些行之有效的措施，而且市场不好，肯定是做渠道，做宣传是大方向。

　　观点新媒体：呼和浩特等城市放松限购，青岛目前有没有这种放松的迹象？

　　霍勇：据传黄岛区要放开限购，不过政策还没有落地。

　　观点新媒体：在您看来，放松是不是意味着一定会对现在的市场有好处？

　　霍勇：首先最关键的是，需求是一定存在的。如果需求不存在，调整什么政策也没有意义。只要需求存在，进行微调或者部分调整，市场一定会有反应，这就一定是对市场有利的。

　　观点新媒体：青岛那边的需求还有吗？

　　霍勇：有。而且这种需求是长期的，像现在有一个很明显的信号，全国在放开二胎政策，这对未来房地产有很大的促进作用。

　　观点新媒体：今年因为市场政策比较多一点，还有像不动产登记制度的出台。

　　霍勇：不动产登记制度延后了，实际上是给市场一个缓冲时期，相关部门也不希望在市场下行的情况下把负面消息全部叠加起来。

　　虽说这次调整主要是因为银行信贷紧缩，但媒体的推波助澜对市场是很不利的，其在某种程度上放大了负面效应。真正专业人士根本不会谈崩盘理论，这是不科学的，也很幼稚的。所以希望市场的正能量能够起一点作用，可能市场就会好转一点。

　　观点新媒体：目前这种降价趋势还会继续延续吗？

　　霍勇：我倒不觉得降价趋势会延续，下半年一定会企稳。因为现在很多开发商以价换量，降价获取资金回笼，不管效果怎么样，但是大家纷纷这样做了。

　　现在销量大幅下滑，下滑的速度越快就越接近底部，但不管是开发商自保，还是地方政府的政策调整也好，我觉得下半年的过程一定是逐步企稳，甚至会有小幅反弹，这是没有问题的，崩盘是危言耸听的。

　　观点新媒体：你刚才也提到整个市场会趋稳，青岛的市场也会越来越稳定吗，青岛未来市场的走向你怎么看？

　　霍勇：青岛市场一定没有问题，这几年，相对比其他二线城市，青岛发展得慢很多，它的房价没经历过大起大落，一直非常稳定。

　　青岛不存在结构性问题，所以，青岛的楼市延续到一定阶段，或者是一定时期还会有一个向上的跳跃，厚积薄发。2012年就跳了一下，从此以后就再也没有动过。

　　观点新媒体：各大品牌房企纷纷入驻青岛，本地房企也不遑多让，卓越将怎么和这些企业竞争？

　　霍勇：首先要从源头做起，卓越要拿一些刚需的，有表现力的项目进行运营。其次，从过程的管控、经营中不断进行精细化的管理，从成本管控、财务成本的支出及营销费用的支出等各个管理环节施行精细化管理。第三，要大力投入人力、精力做产品，提升产品的形象和竞争力。


（发稿：见习编辑 郭净净    审校：刘满桃）
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