博鳌特稿：滕威林 钻石海岸养老经

时间: 2014-07-31 19:56:26    来源: [ 观点网 ]

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“养老地产项目更多的是一个服务产业，而不是一桩单纯的房地产生意。”

　　编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

　　8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

　　观点网 当传统住宅无法成为业绩增长的保障后，越来越多开发商纷纷调整多元化发展思路，养老地产似乎正成为一种潮流。

　　作为养老产业的独立研究人与投资人，海南钻石海岸联合创办人滕威林称，在15年前就开始关注中国的度假养老地产。

　　“当时99%的人都很费解，他们认为去旅游都是短时间的停留，一般是住酒店的居多，没有多余的时间逗留过久。”滕威林指出。

　　他表示，正是基于中国将进入度假休闲需求大幅增长阶段的想法，才有了海南钻石海岸项目的出现。

　　对于该项目，滕威林透露：“在打造项目时，不是怀着赚快钱的心态，而始终以做作品的初衷和理念去开发建设。”

　　“如果说独特之处，钻石海岸不仅在产品设计上表现极强的原创性，更重要的是打造了一个私密、自然的人文社区。”滕威林补充道。

　　中国老人群体分为两种类型，一种是未富先老、收入低、消费理念不强的老人；二是富而未老的老人，这部分老人即将达到退休年龄，消费潜力正在释放。

　　针对这两种群体，滕威林明确指出：“养老地产的难点就是未富先老和富而未老两者之间的脱节，正是两者间的脱节造成了现在养老地产的盈利困境。”

　　在滕威林看来，养老地产项目是一个服务产业，不是一桩单纯的房地产生意，因而在项目设计方面，首先要考虑到适合老年人的生活和心境。

　　这一点也很好地体现在滕威林打造钻石海岸的初衷上，他认为“对于养老来说，最重要的是快乐。钻石海岸在这方面下足了功夫，希望住在这里的每一个人，无论是中年人还是老年人，都能感到更加快乐。”

　　以下为观点新媒体对海南钻石海岸联合创办人滕威林先生的2014博鳌房地产论坛采访实录：

　　观点新媒体：公司如何保证钻石海岸项目的销售？项目进展情况如何？

　　滕威林：海南房地产市场淡旺季分化明显，在淡季时积极在异地城市推广。一个项目的销售，除了推广和宣传之外，更为关键的在于产品力的表现，我们更多专注的是做好产品本身，让用户有良好居住和度假体验。

　　项目进度按期推进，相信在不久的将来，历时多年精心设计的公寓会成为海南乃至全国范围内建筑住宅类的创新型产品，并吸引更多热爱海南、热爱滨海生活的客户持续关注。

　　观点新媒体：在海南众多旅游地产项目中，您觉得钻石海岸的独特之处在哪里？

　　滕威林：钻石海岸在地块资源上拥有显著的稀缺性，三面环山、一面看海的地形地貌，在规划设计上充分将建筑融于自然之中，在产品定位上满足于高端客群的需求，产品表现方面力求精致、简约、自然。

　　如果说独特之处，钻石海岸不仅在产品设计上表现出极强的原创性，更重要的是打造了一个私密、自然的人文社区。

　　观点新媒体：公司进入海南比较早，选择在海南投资和开发项目的初衷是什么？在项目运营方面会做哪些特别的安排？

　　滕威林：我们在15年前就开始关注中国的度假地产，当时99%的人都很费解，他们认为去旅游都是短时间的停留，一般是住酒店的居多，没有多余的时间逗留过久。但我们因为出国留学原因在国外居住了较长一段时间，体验了国外成熟的消费模式。当社会进入消费社会时，我们对度假休闲的需求会大幅增长。

　　我当时就看准了中国迟早会进入这样的阶段，所以在十几年前就开始关注度假养老地产，并且选择了在海南进行投资。在打造项目时，不是赚快钱的心态，而始终以做作品的初衷和理念去开发建设。

　　观点新媒体：海南定位养生养老的项目非常多，您对海南养老地产项目的现状如何看？公司在这方面是否作相应的布局？

　　滕威林：从大形势来看，中国会在21世纪第一个十年由人口红利社会转型进入老龄化社会。

　　其次，中国会由投资驱动型社会转变成消费社会。

　　中国能够做旅居养老甚至做旅居的地方，基本上只有一个半，一个是海南，半个是云南。为什么海南可以做旅居养老地产？因为气候条件，特别是上了年纪的人需要温暖的气候。

　　三亚的产品前几年几乎是纯粹的投资品，现在慢慢转向有保值功能的消费品，甚至有可能还有一点点投资功能，这也正是海南旅游地产的未来。

　　观点新媒体：养老地产的发展情况还面临着诸多难题，这些难题主要体现在哪些方面？公司又是如何应对的？

　　滕威林：中国老人群体分为两种类型，一是未富先老的收入低、消费理念不强的老人；二是富而未老的老人，这部分老人即将达到退休年龄，消费潜力正在释放。难点就是未富先老和富而未老两者之间的脱节。未富先老的80多岁老人没有享受到改革开放带来的红利之前就已经老去，消费潜力不足，富而未老的这部分老人现在还没有到达需要护理的年龄，两者间的脱节造成了养老地产的盈利困境。

　　观点新媒体：养老地产项目相比普通住宅更多的是一个服务概念，公司如何有针对性地强化？

　　滕威林：在具体的项目运营方面，海南的高端项目要按照市场需求以销定产，不能盲目建设，另外要控制进入成本，并降低融资成本。由于海南独特的气候资源，非常适合做这种养生养老的住宅，特别是在十二五规划下全国养老地产兴起之际，海南今后必将成为养老地产项目的聚集地。

　　养老地产项目更多的是服务产业，而不是单纯的房地产生意，因而在项目设计方面，首先要考虑到适合老年人的生活和心境。

　　像钻石海岸项目中所有门的宽度、卫生间的大小等细小设施都是充分考虑老年人需求，同时还设计了很多适合老年人活动的空间，因为老年人最大的敌人是孤独，而这些设施就是要减少他们的孤独感。养老地产项目一定注重产品内涵，不能只想着卖房子，要以人为本。

　　观点新媒体：养老地产项目在规划和产品设计中要充分体现适老性和宜老性，您觉得如何做到这些？

　　滕威林：钻石海岸是高端度假项目，具有比较强的适老性，但同时也强调适老性和宜老性。人不管怎么保养，最终都会走入衰老，因此对于养老来说，最重要的是快乐。钻石海岸在这一方面下足了功夫，我们希望住在这里的每一个人，无论是中年人还是老年人，都能感到更加快乐。

　　针对老年人的特殊需求，项目做了非常多的适老性设计，包括无障碍以及必要的硬件配套，我们请了国外著名的养老住宅设计师为我们设计养老公寓的方案。

　　观点新媒体：今年讨论房地产形势不明朗的声音越来越多，就海南而言，这一年的房地产市场走势将会如何？

　　滕威林：房产市场经过多年高速发展已经形成非常理性的一面，主要是购房者更为理性，市场已从最初以投资驱动演变成居住使用为主。海南房地产板块也出现供应量过剩的现象，未来海南楼市走向会进一步分化，对于没有产品特点和服务创新的项目来说，难以避免销售下滑的可能。

　　观点新媒体：房地产企业融资渠道一直不畅通，特别是中小企业，您觉得今年的房地产行业将会有怎样的融资环境？

　　滕威林：政策、服务、融资已经成为地产发展瓶颈，尤其在融资上，很多项目都在苦苦等待资金救赎。实际上，企业可以选择私募基金方式融资破解，但从目前来看，最好还是要有些资产，让投资者看到盈利空间，之后再过渡到信托模式，这种演变应该是企业可以考虑的融资方式。

　　在经营模式上，“资产+服务”混搭模式比较适合现在的养老地产发展现状。资产部分的存在是要让开发商看到经营养老地产项目是有利润空间的，通过销售部分住宅可以迅速回笼资金。但作为养老地产项目，相应的服务又是必不可少的，这部分就可以自己持有，通过前期补贴或微利模式持续发展。

（发稿：见习编辑 何缘    审校：刘满桃）

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