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均价跌破万元 雅居乐5月销售32.5亿元

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雅居乐近期对个别项目积极降价，虽然可有助刺激销售，但代价是牺牲利润率及影响现金回笼。

　　观点网 6月9日，雅居乐地产控股有限公司公告集团5月预售金额为32.5亿元；预售建筑面积为35万平方米；预售均价9291元/平方米。

　　2014年1至5月，雅居乐累积预售金额为164.6亿元，同比增长27.5%；累积预售建筑面积为156万平方米，同比增长41.8%；预售均价为10553元/平方米。

　　尽管预售金额和预售面积同比增幅较大，但雅居乐预售均价已连续5个月持环比下降趋势。4月份雅居乐9583元/平方米均价在年内首次打破万元，而5月9291元/平方米的均价环比继续下跌3%。

　　与此同时，雅居乐全国多地项目也纷纷传出降价促销消息，涉及城市包括广州、南京、惠州、中山。此外，今年二季度雅居乐在南京和重庆推出三个全新项目，开发入市周期也在缩短。

　　降价促销刺激销售提升，但如何保持利润里将是雅居乐将面对的难题。瑞信5月30日分析则指，雅居乐近期积极降价的代价将是牺牲利润率及影响现金回笼。

　　高周转降价促销

　　今年以来，“降价”标签频繁地出现在雅居乐旗下项目。从2月份的常州雅居乐星河湾、成都铂雅苑到“五一”期间五折清尾的海南雅居乐清水湾，雅居乐的全线促销仍在继续。

　　在刚刚过去的端午小长假前后，雅居乐旗下广州、佛山、中山、惠州等地的项目集中推出了特价单位。广州的雅居乐君御公馆加推79-130平方米两至三房，毛坯均价约12000元/平，最低售价10700元/平起。6月2日-8日，该盘网签42套均价12222元/平，较5月15649元/平降低不少。

　　惠州雅居乐白鹭湖在端午前夕推出的洋房售价较早前的6000元/平方米降至4600元/平方米。而在大本营中山，雅居乐联动5盘，直接以特价、团购等形式降价促销冲刺销售，现场打出“底价入市限时大促”，其中雅居乐御龙山降价幅度达2500元/平。

　　除了在售项目的降价促销，雅居乐的新项目的定位和定价也更明显地向低价转变。6月2日，滁州雅居乐林语城号称底价开盘，均价3538元/平起售，84平米小户型29.8万起，产品结构也以84-115㎡小户型为主力。

　　在以价格刺激销售的同时，雅居乐也在加快周转，缩短新项目的开发入市周期。按照推售计划在二季度实现入市的高淳雅居乐花园、重庆雅居乐御宾府和滁州雅居乐林语城从拿地到开盘的开发期约为一年半，较过往雅居乐动辄两三年的项目开发明显加快。

　　按照480亿元业绩目标计算，今年1至5月雅居乐达标34.3%，较去年同期完成度有所改善。但提振业绩的同时，市场也在关心降价策略之于雅居乐可能产生的影响。

　　牺牲利润及现金流压力

　　除去对市场和业主的震动，雅居乐的降价也引起了众多投行和券商机构的注意。5月30日，瑞信研报指，雅居乐近期对个别项目积极降价，虽然可有助刺激销售，但代价是牺牲利润率及影响现金回笼。

　　瑞信称，该行最近对雅居乐进行实地研究，预期公司未来的利润率将较先前预期更低，同时继续对雅居乐库存上升，以及净负债比率上升表示忧虑。

　　相同的担忧也体现在摩根大通及巴克莱资本的研究中，两大行此前均指出雅居乐的减价措施及部分新增土储面临的供求压力将进一步令其毛利率受压。

　　同时，熟悉雅居乐的分析师分析也指，雅居乐现在已无过多追求毛利，“主要的任务就是把前几年拿的土地加快开发，降库存然后变现。”

　　然而，加快周转的销售也对雅居乐的资金要求更高。“今年的销售目标有较大升幅，但仅靠目前的销售并不能支持其上升的资本支出及旧债回购。”

　　冲击业绩之时，未来等待雅居乐的考验还将来自利润的平衡与现金的回笼。

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