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“佳兆业今年销售会比去年好，至于能不能达标300亿，是有一定的不确定性跟风险。”

　　观点网 年将过半，从各大房企公布的销售业绩来看，目标与现实仍有一段差距，佳兆业也不例外。

　　6月8日，佳兆业集团控股有限公司披露2014年5月未经审核营运数据，5月该集团的合约销售额约达人民币21.55亿元，按月及按年分别增加4.5%及4.4%；合约销售面积约为18.4万平方米。

　　5月其平均售价约为11707元/平方米，按月及按年分别下跌2.3%及上升34.1%。

　　今年1-5月期间，佳兆业的合约销售额合共约达83.29亿元，而合约销售面积则为72.59万平方米，较去年同期分别减少4.3%及24.2%。期内平均售价约达11473元/平方米，较去年同期增加26.2%。

　　按佳兆业主席郭英成在2013全年业绩发布会上的表态，2014年佳兆业的目标是300亿元。照此推算，前5个月佳兆业仅完成年目标27.76%。

　　深圳销售占比1/2

　　对于目前销售情况与预期的差距，相关接近佳兆业的人士透露，“没有说什么预期或者不预期的，只能说现在还是按公司集中二三季度的推货节奏来走，正常按计划在进行。”

　　据了解，从单月销售额来看，进入二季度后的佳兆业似乎也逐步进入轨道。今年该公司前三个月的销售额分别为13.4亿元、9.62亿元、18.1亿元，二季度的4、5月份均超过20亿元。

　　对此，有熟悉佳兆业的分析师跟观点新媒体表示，佳兆业的推盘时间将聚焦在下半年，三季度尤其是集中在8月9月的时候，所以上半年比较销售较慢也是可以理解的。

　　上述接近佳兆业人士亦表示，预计佳兆业的销售在第三季度会有所体现，主要的销售来源还是集中在一二线城市。

　　值得一提的是，正如上述人士所言的主要销售来源集中一二线城市，在5月份的销售中，佳兆业于深圳的三个项目业已占据了半壁江山。

　　其中，从观点地产新媒体对深圳市场的初步销售调研数据显示，佳兆业前海广场于5月份的成交金额为6亿元。

　　另外，两个位于坂田的佳兆业城市广场和佳兆业悦峰分别成交2.5亿与2.53亿元。按此计算，三项目总计逾11亿元，超过该月21.55亿元销售额的一半。

　　事实上，目前佳兆业主要的项目储备也均偏向于一二线城市，尤其是2013年以来公司90%的新增投资都是在一二线城市。

　　此前国信证券就有研报指出，其预估2014年佳兆业合约销售能如期达到300亿目标，是基于公司自2011年底重新聚焦于需求较为坚挺的一二线城市的考量。

　　还有，未来4年内，公司于深圳仍将推出将近200万平米的旧改项目。而据上述分析师的预估，今年整个旧改项目占业绩比重将会有所提高，或将达20%到30%。

　　不确定的300亿

　　不过，在深圳项目销售一片飘红的情况下，上述分析师亦指出，佳兆业今年的300亿目标也存在一定压力。

　　“首先是市场的影响，其次是佳兆业自身推盘节奏的问题，但最重要的取决于非深圳项目的销售情况，因为公司在其他需求较弱的区域销售并没有预期想象的好。”

　　据了解，除深圳大本营的三个在售项目外，佳兆业在西部地区、长三角地区、珠三角地区(深圳以外)、环渤海地区、华中地区均有布局。

　　“在深圳的几个盘销售比较好，平均售价也都因此有所上升。但是非深圳项目就包含不确定性。”上述分析师进一步表示。

　　该分析师亦明确强调，“佳兆业今年销售会比去年好，至于能不能达标300亿，是有一定的不确定性跟风险。”

　　事实上，从目前已完成的83.29亿元来看，倘若佳兆业今年想要如期达成目标，接下来的七个月每个月须平均约完成31亿元。

　　资料显示，目前佳兆业在已进入的31个城市共拥有92个项目。截至2014年4月30日，集团推售总面积约为61.84万平方米。而在建项目建筑面积约为909万平方米，待发展项目约为1514万平方米。

　　在市场下行、业绩充满不确定性的大环境下，佳兆业在拿地方面也更加谨慎。5月期间公司并没有新获取的土地项目。

　　对此，郭英成在此前业绩会上也表态称，“我们会根据今年的销售目标和销售情况来配合我们拿地的步伐，但总的基调是比较稳健，同时也会谨慎。”

　　不过，相比于土地市场的低调，其在资本市场上反倒发行了今年的第一笔票据。5月30日，佳兆业发行了2019年到期的4亿美元9.00厘优先票据。

　　彼时，佳兆业称，发行票据的估计所得款项净额(经扣除包销折扣及佣金以及其他估计开支)将约为3.91亿美元，拟将用作再融资现有债务、拨资现有及新物业项目及作一般公司用途。

　　上述分析师认为，去年佳兆业发债基本是拿来还旧债，而今年去融资是支持资金的需要，用于公司用途及增长。不过，今年来看整个市场的融资成本有所上升，而此次佳兆业发债的成本比其去年有一定水平的提升。

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