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缺乏商业项目打造及运营经验、身陷南京下关地块出让泥潭的中冶置业，再一次成为市场关注焦点。

　　观点网 5月28日，天津新八大里地块中的“七里”迎来出让时刻。与此前的备受瞩目形成落差的是，该地块当天直接由央企背景的中冶置业以底价49.49亿元摘得，折合楼面价14000元/平米。过程简单到索然无味。

　　据悉，中冶置业集团有限公司是中国中冶独资的大型国有房地产开发企业，有天津与南京两家分公司，并在北京、石家庄、包头、珠海等多地都有布局，此次夺得“七里”地块，是中冶第一次进入天津中心城区。中冶置业也将根据规划要求，把华北总部设在地块内。

　　根据规划，七里所在的新八大里将打造成集企业办公、商业休闲、宜居社区功能为一体的城市中心商务区。此前天津业内及地产圈媒体人在接受观点新媒体访问时均提及，新八大里毗邻市政府及多个形象工程，将会着力打造标杆项目。

　　在此背景下，缺乏商业项目打造及运营经验、曾身陷南京下关地块出让泥潭的中冶置业，再一次成为市场关注焦点。天津业内甚至直言，对于中冶置业能够做好该项目，“不持很乐观态度”。

　　底价成交

　　本应得到更多关注的七里地块，此次出让过程中却显得乏人问津。天津业内指出，因为地块本身限制性条件比较多，背后有很高的运营要求，这样就导致很多开发商离场。

　　根据土地出让公告，竞买单位需整合企业资源，并将企业华北分部设立于项目宗地中，且须自持办公面积不小于3万平方米，三年内不得销售。地块出让面积中住宅和商业的比例约为6:4，而在35.35万平方米的规划建设面积中，商业金融业性质建筑面积则要求不大于19.8万平方米，且限高130米。

　　另外，为保障该区域商业的品质与运营，在竞买报名时，竞买单位须提供与国际化招商运营团队签订的合作协议。该招商团队应拥有世界500强企业客户不少于30家，拥有国际一线品牌客户不少于30个。

　　“开发商来天津大部分还是倾向于做住宅，做商业的太少。”该业内对观点新媒体解释称，“这块地的出让也从侧面印证了天津政府做产业地产的决心，宁可降低短期土地收益（底价成交），也要长期打造区域规划。”

　　事实上，在该地块挂出之时，市场即有猜测为定制项目，盖因严苛的出让条件似有所指。并且天津土地市场此前已有先例，鲁能绿荫里项目地块就在2013年底以定向方式出让。

　　而此次一轮报价即成交的过程，在一些市场人士看来更是坐实了定向之说。

　　从政府层面来讲，“天津土地市场最大的困境是，来的开发商不少，但都是做住宅的，市场好的时候赚一笔，市场不好的时候直接把钱用到别的地方去了。”因此政府对于央企中冶愿意接收并着力打造商业项目也是乐见其成。

　　另一方面，“对于中冶来说，这种有大面积自持的项目，将来能成为其融资的筹码，增大了其资源储备向资本储备的转化，毕竟这种项目的估值都不会太低。”

　　远虑近忧

　　然而在美好的愿景下，中冶置业的未来也将面临较为严峻的考验。

　　在3月份举办的2014土地出让信息发布会上，天津市政府也对前来参会的开发商重点推荐了该“新八大里”区域，称“新八大里”要将连接文化中心、解放南路、天钢柳林三大区域，紧邻海河、复兴河的该区域，分为八里街坊打造成集企业办公、商业休闲、宜居社区功能为一体的城市中心商务区。

　　显然此刻，天津想要借助京津冀一体化提升城市价值的想法可见一斑。

　　不过天津业内接受观点新媒体访问的人士坦承，“天津的写字楼市场确实也存在较高风险”。一位在天津的知名房企高层曾对观点新媒体透露，其位于海河岸边项目中的商业部分一直靠住宅养着，“商住倒挂的现象太普遍了。”

　　这就是央企中冶即将面临的问题。同时，中冶的商业项目打造和运营能力也将备受考验。

　　“中冶此前项目全部都是住宅，跟产业地产几乎没有什么交集。”上述天津业内指出，“中冶的建造能力不用担心，但是运营和销售能力，还是要打个大大的问号。”

　　中冶置业上一次站在聚光灯下，是两个月前的南京下关项目出售事项。事实上，自2010年拿下该项目1号和3号地块以来，中冶就一直被质疑无力单独开发。

　　而后，中冶方面针对南京地块公告退出1号地块，由于1、3号地整体开发体量大，且开发周期长，为保证项目投资收益，中冶置业将优先推进3号地开发，并在1号地中引入战略合作伙伴。而1号地块恰恰是商办用地。

　　目前，中冶为成功退出1号地块，已将其分割成十几幅土地转让。早前上海证大即是成功中标其中一块转让地块。

　　此次转战天津，七里地块的前景似乎也不容乐观。“私下跟我沟通过的天津开发商，对于该项目能够打造成什么样，都没有太大信心。”接受观点新媒体采访的业内直言。

　　值得注意的是，5月28日当天距离七里地块成功出让仅1小时，八大里地块第二里即挂牌。规划地上总建筑面积不大于21.23万平方米，挂牌总价30.79亿元，均价约14503元/平米，与即将于6月5日出让的“四里”地块几乎一致。

　　因此接下来四里二里的出让情况亦成为市场关注的焦点，毕竟是否有同行一样愿意接手“带刺的玫瑰”，或能说明一些问题。

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