建业地产业绩会：河南120个城市我们才做了40个
作者: 鲁鹏     时间: 2014-03-31 00:59:33    来源: [ 观点网 ]

因为河南有120个城市，我们现在才做了40个，在没有做完之前不会考虑出去。

　　观点网 鲁鹏 截至2013年12月31日止年度，建业地产股份有限公司营业额为69.51亿元，同比增长近一成；毛利上升5%至23.69亿元。

　　在其3月28日召开的2013年业绩发布会上，建业地产董事会主席胡葆森表示，“去年的业绩还说得过去”。

　　胡葆森称，今年的目标是希望在去年的基础上能够实现20%或更好的增长。今年预计销售从去年140亿元的基础上增加到170亿元的水平。

　　他还指出，今年建业的重点市场会放在郑州市，“今年在郑州的比例会比往年都要大一些，至少要达到30%以上”。胡葆森并指，接下来以郑州为重点，同时在今后的两三年里还会再进入河南省一些新的、比较大的县级市。“借助新型城镇化这样一个大的浪潮，希望公司在今后几年更快地发展。”

　　谈及未来发展方向，胡葆森明确表示，不会走出河南市场。“河南有120个城市，我们现在才做了40个，在没有做完之前不会考虑出去。”

　　胡葆森进一步明确，要做到河南省的每一个城市，“现在还有几百个乡镇没有进。”

　　而对此前传出“建业地产将组建中原银行”的消息，胡葆森回应称，并非是建业地产要组建中原银行，而是河南省政府希望将原有的13家地方银行重组成一家大银行，并且要民营股份占主导地位，占到60%到70%的水平。

　　“建业在当地的品牌及资金实力都比较符合政府的要求。”胡葆森表示，建业现在对该事件非常慎重，正在积极关注，“由于组建是在原有基础上进行重组，原有的资产情况现在还不太清楚，有多少不良资产，将来的溢价是多少，允许我们入股多少，这些具体条件都还没有。”

　　他表示，现在只能说是在积极关注，如果条件允许会积极参与。

　　以下是建业地产股份有限公司2013年香港业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：建业今年重点在郑州，计划会占30%以上的份额，是指可售货源还是整个市场？

　　胡葆森：可售货源和整体的安排都在30%以上，在30%到40%之间。

　　现场提问：那今年的可售货源总值是多少？

　　胡葆森：接近300亿元。

　　胡冰(首席财务官及执行副总裁)：我们今年的去化率在60%左右。

　　现场提问：公司于2月27号和百瑞信托签了一个信托贷款的协议，之前和甘肃信托也有签署类似协议进行融资。这两次的融资期限是多久，成本是多少？用途是哪些？

　　胡冰：首先有一个误解，这个并不是我们做的信托。熟悉内地金融产品的人都知道，有一种形式叫银信合作。银行的表内额度非常紧张，正常开发贷都没办法做，但是还有一些表外资产，比如说同业拆借来的钱。

　　银行的表外资产需要通过信托通道放给企业，因为开发贷没有钱，虽然已经批过，但是没有钱放出来。不过由于有表外资产，表外资产有钱，这样就能借助信托公司，透过信托渠道，或者证券公司的资管计划，这两种形式放给企业。

　　这样签协议就变成企业和信托公司来签，但是钱还是银行的钱，并不是信托公司的。因为银行现在资金比较紧张，去年6月份开始有过一次钱荒，到现在银行表内资产都很紧张。建业并不是通过信托去社会上公开募集发行，并不是这个概念。

　　基于此，上述信托的成本都是按照银行开发贷的成本，现在在基准利率上浮20%到30%，整体差不多是9%左右，一般都是两年期。

　　现场提问：为什么会选择在这段时间密集做融资？

　　胡冰：不是密集，因为银行贷款正好到这个节奏，银行没钱于是就通过这个形式来做。

　　现场提问：之前提出要筹建中原银行，现在进展怎么样？准备怎么参股，投多少钱进去，股权比例又是什么样的？

　　胡葆森：不是我要筹建中原银行，是河南省政府在筹建中原银行，在原来13个银行的基础上，经过重组成立一个新的中原银行，这是省里面大的决策。这次河南省政府希望以民营股份占主导地位的形式组建银行，其中非国有企业的股份达到60%到70%，以民营企业为主。

　　另外，建业在当地品牌、资金实力都比较符合政府的要求，政府特别希望我们能够带头参与这件事情，这是政府的态度。

　　建业现在对这件事情非常慎重，一方面在积极关注，同时由于组建是在原有基础上进行重组，原有的资产情况现在还不太清楚，有多少不良资产，将来的溢价是多少，允许我们入多少，这个具体条件都还没有。

　　此外，我们作为香港上市公司，这件事情还要征求股东的意见。现在只能说是在积极关注，如果条件允许会积极参与。

　　现场提问：参与银行对你们本业来讲，有什么协同效应吗？

　　胡葆森：这也是我们在考虑的问题，参与银行是为了什么。

　　参与中原银行现在对我们的价值是，我们的全部业务都在河南，而原来13家银行的业务大部分也都是在河南。银行服务的客户群和我们的客户群很多是重叠的，有很大的一致性。

　　而且我们很多业务需要一个结算平台，比如说我们今后的服务体系，将来这个需要和银行合作。如果我们参股银行，对这个都有积极的协同效应。

　　另外，社区银行这个概念，美国也好，欧洲也好，澳洲也好，有很多社区银行做得比较成功。未来的银行一定要做社区，只不过是早晚哪一天的事情。现在四大国有银行在进社区上，态度方面没有像地方银行那么积极。我们未来十年到二十年要建两百到三百个社区，在这方面有一定的协同效应。

　　不过并不因为这些东西我们就一定要加入，现在还没有明确的意见。我们对这件事情还是非常慎重的，今后银行利率市场化，银行的经营压力非常大，风险也非常大，不像过去十年只要办个银行就赚钱，我们充分认识到这个风险。

　　现场提问：这个听起来和上海国资改革、绿地重组有点类似，河南省政府有这个动作的大背景是什么样的？

　　胡葆森：河南省一直希望有一家属于河南省比较大的银行，服务于全河南。原来河南一共有18个地级市，成立了17家银行。现在河南省一直希望把能够把他们大部分组织起来，像浙江银行、福建兴业银行一样。

　　现场提问：也就是说和国资改革不相关？

　　胡葆森：不相关。

　　现场提问：建业去年的毛利率有下跌，纯利率又有上升，这是怎么回事？

　　胡冰：毛利率因为产品组合的原因，每年都会有变化，基本上稳定在35%。这次下跌只跌了1%左右，基本上还是是持平的。

　　住宅的净利率上升，主要是我们还有一些实体业务，在去年贡献利润比较多，但这块并没有合并报表。从2012年的3亿到2013年底的6亿，光这一块就增加了3亿的投资收益贡献，所以净利润上涨。

　　现场提问：建业全部业务在河南省，有没有考虑出省发展？

　　胡葆森：没有考虑。因为河南有120个城市，我们现在才做了40个，在没有做完之前不会考虑出去。

　　现场提问：长远的目标是每一个城市都有你们的项目吗？

　　胡葆森：每一个城市，还有几百个乡镇没有进。

　　现场提问：今年加大郑州的投资，是不是因为比较小的城市不太乐观？

　　胡葆森：也不是，因为获取土地与政府供地的节奏很难匹配在一起，不是说需要地的时候就有地供出来。这几年我们在郑州参与了四个城中村的建设，恰好这四个城中村有三个城中村的土地今年就可以获取。今年获取之后，楼盘就会推出来。

　　现场提问：建业提到自持的物业未来会比较多一点，具体计划是怎样的？

　　胡葆森：自持物业和现金流有一种矛盾，一般规律是自持物业越多，净现金流越少。我们要把握好这个度，从目前来说，拿出销售额增长的部分来投入自持物业。假如今年170亿元，比去年多了30亿元的销售，多出来这部分我们会拿出一部分做持有物业，但是这个度一定要控制好。

　　现场提问：有没有目标，持有物业达到多少？

　　胡葆森：希望在十年之后能够把自持物业的经营收入达到总收入的15%到20%的水平。

　　现场提问：现在有多少面积是自持的？

　　胡葆森：现在加在一起有五六十万平方米，主要是酒店和商场。

　　胡冰：目前商场有20万平方米出头，已经完工。

　　现场提问：建业对未来的毛利看法是什么样的？

　　胡葆森：我们希望毛利率比较稳定，在未来的两三年里毛利率能够维持在现在这个水平上，30%到35%的水平。

　　现场提问：怎么看一二线城市和三四线城市市场分化的问题？

　　胡葆森：一二线城市也有即将倒闭的企业，三四线城市也有生存发展比较好的企业。企业究竟在哪些城市能够发展得好，不取决于在哪个市场上，而取决于自己的产品和服务在所在的市场上有没有竞争力。就像牛市的时候也有下降的股票，熊市的时候也有在升的股票，这个道理非常简单。

　　现场提问：建业现在土地储备占比郑州只有24%，以后买地都会集中考虑郑州？

　　胡葆森：今年、明年随着几个城中村土地不断挂出来，郑州的比例会迅速增加。郑州的土储在今年和明年会有非常快的增加，今后两年买地也主要还是在郑州。

　　陈建业(首席执行官)：就算24%的比例，换成销售额也满足胡总所说的30%占比。因为这部分价格比较高，占销售额的比重将达到30%多，所以我们还是注重均衡发展。



（审校：刘满桃）
24小时热点>>

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.com.cn（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。