越秀业绩会：在国内市场更积极控债务规模将成关键
作者: 见习编辑赵思茵     时间: 2014-03-24 00:24:34    来源: [ 观点网 ]

欧俊明称：“越秀一年之内到期的债务大概是80多亿，占总的债务35%。因此，考虑到维护投资评级，对债务规模控制会是一个非常关键的点。”

　　观点网 见习编辑赵思茵 3月21日，越秀地产股份有限公司在香港召开2013年全年业绩发布会。董事长张招兴、副董事长朱春秀、总经理陈志鸿、财务总监欧俊明、以及执行董事唐寿春出席了现场。

　　和其它企业一样，越秀地产也在业绩会上公布其今年销售目标。会上，张招兴宣布，越秀地产2014年业绩目标为220亿元，较2013年146.34亿的业绩同比增长50%。并且，张招兴说：“一般企业报得大一点更好，但是我们有信心会超额完成。”

　　公告显示，2013年越秀地产营业收入为142.09亿，核心净利润约为15.4亿，同比增28.8%，毛利41.04亿，同比增6.4%，但毛利率下降18.6%至28.9%。管理层认为，毛利率下降是由于产品结构以及区域结构变化。

　　据越秀地产管理层介绍说，2013年集团共有34个在建项目，在建面积773万平方米，未来将加大建设，缩短开发周期，以实现项目能“半年开工、次年销售”的目标。

　　据统计，2013年越秀地产共购入7块土地，总金额约为201.24亿元，总建筑面积约275万平方米，其中4块土地是通过与投资基金的合作模式投得，因此集团应付的土地款金额约58.17亿元。截至2013年底，越秀地产土地储备约1526万平方米，分布于全国12个城市。

　　此种与基金合作拿地的方式，通常越秀地产占5%-20%权益，基金占80%-95%权益，双方合作18个月后越秀地产可回购股权。张招兴称，与基金合作的拿地方式可以让越秀地产的资金得到更好利用，集团未来的拿地仍会考虑和基金合作，但该种方式并不是主要方式，仅起补助作用。

　　商业地产方面，越秀地产旗下广州财富中心于2013年6月完成主体封顶，已展开招商工作。广州财富天地广场2013年8月开业，目前签约出租率为93%。张招兴透露，在合适的时机，广州财富天地广场也将注入越秀房托。

　　对于融资方面，欧俊明称：“越秀一年之内到期的债务大概是80多亿，占总的债务35%。因此，考虑到维护投资评级，对债务规模控制会是一个非常关键的点。”

　　此外，越秀地产公告宣布，自3月21日起，张招兴不再担任总经理但留任公司董事长及执行董事，陈志鸿获委任为该公司总经理。同时，李锋及欧俊明获委任为公司执行董事。

　　对此，张招兴调侃说：“我一个人当那么多职务干嘛。”

　　以下为越秀地产2013全年业绩会现场问答实录：

　　现场提问：去年越秀和基金合作拿地的成本是11%左右，这有点像信托。一年到一年半时间，越秀可以用11%左右的价格买回来，这个会对融资成本有一定上升的压力？

　　张招兴：和基金合作的11%的成本不能看成是融资成本。如果没有这个环节，没有资源的整合，就把握不住现在的优质土地储备的机会。这里面有一个机会成本、机会的效益在，不能单纯说是11%的成本。

　　现场提问：以你们去年10月份在武汉拿的90亿地块来算，一年大概花去10亿的成本。张总刚才说这是一个机会成本，你们对机会成本有没有一个上限？以后会不会继续与基金合作拿地，这样的拿地方式会不会成为你们拿地的一种主要方式？此外，越秀还会继续拿像武汉那样90亿地块的高价地吗？

　　张招兴：我觉得与基金合作拿地是一个补充方式，不会作为主要方式。至于的机会成本有没有上限，所有成本我们都会有一个合理的控制限度。

　　一年要付出10亿左右，但是如果当初不按照这个价格买下来，等第二年去买，地价涨幅就不止10亿。武汉的高价地其实不高价，在我眼里看来它是合理的价格。这个地段的土地在这个城市中心升值的机会很大，一年成本10亿，但是一年土地增值肯定不止10亿。

　　现场提问：机会成本上限是多少？

　　张招兴：机会成本的上限也要根据形势变化而变化，怎么能够设定一个上限呢。

　　现场提问：现在与基金合作拿地大概占比多少？会根据什么情况来进行回购的计划？

　　张招兴：至于回购协议上有条件，按照条件来执行，这个条件有公告。

　　至于和基金合作的比例方面，没有一个固定的比例，要看项目。因为基金投不投不是我让他来，他就一定来。基金有个管理公司，他也是市场化的运作，双方都要按照市场化规则运作，没有固定的比例。

　　现场提问：越秀定的220亿的销售目标是不是有点太保守？还是想像去年一样，到中期业绩的时候再调高目标？

　　张招兴：至于说销售目标，越秀现在预测是220亿。因为投入的土地是我们的原材料，现在有什么具备开工条件的，今年、去年少了一半，是不是因为我们对后续不看好的问题。

　　其实现在所有房地产企业手上的东西，能够做的都要尽快开发，不是说，看好了多开发一点，不看好少开发一点，这是根据节奏，根据开盘条件做投入。

　　正好去年具备条件的是300万平方米，今年具备条件的是170万平方米，越秀今年就有170万方的计划。这个不是说不看好后市的问题，而是具备不具备条件的问题。

　　220亿销售目标也是根据今年我们什么楼盘达到销售的条件，价格预售是多少而预测出来的。现在我们预测基本节奏可以算出来是220亿，不是故意调低销售目标。不会说先保守，后面再调高目标，当然我也希望后面不是220亿的销售目标，能够给投资者带来更好的业绩。一般企业报得大一点更好，但是我们有信心会超额完成。

　　现场提问：PPT里提到今年新开工比去年降了一半左右，为什么？是不看好今年和明年的市场吗？

　　陈志鸿：今年开工面积是170万平方米，去年是388万平方米。过去这三年整个开发规模大幅上升，2012年是200多万平方米，2013年300多万平方米，今年降到170万平方米。

　　第一，这是一个生产计划的铺牌，不代表我们不看好市场。越秀去年的销售面积是115万平方米，三年下来，2012、2013，再加上2014年170万平方米，三年开工的面积超过600万平方米。所以，越秀的整个开工面积是结合规模的铺牌，是按照战略发展规划拿地开发。

　　今年越秀安排220亿的销售目标，200多万平方米的销售。也就是说这是按照我们资源状况和整个发展规模的计划铺牌，不代表不看好今年市场。我们对整个行业的发展方向是坚定信心的。

　　现场提问：今年头两个月的销售情况也不是很好，越秀对接下来的日子的看法是怎样的？

　　张招兴：头两个月合同销售额不怎么样，不是越秀一家的事情，整个行业都这样。目前，有一种观望的气氛。

　　越秀主要还是在国内，香港有部分业务，国内房地产市场整个形势肯定会比较稳定。

　　一方面是供求关系。很多一线城市他的市场供应量都在半年到九个月左右，这说明有客观的需求存在。另外一方面，房地产在国家整个国民经济中的关键作用也决定，房地产肯定是一个平稳发展的状态。

　　此外，还要看公司的土地储备地点。越秀地产土地储备都是优质的土地，现在储备的土地的形势都不错。

　　现场提问：你说的供求关系的问题，申银万国出的报告说武汉、福州已经属于供求过剩的城市，除了一线是供求不足，二、三线城市普遍存在供求过剩的情况。你去年拿了武汉、杭州的地，会不会有这方面的担心？

　　张招兴：武汉也没有供求过剩。

　　现场提问：但是报告说武汉是严重供应过剩的城市？

　　张招兴：那可能是在边缘，越秀拿的是市中心的地。现在国家提出城镇化策略，大城市要控制规模，控制规模只要是控制土地供应量，所以中心城市的地会越来越少。

　　现场提问：越秀一年之内到期的债务大概是80多亿，占总的债务35%，金额算比较高，越秀会有什么再融资的计划吗？如果按照基本支出和流出资金来计算，大概有100亿的正流入现金流，这个是越秀今年土地储备的一个预算吗？

　　张招兴：40亿是今年准备新买土地的金额，14亿是去年签了合同今年要付的土地款。

　　欧俊明：2014年到期的债务80多亿占总债务35%，这个情况是过去几年发展的正常反应。回顾前几年可以看到，越秀地产2010、2011年有比较大规模的提升融资规模，增加投入。

　　之前的融资品种主要是来自银行，多数是三年期的，所以算下来，三年期的债务到2014年就有80多亿到期。

　　目前，越秀既有发债的条件，也有和银行良好合作的基础，公司会在平衡债务结构和成本情况下，选择更合适的方式来覆盖到期的债务。越秀是根据市场的动态情况进行安排，通过资本市场的融资目前没有计划。

　　报告提到资源上有300多亿可以支撑，但是其中包括了未使用银行授信额度。虽然有那么多额度会用，也可以支撑需要投入，满足再融资部分的金额。但是现在我们手上的资源是比较充足的，可能不会提高再大规模使用银行额度来增加现金。并且，考虑到维护投资评级，对债务规模控制会是一个非常关键的点。

　　现场提问：之前越秀完成了对创兴银行的股权收购，未来对123(越秀)有没有互动的动作，或者在资金方面实质性的帮助？

　　张招兴：关于收购创兴银行和123的互动。银行和地产是两个不同的行业，但是现在都是在越秀集团的控股范围内。只要是合规的，合理的互动都会有，但强调的是他们独立的发展，银行按照监管的要求去做，地产也按照地产的规律运作。

　　至于之间的互动，会在合规，合理的前提下，地产可以和银行打交道、做生意，进行互动。越秀集团买银行不是专门为了地产买银行，而是要做强做大金融主业，才买的。

　　现场提问：在未来，会不会在香港增加更多的土地储备。或者像同行一样去海外，诸如东南亚、马来西亚这些市场？如果有，这种比例会占总销售额的多少？

　　张招兴：至于香港和海外市场，马来西亚肯定暂时不去，飞机都失联了。海外的市场条件成熟的时候可以考虑，包括香港，越秀拓展了12个城市，如果海外市场比较成熟，符合越秀的战略和投资，会考虑走出去。

　　香港有一些项目，也有一些土地储备，条件合适我们还会重点考虑。

　　在比例上，就像关于基金的比重一样，海外市场还是看项目，没有一个固定的比例要求海外要占多少。

　　现场提问：会不会积极去布局海外市场？

　　张招兴：我认为现在越秀应该在国内积极一点，因为中国市场很大，机会比较多。海外也要积极考虑，但是不会把资源往海外输出而放弃国内。

　　现场提问：广州保利等一些开发商都有降价行为，你们怎么看广州未来房价的走势？

　　张招兴：广州保利没有降价，保利在广州和越秀有合作，还涨价了，这个可能搞错了。降价不降价始终是供求关系，像杭州那些尾货的处理，这些都不能说明一个问题。总的趋势是，政府的是不能过快增长，要慢慢吻合的保持健康合理的水平。

　　现场提问：越秀发债的比例相对比较高，最近人民币贬值近3%，在这方面越秀有没有对冲机制，未来会怎么应对这个问题？

　　张招兴：因为香港资金相对国内比较便宜，所以我们调结构，把外面贷款比例调到高于国内，这是我们的优势。反过来人民币升值有一个汇率差，人民币如果贬值可能有一个负面效益。

　　这方面我们会作为一个重点监控点，会密切处理。需要做对冲的时候就会做对冲，但是到底什么时候需要要看整个汇率，利率情况的判断。但是这个问题我们一直在关注。

　　现场提问：广州珠江新城里面有很多写字楼是烂尾，甚至很多落成的写字楼都没有租满。在商业地产方面会不会在广州，或者在其他市场看到供过于求的情况？

　　张招兴：珠江新城没有烂尾写字楼，但是现在推出的量比较大。目前什么产品都有一个消化过程，包括写字楼。所以像你说的现在有很多空置现象，但是作为广州这样一个特大城市，广州珠江新城是现在广州新的中心和中轴线，它的前景还是不错，但是我没有看到珠江新城有烂尾楼。

　　商业地产方面，因为越秀是住宅加商业，也是个战略上的布局，所以有好的商业地产我们还是会去做。在土地储备里面，我们也有300万平方米的商业地产，只要地理好我们还是会去做商业地产。

　　现场提问：会不会有一些商业物业注入越秀房托？

　　张招兴：有合适的我们会考虑，条件成熟就会。

　　现场提问：财富天地出租率很高，您觉得这个项目成熟吗？

　　张招兴：财富天地签约率还是很高的，但是要看后面的运营情况，还有一段时间考验。

　　现场提问：今年国金中心的出租率有没有达到当时承诺注入房托的出租率？

　　张招兴：达到了，到年底是90%。

　　现场提问：今年地产会给房托那边多少补贴？

　　张招兴：一定会按照原来承诺的数目给。

　　现场提问：有没有一个预计？

　　张招兴：这个不好说。

　　现场提问：房托业绩会上说以后会优先注入写字楼和批发市场，房托入住的物业是不是都由地产这边开发？

　　张招兴：不一定，他外面有合适的也可以去买。

　　现场提问：地产这边会不会对商业青睐多一点，像写字楼和出租市场？

　　张招兴：因为越秀有这么一个双平台互动的优势，以后看到地点好的，有可能注入到房托的项目，别的地产商不敢做，越秀就应该有能力和信心去做。做多了以后，资金占用就很大，但是越秀有平台和这方面的信心。

　　现场提问：你觉得开业率能够达到100%吗？

　　张招兴：这个要看情况，现在93%了，一个新项目不可能马上100%，这样很容易出问题。那个地方整个市场的氛围很好，到处都是人。按照香港协会的会长说，是在那里做五星级的展示平台。

　　现场提问：你为什么不当总经理了？

　　张招兴：我一个人当那么多职务干嘛。

　　现场提问：什么时候决定的？

　　张招兴：以前我们集团董事长没退休，他接任董事长，我就接总经理，现在我接了地产公司董事长以后，他就兼地产董事长。



（审校：杨晓敏）
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