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“未来远洋的重心会在两个方面，一是重回一线城市，二是商业地产。”

　　编者按：过去的一年，新改革时代开局，在新城镇化号角声中，在调控与市场化交织的声浪中，中国房地产行业稳步前进。但这只是起点，中国房地产还需要更多的努力和更强的智慧，去适应全新形势，并取得更大的发展。

　　新的一年，角逐市场的版图与新增长边界，谁将是卓越100的领军企业，中国房地产将更多的思考、总结与传承创新。

　　2014年3月11-13日，观点新媒体继续盘点年度中国房地产行业与企业，展望2014年度机会与变化，推出“模式与革新”特别报道。

　　观点网 见习编辑 王静 在北京市场“潜水”了三年后，远洋地产释放了回归核心城市的信号。然而在较长的转型期内，其15%左右的温吞增速或将持续下去。

　　1月14日晚间，远洋地产控股有限公司公布，2013年12月，该集团实现协议销售额为23.1亿元，环比下跌8%；协议销售楼面面积为13.7万平方米，环比下跌17%；协议销售均价为16900元/平方米，环比上升11%。

　　截至2013年12月31日止12个月，远洋地产的协议销售额合共为约358亿元，同比上升约15%；协议销售楼面面积合共为约258.3万平方米，同比下跌约1%；协议销售均价为13900元/平方米，同比上升17%。

　　对于这个成绩，高通智库分析师司建伟指出，虽然15%的增速相较同业不是太理想，但对于转型阶段的远洋，还是符合预期的。“远洋处于策略性调整阶段，整体波动不是很大，比较平稳，并且长远来看，依然会保持这个增速。”

　　回归一二线

　　就在发布业绩的前几天，远洋地产已经在北京土地市场连续出手，拿下两块土地。

　　1月9日，远洋地产旗下的北京远坤房地产开发有限公司以总价11.44亿元、现场竞报限价商品住房面积16000平方米，竞得北京市房山区拱辰街道及长阳镇(良乡高教园区4号地)，溢价率为48%，限价房面积超过三成。

　　1月13日，远洋和绿地控股集团有限公司联合体夺得北京市昌平区未来科技城南区的一幅配建公租房地块，成交价23.5亿元，土地出让面积58941.61平方米，其中建设用地47446.643平方米；建筑控制规模17.9万平方米。此外，该地块出让宗地将配建建筑面积不少于16200平方米的“人才公共租赁住房”。

　　一周之内两次出手，这与其2013年在土地市场的缄默形成鲜明反差。

　　根据远洋地产公布的数据，其去年新增项目仅有4个，还包括2个之前未公开的收购项目。这两个项目均位于广东省中山市，分别为建面20万方的东凤项目和建面37万方的南头项目，两个都是住宅项目，共支付土地出让金3.57亿，所属权益均为51%。

　　另两个项目中，规划面积5.5万方的来广营项目以招标方式获得，楼面价1.3万/平方米；天津武清项目，现称天津红熙郡项目，则是以挂牌方式获得。

　　司建伟指出，远洋地产2009-2010年接连拿了几个地王，均开发为高端物业。不凑巧的是，几个项目的入市正好赶上北京从2011年即开始的限高政策。此前较为激进的拿地并未收到太好的效果，或许是远洋去年在土地市场表现保守的原因之一。

　　如今形势有变，曾经聚焦三四线城市的房企如恒大、偏安于局部区域的中小型房企如云南城投，纷纷抢地挺入京城。“整体来看，行业的聚焦点是回归一二线，更不用说远洋本身的重心就是在一二线。”

　　漫长转型期

　　销售与全年目标350亿基本持平，低于行业平均增速的15%增长率，而且这种节奏或仍将持续一段时间。

　　申银万国的研报指出，远洋2014年全年的销售还没有完全铺排好，预计可售资源会在700亿左右，较去年600亿增长17%，会进一步加大存货销售力度，预计全年销售目标应该至少超过400亿，同比增15%。

　　在北京，远洋地产总计可售货源200多亿，其中低密度项目远洋lavie和亦庄天著各占了近百亿货值，其他皆为一些在售项目的尾盘，去年远洋地产在北京的全年销售额为82.11亿，明年的可售货源估计不超过100亿。

　　与此同时，逐渐增加的商业地产以及处在探索阶段的养老地产，亦会为远洋地产未来增长带来一定压力。

　　“未来远洋的重心会在两个方面，一是重回一线城市，二是商业地产。”司建伟对观点新媒体如是表示，远洋的商业项目会以购物中心和综合体为主，其已经在这方面逐渐积累经验。

　　在远洋商业地产的成长阶段，与香港太古地产的合作是被各界所看好的双赢举动。据介绍，双方在北京合作的颐醍港项目，虽然受到处在非传统商圈等客观条件限制，尚处于培育阶段，但是项目的品质已经与其他商业项目拉开了距离，前景很被看好。

　　更为重要的是，通过双方合作，远洋地产在运营管理能力方面的提升或许是合作过程中获得的更大彩蛋，为其日后商业地产的发展打下基础。

　　而在养老地产方面，整个行业都处于探索阶段，先行者远洋也不例外。据透露，远洋正在与国外的几家养老地产服务和运营企业接洽，国内方面上海的亲和源集团以及北京的恭和苑养老机构有限公司亦有可能成为合作伙伴，前者与万科在房山窦店的万科·幸福汇已有过合作。

　　“从整体来看，商业地产和养老地产是整个行业的趋势，远洋的这个转型期会比较漫长，靠住宅培育商业和养老的模式会一直持续。”

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