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78.7亿再卖5宗地 杭州主城1月卖地超142亿

金地商置2013财年合约销售42.32亿元

市场担忧的是，房地产企业流动性将受到影子银行监管的冲击，因为影子银行资金主要流向房地产，特别是中小房地产企业。

　　观点网 和光 新年伊始，当人们还在欢呼从单周8连发到18连发的“史上最猛IPO重启”之时，监管层又送出了一份“大礼”。

　　1月7日，大量媒体报道称，国务院办公厅向相关部委和各省政府下发《关于加强影子银行业务若干问题的通知》(第107号文)，该文件厘清了中国影子银行的概念，并明确影子银行监管责任分工，以及如何完善各相关公司股票走势类金融机构的监管问题。

　　多数媒体评价认为，107号文“堪称中国史上最为严格的影子银行监管文件”，而不少媒体也通过不同渠道证实了这份重磅文件的存在。

　　一直以来，中国影子银行迷雾重重，一般意义上的影子银行是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系(包括各类相关机构和业务活动)。

　　据了解，107号文明确定义中国影子银行主要有三类：一是不持有金融牌照、完全无监管的信用中介机构，包括新型网络金融公司、第三方理财机构等；二是不持有金融牌照，存在监管不足的信用中介机构，包括融资性担保公司、小额贷款公司等；三是机构持有金融牌照，但存在监管不足或规避监管的业务，包括货币市场基金、资产证券化、部分理财业务等。

　　虽然107号文件正面肯定了影子银行产生是金融发展、金融创新的必然结果，是传统银行体系的有益补充，在服务实体经济、丰富居民投资渠道等方面起到了积极作用，但不可否认的是，影子银行确实存在着一定风险，特别是对于房地产行业而言。

　　文件消息面世前后，地产股的连续下跌已经说明了一些问题。实际上，同时期并无其他明显利空房地产的相关政策及消息，正好相反，以万科、恒大为代表的多家上市房地产企业发布了喜人的2013年销售业绩，甚至碧桂园、阳光城等房企销售增长翻倍。

　　市场担忧的是，房地产企业流动性将受到影子银行监管的冲击，因为影子银行资金主要流向房地产，特别是中小房地产企业。对于流动性极度敏感的中国房地产企业，获得资金的渠道本来不多，在多年调控下，银行早已被严格限制对地产企业放贷，开发商几乎不可能从银行、股市等正规渠道获得融资。因此，房企通过信托、基金等第三方或者说影子银行渠道获取资金，在近年来成为越来越普遍的现象，也起到了越来越重要的作用。

　　中国非银行金融机构中规模最大的是信托公司，流向房地产的影子银行融资也主要是信托融资和地方融资平台融资。有数据统计显示，2013年房地产信托直接融资规模约3000亿元；通过信托流向地方融资平台的资金，有一大部分也进入到了房地产领域，而国家审计署近期公布的地方债务通过信托平台来源为1.43万亿元。可以说，严管影子银行对房地产行业影响最大，甚至可能会出现局部资金链断裂及信用违约事件。

　　有分析人士还认为，房地产类贷款将是2014年金融监管的重点。107号文件要求对影子银行的严加监管，特别是信托公司不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务，并对信托受益权产品做出了明确规定，预示2014年房地产企业融资艰难。

　　而在107号文件出台前一天，银监会已召开了2014年全国银行业监管工作会议，指出今年将切实防范和化解金融风险隐患，包括缓释平台贷款风险、严控房地产贷款风险、防化产能过剩风险，防范四种理财业务和信托业务等四种业务风险，包括不规范的理财产品、不审慎的信托业务、融资性担保和小额信贷。

　　与严管影子银行相应的是，在香港上市的内地房地产企业似乎已感受到了流动性寒意，开始再次大举在海外发债融资。

　　1月7日，富力地产公布，将发行2019年到期的10亿美元8.5%优先票据；佳兆业同日公告披露，额外发行于2018年到期2.5亿美元8.875%优先票据；合景泰富也于1月7日公布，拟国际发售担保美元定息优先票据，而12月份，才有市场消息称，合景泰富在寻求一笔规模为20亿港元的三年期分期贷款。

　　相信这些只是开始，可以预计，在海外上市、拥有更丰富融资渠道的内房企业群会出现一轮发债热潮，以获取更多资金应对可能出现的融资困难。

　　但远水能否解得近渴难于判断，特别是以美国“QE3退出”为标志性事件的影响下，未来海外融资环境或会趋紧，融资成本上升也是大概率事件。对于有机会在海外取得资金的一批内地房地产企业来说，这一轮融资窗口期可能是不能错过的“末班车”。

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